三中全会后,小房企该如何跳舞?(下篇)

来源:地产中国网 2013-12-03 09:25:00

原标题:三中全会指挥棒下,小房企该如何跳舞?(下篇)

—一家地产上市公司董事长的应对之道(下篇)

如何获得更便宜的钱成为内地房企一直在探索的方向,在林中看来,如今这个方向越来越清晰,就是海外融资。在金融融资上的这种创新,特别是在房地产行业未来的几年,谁能把创新做得好,谁的发展速度就快。

昨日已推出本网整理林中的口述实录(上篇):《三中全会指挥棒下,小房企该如何跳舞?》,此文是下篇,内容同样精彩!

地产融资创新 海外融资潮兴起

对中国房地产企业来说,资金链是第一要务,中国国内融资成本较高,房地产企业贷款的成本普遍在10%以上。因此,如何获得更便宜的钱就成为内地房企一直在探索的方向,如今这个方向越来越清晰,就是海外融资。

旭辉2012年登陆港交所,发行价1.3港元,如今也只有1.6港元左右。在林中看来,港股上市虽然估值比较低,但融资平台跟融资渠道会比A股大。从企业本身发展来说,他更看重的是融资平台的扩展以及融资渠道。林中认为,中国房地产企业纷纷到海外融资正成为一个明显趋势。

房地产行业会进入一个资本为王的时代,其金融属性会越来越强。其实,房地产企业的创新,有营销创新,有服务创新,其中很重要一个就是在金融上、融资上的创新。

融资上的创新大家可以看到,现在比过去几年发生了很多变化,比如说以前开发商都是以间接融资为主。到现在,我认为开发商,特别是上市以后的开发商会直接融资为主,间接融资为辅,包括我们也一样,就是对国内银行原来的这种资金依赖会逐步缩小。

国内现在的利率还不是一个风险定价的利率。其实,我在香港借钱很便宜,我们最近跟绿地合作的项目,由渣打、汇丰、东亚银行牵头,贷款利息只有4.2%、4.3%,很低的。我相信今年发展的很快、很好的公司,其实它都在运用一些融资模式的创新,核心就是由原来的间接融资转为直接融资。更多的比如说地产基金,像我们有一些工具,比如说美元债,在国外发债就N种,我最近学了很多东西。

海外募资还有永久债、可转债,以及非常多的融资工具。我觉得房地产企业在未来它一定要去做这些东西,特别是将境内外的融资渠道打通。

今年很多房地产企业在香港借壳,包括绿地万达万科,其实它们都在打通境内外的融资渠道,像我们也是一样。万科今年你看,它发一个债也就是5%不到,远远比它去年在国内的平均融资成本9%便宜很多。所以我觉得在金融上的这种创新,特别是在房地产行业未来的几年,谁能把创新做得好,谁的发展速度就快。

我们2012年制定未来五年发展战略的时候,其中有一条就是地产+金融。你要做地产+金融,首先就要有一个很好的融资平台,否则很多金融工具是不能用的。

通过上市我们融入了国际资本市场,现在我们对国际资本市场非常关注,美国的市场变化,美国的货币政策等等。我们上市的第一年,已经做了好多企业两三年才能做完的事,评级、发债、银团、机构投资者的定向增发,一上市我们就做了三个评级机构的评级,我们发了美元债,分两次,一次是2.75亿美金,第二次增发了2.5亿美金,做了1.65亿美金的银团贷款。最近还跟合作伙伴在做俱乐部贷款。

你看恒基跟我们合作,恒基在香港的借款借贷成本不超过2%,但是它在国内最近跟我们合作的项目,国内借开发贷那还是要基准利率,就是国内的很多资金成本没有分类,没有风险定价。

上市之前,旭辉2012年底融资成本10%以上。我们到今年的上半年,整个融资成本已经降到了9.4%,我相信今年的融资成本能控制在9%以内,明年应该能降一个多百分点,后年再降一个多百分点。未来,每年我们几年可以降一个百分点。当然,它最终会有一个底线。

我觉得国际资本市场它有几个特点。一是融资的便利性非常强,我们发债、增发,都是在很短时间内就完成。第二个,我充分感觉到利率市场化的风险定价,因为它不同的风险是有不同价格的,使我们有机会能在这个市场上,随着我们企业的不断增长和优秀表现,来不断降低我们的融资成本。我相信未来每年我们至少可以降一个点以上的融资成本,其实对企业是非常可观的。因为房地产是一个资金密集型行业,像大型的企业都基本上500、600亿的贷款,我们大概100亿左右的贷款,省一个百分点就是1亿,对他们来说省一个百分点就是5亿、6亿。

我说不做持有物业,第一是战略选择,目前我不会做。第二个就是你的资金成本不允许,你现在的平均融资成本在8%到9%,一般行业持有物业的收益只有3%到5%,你不能用8%—9%的钱去做3%—5%的生意?只有我融资成本降到了比如说4%到5%,我才可以用这个资金去做持有物业的生意。国内有些企业,公司规模还比较小,融资成本很高,用那么贵的钱去做收益3%到5%的物业持有生意,从现金流来看是不会增长的,我不看好这种商业地产战略。

地产商

如何应对电商冲击波

林中认为,要非常关注移动终端、互联网对各个行业的影响,因为它在改变人的很多生活方式、交易方式以及商业模式。住宅和商业地产莫不如此,要主动适应。

移动互联网和电商对住宅地产的影响,我们现在还没看到,但是我告诉你,我们现在住宅内多做了一个设施,就是在新的小区都设了一个物流的最后500米、1公里的投送中心,他送到我们这儿,我们来负责送到每家每户,因为很多人经常不在家,我们收费的,我们也在根据电商和移动互联网的趋势发生改变。

电商对于商业地产会有影响,但是我觉得未来商业地产越来越会走向一个以企业为主的商业组合,因为今后一般的这种标准购物,比如说买矿泉水、买纸巾,这种标准化的东西,大家都会通过网上来订购。

但是,人还是要追求心情的愉悦,商业业态会发生调整。比如说体验的东西多了,你看餐饮的比重,在商场就开始增加了。然后很多体验性的东西,你在家里没办法玩的,你宅在家里不行的,这种东西会上去,那么商场的舒适性也会上去了。就是你去商场,其实不是为了购物,购物会被电商大量冲击,但是你去商场是为了达成某种体验或者达成某种心情的愉悦,享受这种心情。

所以,我觉得商家、商业地产都会往这个方向去发展,就是纯粹购物的职能一定会被电商取代。但是我们来商场,消费者、客户来商场,不是纯粹为了购物,而是为了一种交友、情感的宣泄、体验、心情的愉悦,我觉得这种东西,商家它一定会去做。而且国外其实现在已经在做比较多这种东西,你看它们的电商也是很发达,它那种传统商业还在,我觉得这是一个镇痛期,对商业来说它是一个镇痛期,他们在寻找新的思路,他们也在做创新。

也就是说,当有一个东西创新改变了原有的商业模式,传统行业也会逐步改良和创新。我最近看到有很多商业地产很有意思,比如说有些商场开始让你种蔬菜,增加了很多这种原来你没有想象到的东西,让你觉得你去商场不是为了购物。所以,地产商应该做什么?我们怎么来经营我们的客户资源?

你看,我们在每个小区开始做这种物流的中转站,在迎接这种变化,移动终端跟互联网一定会改变很多东西,包括我们在营销中的创新,我们现在大量在用移动终端,现在所有的楼盘都在做微信,扫一扫就有了,微信的营销,甚至大数据的运用。

商业地产目前在镇痛期,但一定能找到一个创新的思路,过几年一旦它有一些突破以后,就会越来越好。

(来源:中国企业家)


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