【关键词1】

成交——前高后低

据21世纪不动产监测数据显示，“金九银十”期间，北京新建商品房成交套数为33810套，同比增长62.7%，二手房成交28072套，同比增长16.8%。

9月，北京住宅市场供需两旺，业内普遍认为今年的“金九”为近年来“成色”最足月。进入10月，受到国庆假期影响，北京楼市10月开局平淡。机构数据显示，十一长假期间，北京新建商品住宅（含保障性住房）成交893套，与今年9月份前七天成交2631套相比大幅下降。

但十一假期过后，供应量、成交量稳步上升，据亚豪机构统计数据显示，10月第二周（10月7日-10月13日），北京商品住宅共成交2330套，成交面积达24.06万平方米，成交套数、成交面积环比分别上涨84%、108%。

自10月23日北京住建委发布自住型商品房政策之后一周，10月24—10月31日，住宅日均成交仅322套，而在9月份日均成交量则高达442套。

亚豪机构数据显示，10月全月共实现成交9360套，成交面积93.28万平方米，环比分别减少29.5%、34.3%。扣除保障房后，纯商品住宅成交5946套，环比下降34.9%。从成交区位来看，郊区的成交量进一步增加，六环以外的房源成交量占比持续扩大。

供应也同期有所减少。据链家地产市场研究部统计，10月份新增新房供应量2799套，环比上月减少38.3%，同比去年减少34.6%，均大幅下降。

亚豪机构副总经理高姗认为，随着自住商品房相关细则的出台与土地的大幅供应，刚需客群中的观望情绪也将逐渐蔓延，而现在北京楼市超过九成的成交来自于刚需客群，这将在相当程度上使成交量趋缓。

【关键词2】

均价——先扬后抑

北京住宅市场的火爆行情拉高了9月房价水平。国家统计局数据显示，9月北京住宅价格的各项指数涨幅与上月相比均有所扩大，其中，新建商品住宅、二手住宅价格指数同比涨幅居全国受监测的70个城市之首，分别为20.6%和17.8%，领涨全国。

然而涨势在10月出现变化。亚豪机构统计数据显示，10月北京商品住宅市场成交均价为22194元/平方米，环比下跌6%。北京市房协发布的数据显示，北京新房均价为1.94万元/平方米，环比下降4.5%。

但值得注意的是，观察市场上的在售项目，几乎都处于涨价状态，并没有出现降价情况。对此，东汇置地投资管理有限公司总裁刘东认为，成交均价的下滑，一方面是成交区位离城区越来越远，郊区房价与城区相比存在很大差距；另一方面是拆分精装修合同导致了整体数据的下滑，但这并不代表房价真的处于下行阶段。

国利机构总经理沈立刚对10月北京商品房均价下滑这一现象表示质疑，他认为即使房价真的下跌，可能是比较基数的问题。“10月房价环比9月份下滑，是因为今年9月住宅成交量价大幅度攀升造成的。同一个很大的销售数据去比较，相对来说10月当然是下滑状态。”沈立刚还表示，因为9月库存的集中消耗，尤其是10月中旬以来北京存量房跌破6万套的警戒线后，导致了房企陷入无房可卖的境地，新房均价自然降低。

【关键词3】

楼盘——价格普涨

在数据上10月京城楼市呈现降温状态，但市场上几乎没有楼盘降价，地价的高涨致使房价一路攀升，日光盘频现。伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示，多数楼盘预售前累计有效客户量与新推房屋套数的比值在3:1以上，只要有新增供应便会一抢而空。

商住项目也遭疯抢，价格更是水涨船高。例如，位于亦庄新城的国锐金、珠江四季悦城等商住项目，在10月的价格都比此前报价上涨了5000—6000元不等。

此外，一些销售不甚热的楼盘也未现降价。位于通州核心区的京杭府项目，自今年6月便已开盘，一共有240套房源，均价一直保持在29000元/平方米，据其销售人员杨蕾介绍，由于户型面积较大，为180—260平方米，去化较慢，到目前销售了80套左右，而且9、10月份的销售情况明显好于其他月份且价格坚挺。

针对楼盘实际未降价但多家统计数据却走低的现象，刘东说：“最近五年来，我们观测到一个规律：高开低涨，低开高涨。五年来无一例外。原因很简单，价格涨幅太大，政府就要出台政策干预；楼市低迷，政府就放松管控。数据都是由调控造成的表象。”

亚豪机构的研究也显示，由于目前“捆绑销售”、“曲线涨价”等现象普遍存在，网签价格已不能反应真实市场价格。从开盘项目报价中也可以看出，目前北京住宅市场价格仍然处于上行通道中，如老项目后期当中润枫领尚报价由23000元/平方米上升至25000元/平方米等；而纯新盘当中花雨汀、枫丹壹号等也均标齐或高于目前区域最高价。

【关键词4】

房企——业绩冲高

“金九银十”期间，标杆房企业绩不断冲高。在公布了10月份财报的几大标杆房企，融创在简报中这样表述：“2013年10月，公司月度新增预定合约金额创历史最高纪录，实现人民币108.5亿元。”在报告期内有三个项目首次开盘销售，在北京的项目便是热销的丹枫壹号项目，一期开盘实现合约销售额约18.1亿元，成交均价34940元/平方米。

龙头企业万科在10月继续居首位，销售额达到173.5亿元，已经超过去年全年。

恒大地产公布的10月份合约销售额为166.2亿元，同比去年增加16.6%。销售均价也有所上升，为6632元/平方米，较去年同期增加18.6%。而其今年1—10月的销售额为912.7亿元，同比2012年增长25.3%。这也标志着恒大很快将冲入房企千亿军团。

富力地产公布的财报显示，富力10月内总销售收入49.37亿元，销售面积约达402000平方米，与上月相比，销售收入和销售面积分别上升14%和27%。其10月份在北京及周边地区协议销售额为8.67亿元，是除大本营广州的销售额11.68亿元外的最高值。

据不完全统计，入选“北京地产资信20强”的多数房企，在“金九银十”期间，都取得了不俗的业绩。

【关键系5】

趋势——平稳过渡

针对北京市将加大自住商品房土地供应的政策，业内普遍认为将推高纯商品住宅的价格。鸿坤地产集团京东区域公司营销副总吴艳认为，即使纯商品房价上涨是必然趋势，项目的售价也要看其是否符合市场和消费者的需求，要由项目的产品力来决定。“进入年底，企业的年度任务都趋于完成，去化率可观，有可能放缓推盘量，今年最后两个月的北京楼市应该是处于静观其变的平稳过渡期。”吴艳表示。

沈立刚认为，目前很难预期后市。“即将召开的三中全会也许有一个调控思路，是靠行政手段，还是市场供需，或者是包含土地、税收、市场等在内的长效机制来调控。但是调控政策也只能改变预期，不可能一夜生变。而且各地方对策不一，具体的效果肯定会有出入。”但沈立刚认为，调控思路会发生变化，从目前主要依靠行政手段的打压，走向依靠市场调节。（文/王坤朔）来源：参考消息-北京参考