【关键词2】

均价——先扬后抑

北京住宅市场的火爆行情拉高了9月房价水平。国家统计局数据显示，9月北京住宅价格的各项指数涨幅与上月相比均有所扩大，其中，新建商品住宅、二手住宅价格指数同比涨幅居全国受监测的70个城市之首，分别为20.6%和17.8%，领涨全国。

然而涨势在10月出现变化。亚豪机构统计数据显示，10月北京商品住宅市场成交均价为22194元/平方米，环比下跌6%。北京市房协发布的数据显示，北京新房均价为1.94万元/平方米，环比下降4.5%。

但值得注意的是，观察市场上的在售项目，几乎都处于涨价状态，并没有出现降价情况。对此，东汇置地投资管理有限公司总裁刘东认为，成交均价的下滑，一方面是成交区位离城区越来越远，郊区房价与城区相比存在很大差距；另一方面是拆分精装修合同导致了整体数据的下滑，但这并不代表房价真的处于下行阶段。

国利机构总经理沈立刚对10月北京商品房均价下滑这一现象表示质疑，他认为即使房价真的下跌，可能是比较基数的问题。“10月房价环比9月份下滑，是因为今年9月住宅成交量价大幅度攀升造成的。同一个很大的销售数据去比较，相对来说10月当然是下滑状态。”沈立刚还表示，因为9月库存的集中消耗，尤其是10月中旬以来北京存量房跌破6万套的警戒线后，导致了房企陷入无房可卖的境地，新房均价自然降低。

【关键词3】

楼盘——价格普涨

在数据上10月京城楼市呈现降温状态，但市场上几乎没有楼盘降价，地价的高涨致使房价一路攀升，日光盘频现。伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示，多数楼盘预售前累计有效客户量与新推房屋套数的比值在3:1以上，只要有新增供应便会一抢而空。

商住项目也遭疯抢，价格更是水涨船高。例如，位于亦庄新城的国锐金、珠江四季悦城等商住项目，在10月的价格都比此前报价上涨了5000—6000元不等。

此外，一些销售不甚热的楼盘也未现降价。位于通州核心区的京杭府项目，自今年6月便已开盘，一共有240套房源，均价一直保持在29000元/平方米，据其销售人员杨蕾介绍，由于户型面积较大，为180—260平方米，去化较慢，到目前销售了80套左右，而且9、10月份的销售情况明显好于其他月份且价格坚挺。

针对楼盘实际未降价但多家统计数据却走低的现象，刘东说：“最近五年来，我们观测到一个规律：高开低涨，低开高涨。五年来无一例外。原因很简单，价格涨幅太大，政府就要出台政策干预；楼市低迷，政府就放松管控。数据都是由调控造成的表象。”

亚豪机构的研究也显示，由于目前“捆绑销售”、“曲线涨价”等现象普遍存在，网签价格已不能反应真实市场价格。从开盘项目报价中也可以看出，目前北京住宅市场价格仍然处于上行通道中，如老项目后期当中润枫领尚报价由23000元/平方米上升至25000元/平方米等；而纯新盘当中花雨汀、枫丹壹号等也均标齐或高于目前区域最高价。