外资回流各显神通

“发债成本较低固然吸引内地开发商，但多元化的回流渠道也不可或缺。项目直接注资和股东及联营公司贷款是目前最普遍的方法。”梁镇邦介绍。

中海外作为少数坐享投资评级的开发商，其回流途径较为直接，以美元形式的海外资本主要依赖股东贷款FDI（外商直接投资）和联营公司股本投资。公开资料显示，中海外联营公司、共同控制实体及其他占用资金总额在2009年仅为22.68亿元，至今年6月底，已猛增至168.4亿港元，可见大部分资本透过参股联营实体和注资合营项目实现。

外币还可以用来直接支付土地款。9月5日，新鸿基以全资附属公司名义耗费217.7亿元投得上海徐汇区土地使用权，成为上海地王。其中新鸿基就先支付了44.08亿港元作为保证金。

梁镇邦介绍，不仅是上海，大多数一线和二线城市均接受以外币形式缴纳土地转让款的保证金，开发商也可以选择在项目开建后以美元注资，但须缴纳一定比例的资本税，具体税率根据项目大小和建造期限厘定。

私银投资首选

11月2日，中海外成功发行了三档高级无担保美元债券，5年期、10年期和30年期各5亿美元，息率分别为3.375%、5.375%和6.375%，最后定价与美国国债的息差，均远低于初步指导息率，反映市场认购踊跃；市传15亿美元发行共获得131亿美元超额认购。

有投行人士感叹：“如果说蓝筹房企还有传统基金捧场，那些没有评级的垃圾债则几乎被私人银行包办了。”

新加坡银行财资交易和产品开发主管FidelisOrusche告诉记者，由内地开发商发行的高息债券年初至今已获得4.4%的资本收益，除中东高息债（规模很小）外，是摩根大通新兴企业债券指数（JPMCEMBI）所有类别中表现最好的。

“内房高息债至今没有违约记录，公司定期披露财务信息，加上超越全球所有地方的超高息率，吸引了全亚洲的高净值人群。”Fidelis表示。

在香港，过热的投资气氛甚至惊动了香港金管局和证监会下发风险指引，提醒所有认可机构在销售高息债券时强调违约及流动性风险。

恒生私人银行及信托服务主管陆庭龙透露，银行只会给获得最高风险评级的专业投资者销售低评级或无评级债券。现实情况中，客户通常会把购买的高息债抵押给银行，借取最高50%的孖展，扣除2%的借贷成本，仅年息收益，就超过10%。（来源：21世纪经济报道）