原标题：住宅维修金如何从“贬值漩涡”中挣脱出来

目前的住宅专项维修资金制度不仅存在“主仆关系”颠倒、只管进不管出等严重问题，也存在大量资金不断贬值的严重缺陷。“住宅专项维修资金可以效仿全国社保基金理事会的方式，组建专门机构实行委托投资。在做好顶层设计的前提下，同样也可以投资股市。”近日，北京律师协会物业管理法律专业委员会副主任毕文强在接受《证券日报》记者采访时提出了上述建议。

根据各地的统计数据，全国交存的住宅维修资金已经超过1万亿元，但是使用率却不足1%。截至2013年7月，北京交存资金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率仅为1.55%。截至2012年10月，广州市交存资金约81亿元、使用8000万元，使用率仅为0.99%。截至2012年1月，天津市交存资金为145.4亿元，使用仅为7753.5万元，使用率仅为0.53%。

本报连续刊发的两篇报道《1万亿元住宅维修金黑幕重重》、《四问住宅维修金 还有多少资金被挪用》，对这种人为的制度困境进行了剖析。事实上，不仅该笔资金的支取面临“双三分之二”的门槛，提高该笔资金的收益率也面临“双三分之二”的约束条件。

“睡在”银行账户里很可怕

“目前，相关规定只许可住宅专项维修资金用于国债投资，投资方式较为单一。资金存入银行和购买国债，信用风险和流动性风险都很小，但所能获得的收益也很有限。在持续的通货膨胀的背景下，所获收益并不足以抵御货币贬值的损失。”著名《物权法》研究专家、中国政法大学教授刘智慧在接受《证券日报》记者采访时建议，有关部门需要制定相关措施，以便使住房专项维修资金能在货币超发、通货膨胀的情况下保值增值，在业主需要它时能够足额发挥作用。

“实际上，住宅专项维修资金被 封锁 在银行专有账户里，对于全体业主来说是损失，对于银行来说是优良资产。”毕文强也指出，在目前的通胀水平之下，资金存在银行获得的利息难以对冲贬值风险。

此前，北京王府温馨公寓的王先生在接受《证券日报》记者采访时表示：“在公开、透明的前提下，我们能接受用维修资金进行委托投资，因为这样可以实现资金保值增值。”

目前，全国各地住宅小区的实际情况是，多数未成立业主委员会。这是住宅专项维修资金难以支取的障碍之一。由于业主无法直接干预该笔资金的使用，其保值增值问题更是如空中楼阁。

而不断贬值的住宅专项维修资金，恐怕将无法应对用时之需。以住宅电梯为例，上世纪九十年代中期，北京市曾规定住宅电梯的寿命年限：一栋楼如果是单梯，使用寿命为15年；如果是双梯，使用寿命在20年左右。即使按房屋寿命70年的年限计算，一栋楼至少需要更换三部电梯。

据住宅电梯经销商推算，按照20层60米高度的楼房，一部电梯的价格为25万元，这意味着单电梯楼房需要在70年之内支付至少75万元，用于购买电梯；与此同时，电梯价格每年增幅为2%-3%之间。同时，人力成本、维修费用呈现上涨趋势。如此，住宅专项维修资金反向贬值，就成了大问题。

按照一幢楼20层，每单元建筑面积4000平方米计算，每平方米需交存200元住宅专项维修资金。那么，每单元的住宅专项维修资金为80万元。以目前银行活期年利率0.35%计算，20年的活期利息收益仅为5.6万元。这显然与购买电梯的支出还有很大差距，何况20年间还有其他维修开支！

算完这笔账，去年刚买房入住的朱先生，也开始担心20年后是否有电梯可乘的问题了。

值得注意的是，《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。就是说，虽然现在支取困难，但一旦该笔资金有了缺口，业主还是要按规定“补漏”的。