北京楼市长效调控机制雏形隐现

“京七条”的出台可看成是住房调控长效机制建立的开端，此时推出打破了近期人们对于限购趋紧的预期，北京模式的长效机制将加速行业的优胜劣汰，一线城市地方国资背景的龙头开发商有望获得更大的开发比重。

政策举措期 短期购房观望加大

东兴证券分析“京七条”措施的出台将引来购房的观望加大，从加大中低端供给来促使房价增长的回落。今年房地产行业的商品房销售出现大幅增长的概率较小，一从客观上看，开发企业加快开发周转率的增长空间已不大；二从主观上看，二季度以来房价的快速上升使得开发企业对房价的上涨有较大期待推盘速度在放缓；三是随着北京出台的七条措施，其它各地也会在调研措施上有所作为，短期将加大市场的观望情绪。如今政策仍在举措期，销售也不可能大幅增长，业内比较关注营业模式较好、资产质量较好的一些房地产上市公司。

北京市住建委副主任王荣武表示，北京将采取七条措施，完善现有调控政策执行机制，坚决稳定房价。其中，加快中低价位自住型改善型商品住房建设是“京七条”的重中之重。

自住型商品住房定位为中端，与保障房的主要区别在于放宽购房者的收入限制，针对改善性需求提高户型面积，主要针对不够资格申请保障房而又无法承担商品房价格的夹心层需求。之前的调控政策中强调低端有保障，而对中高端市场采取一刀切措施，此次政策首次将中端需求独立于高端市场而采取保护措施，尤其提到支持改善性住房需求，这是之前较少提及的。而中高端市场分开后，未来或可实现高端市场取消限购，靠高房价反哺中低端市场，较当前的行政限购更加市场化，利于地产市场健康发展。北京此次先行一步，未来或成为可复制的长效机制推广至其他一线城市。

短期入市量有限 但可平抑恐慌性购房情绪

兴业证券表示供求矛盾是北京市房价持续上涨的根源，该政策虽然提出了每年不低于2 万套的自住型商品房供地，但未明确该部分是新增还是包括在原有计划内。2011 和2012 年北京市新增常住人口分别为57 万和51 万人，由此产生的住房需求约1500 万平方米。近3 年北京平均商品住宅(包含保障房)的成交面积为1175万平方米，近三年新增住宅类用地997 万平方米，严重的供求失衡是导致北京房价飙升的主要原因。而本政策虽然提出了每年不低于2 万套自住商品房供地(2012 年北京商品住宅的成交套数12.2 万套，其中保障房2.8 万套)，规模虽然尚可，但是规划中并未明确该部分是新增还是包括在原有计划内，如若大量新增该类土地供给可能短期平抑房价上涨预期，如若包含在原计划内则不能有效限制房价上涨。

但重要的是缓解了人们对房价上涨的预期。9月70大中城市新建商品住房价格指数中，北京以同比20.6%位列涨幅之首，近期的草根调研显示改善性需求开始快速释放，而此时出台对中端市场和改善性需求的保障措施，可从一定程度上平抑一线城市恐慌性购房情绪。