记者 陆娅楠
徐骏绘
制图：张芳曼 李姿阅
核心提示
■越是当房地产供求平衡或供大于求时，房地产泡沫危机产生的概率越大，进而极易引发金融风险。
■在控制投机性需求，满足合理住房需求的统一调控总基调下，不同城市的调控政策需更有针对性，更精细化。
■房产税进一步扩大试点，应该选择在那些住房市场问题比较突出、房价上涨较快的一二线城市尽早推开。
如何看待目前市场分化格局？
住房极度短缺时期已过去，但不同人群实际占有不平衡、不同地区发展不平衡
记者：现在房地产市场出现了明显的分化现象——一边是一线城市房价持续走高，另一边是部分三、四线城市房价疲软甚至下跌。怎么看待目前的市场分化格局？现在楼市调控到底该松该紧？
任兴洲：分析当前的房地产市场格局及调控政策，还是要站在历史角度对我国的住房市场有一个总体判断，否则依然是头痛医头、脚痛医脚。
从上世纪80年代初开始的住房制度改革，已走过30多年的历程，使我国城镇住房市场供求发生了深刻变化，形成了相当规模的住房存量。根据我们研究团队近几年的研究并依据多种因素推算，到2010年，全国城镇积累的存量住房约有2.11亿套。按当年城镇常住人口家庭户计算，户均约为1.02套；人均住宅建筑面积从1978年的6.70平方米提升到2012年底的32.9平方米。2012年，我国城镇户籍家庭住房自有率（指住在自有产权房子中的比例）为85.39%。
由此可见，我国城镇住房无论从规模总量、户均套数，还是人均住房面积都有了重要变化。总体上，城镇居民住房极度短缺的时期已经过去，居民住房困难问题得到了相当大的缓解。很多地方，特别是一些三、四线城市，住房供需矛盾缓解，有的城市甚至已经趋向初步平衡。
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