未来：越调越高怪圈难破

一段时间以来，关于北京房价的“失控说”早已甚嚣尘上，而北京市场库存的吃紧也让人担心。根据北京市住建委网站显示，从年初8万套的库存量到现在的不足6万套，北京楼市旋即陷入一场“库存危机”。截至10月22日下午5时，目前北京市场可售新房及未签约住宅的套数总计58370套，这也是自10月9日楼市库存首次跌破6万套以来，连续下滑的第14天。虽然还未触及历史最低点，但在供需矛盾一直紧张的北京，这足以成为一个“杀伤力”极强的数字。

近几年来，北京市纯商品住宅的年供应量约在8万套左右，如果达到40%到50%的规模，明年自住型商品房供应总量是3.2万到4万套，如果达到王荣武主任的要求，那么会在一定程度上减少商品房的总体需求。

亚豪机构市场总监郭毅认为，市场的供需并不会因为“京七条”而有更多改变，因为从以往来看，限价房与市场冲突性不大。而限价房的执行难度主要体现在配售方面，因为价格比市场周边低，限价房一直是地方政府手里的肥肉，如何能公开公正地配售，让老百姓满意，是需要重视的问题。他估计北京市住建委提出今年的2万套限价房，主要指的是恒大此前拿的沙河地块，但那块地的限价房主要是针对高教园区的老师来配售的，“也不会对市场产生太多影响。”据21世纪不动产北京安信瑞德市场研究部的监测数据显示，截至10月23日的二手房挂牌房源，其中140平方米以上户型环比增长36.8%。从网签数据看到，成交占比环比增长0.28个百分点，并未出现大户型抛售现象。

王玉珂认为，短期来讲，增加了市场供应，将对购房者，尤其是夹心层提供新的选择，对稳定房价会起到积极作用。但长远来讲，自住商品房是通过压缩房地产企业利润空间实现的，无疑给企业的决策带来风险，即便企业参与建设，它们也会通过别的（非自住商品房）项目，寻求利润的平衡。如此一来，其他项目将成为保证企业利润的重要阵地。换言之，自住商品房有可能成为推高其他项目价格的祸首。

一线城市“人多地少”的特征没有办法短期内改变，市场化的商品用地量被挤占，可能使商品房市场供求关系更加紧张。从这个角度来看，2013年北京、上海等一线城市的住房用地计划即使全部完成，商品住宅用地供应仍将是稀缺的，这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，最终将助推楼市“阶段性”爆发。

（来源：中国房地产报）