【地产中国网·原创报道】“市场的归市场，保障的归保障”，就在业界对十八届三中全会和即将出台的长效调控机制寄予厚望之时，仓促出台的“京七条”却又为楼市端出了一碗“夹生饭”。

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10月23日下午，北京住房管理与保障中心网站发布了此前一天由北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局以及北京市国土资源局等部门联合印发的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（以下简称“意见”），明确了自住型商品房的七条政策，被业界称为“京七条”。

《意见》提出的几个要点引起广泛关注：

1、北京今后将加快发展自住型商品住房，2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模；

2、自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；

3、销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定；

4、两类家庭可优先购买：一是京籍无房家庭，其中单身人士购买要满25周岁；二是已在轮候经适房、限价房等保障性住房的家庭。

5、自住型商品房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。

一石激起千层浪，突如其来的举措让已处政策空窗期几个月之久的市场顿起波澜。

“京七条”剑指高房价

“政府出台这个政策的指向非常明确，用意就在于用行政的手段将房价降下来，因为国家统计局刚刚公布的9月70大中城市房价数据中，北京的同比涨幅再次居首，这给地方政府实际上带来了很大压力，所以自住型商品房政策实际上是地方政府对中央的一个表态。”高策机构董事长陶红兵表示。

对此，不少业内人士均表示了认同。正如其所说，10月22日国家统计局公布的《2013年9月全国70大中城市新建商品住宅价格指数》显示，当月房价环比上涨的城市有65个，同比上涨的城市有69个，北京、上海、广州、深圳同比涨幅均超过20%，其中，北京以20.6%的涨幅居全国之首，再次成为“出头鸟”。

惹眼的房价数据显然让一直没有放松的政府神经再度紧绷。“京七条的思路实际上就是通过增加供应来平抑房价。”某业内人士坦言，北京的供需矛盾一直是业界公认的推动房价高涨的根源，而近期“日光盘”频出、“抢房潮”再现也进一步暴露了供需的紧张局面，自住型商品房瞄准的正是供需关系问题。

“7万套是一个很大的供应量，的确可能会冲击到北京房地产市场上的中低端产品。”北京房地产业协会秘书长陈志表示，北京自住型商品房政策坚持“宽进、严出”的标准，大幅增加了保障人群覆盖面，有利于平抑房价。

“加大自住型商品住房的确可以满足一部分中低收入家庭的居住问题，缓解房价过快上涨的压力，自住型商品住房销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定，也为广大老百姓提供了政府的福利。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。

自住型商品房尴尬丛生

尽管“京七条”的调控思路得到认同，但其具体举措是否能够真正奏效，业界却众说纷纭。在众多业内人士看来，“京七条”更像是政府给市场端出的一碗“夹生饭”，其诸多欠考量的规定将让自住型商品房陷入尴尬境地。

尴尬一： 概念模糊

“自住型商品房的概念让人觉得很模糊，不知道究竟针对的是保障房还是商品房，从其价格规定和出让条件看，更像是保障房，但是保障房的土地是政府划拨的，而自住型商品房的土地是被充分竞拍过的。而且购买人群的界定上，自住型商品房更为宽泛，这很可能导致真正有住房需求的保障房人群需求得不到满足。”东汇置地CEO刘东表示。

“这个政策实际上就是保障性住房政策的延续，主要是为了解决低收入人群的住房问题，其实这就是限价格、限产权的保障性住房，但是保障的对象扩展到了非京籍购房人，这不能不说是一种进步。” 华业地产副总裁陈云峰认为。

而泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男则直言，自住型商品房其实就是另一种高端保障房，政府的意图在于“应保尽保”。

对此，陈志表示，自住型商品住房作为特殊类型的商品房而非政策性住房，其具有明显的政策性作用，对权利人的权利做了一定程度的限制，但从属性上而言仍属商品房。

此外，自住型商品房的定价标准以及具体交易的公平公正性也备受质疑。“房价要比周边便宜30%，同一个区域的项目由于产品不同，价格相差很大，参照标准如何去界定？定的太低势必引起哄抢，定的太高又超出了保障房人群的购买实力，所以，很可能到最后政策想满足的中低收入人群的需求反而得不到保障。另外，土地价格如何去确定，交易环节如何去操作，都缺乏严谨的办法。”陶红兵表示。

首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池也表示，自住商品房政策虽然在准入条件上做了严格的限制，但后期监管方案尚未明确，还有很多漏洞，需再细化，防止出现保障房及经适房等经常出现的问题。

尴尬二： 或拉升地价

而对于政策直指的高房价、高地价，业界也普遍认为，“京七条”很可能无法如期奏效，甚至相反，还会进一步拉升现有的市场价格。

“该政策将会进一步加大北京商品房供需矛盾。现在北京的土地供应比较紧张，住宅用地中70%都给了保障房，而北京的购房者中70%都是没有保障房购买资格的外地人。现在自住型商品房又要抢占一部分用地，要让70%的购买力去抢不到30%供给的商品房，这样一来商品房的供需矛盾会更加突出，这对抑制房价是没有什么帮助的。”陈云锋表示。

而同策咨询研究中心总监张宏伟则对地产中国网表示，“京七条”可能引起市场报复性反弹。“由于一线城市人多地少的特征没有办法在短期内改变，7万套自住型商品房用地有可能使市场化的商品房用地量骤减，这样，2013年北京、上海等一线城市的住房用地计划即使全部完成，商品住宅地供应仍将是稀缺的，这会直接引发开发商对稀缺的商品房用地的争夺，进一步抬高地价。同时，有可能导致商品房市场供求关系更加紧张，从中长期来看，有可能使市场处于供求不平衡的状态，引起市场报复性反弹。”

建设部政策研究中心副主任王珏林和赵秀池则表示，《意见》对土地市场的影响主要取决于未来北京商品房用地的供应总量和自住型商品房的供地数量，如果二者的供应量都比较大的话，地价的涨幅也许会放缓。”

尴尬三： 质量之忧

除了价格，更让业界担忧的则是自住型商品房的质量问题。“如果自住型商品房的用地仍然采用‘限房价、竞地价’的方式出让，那么，开发商的利润空间就无法得到保障，负向激励就会产生，一方面开发商会极力压缩自住型商品房的建造成本，另一方面会从别的商品房项目中寻找利润，这样，这些自建型商品房的质量就无法得到保证。”陶红兵表达了自己的担忧。

对此，刘东也表达了相同的观点：“如果五年之后是开发商去分享房价上涨的红利，那么开发商会为了将来物业的保值增值，努力去保证房屋的质量。但是现在这部分收益是不属于开发商的，而且还要采取‘限房价、竞地价’的方式，在几乎没有利润的情况下，房屋的质量是必然得不到保障的。”

“这个政策出台的显然仓促，从基调上看，无论是与即将召开的十八届三中全会所提倡的市场机制，还是业界期待已久的长效调控机制，导向都是不一致的。所以，只能说这个政策是政府应对高房价之下的权益之计。” 刘东最后表示。

（注：本网采编安飞、张治东、陈文雅、李蒙、石青玲对本文亦有贡献）