【地产中国网讯】 10月23日，北京市建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，该文件明确，自住型商品住房套型建筑面积以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。2013年底前北京将完成不低于2万套自住型商品住房供地，明年计划推出5万套。两类家庭可优先购买：一是京籍无房家庭，其中单身人士购买要满25周岁；二是已在轮候经适房、限价房等保障性住房的家庭。

针对这项刚推出的“京七条”政策，地产中国网记者连线北京房地产业协会秘书长陈志，对此进行了详细解读。

记者：自住型商品住房既有商品房属性，又有保障房属性，这样的双重身份是否存在灰色空间？

陈志：自住型商品住房作为特殊类型的商品房而非政策性住房，其具有明显的政策性作用，对权利人的权利做了一定程度的限制，但从属性上而言仍属商品房。

记者：由于自住型商品住房和普通商品房之间有30%的价差，我们注意到一些业内人士产生了此政策为寻租行为提供温床的疑问，您认为这一政策如何能够体现分配的公正公平公开？

陈志： 今年2万套，明年5万套是一个巨大的供应量，资格审核工作将会很复杂。不过，自住型商品住房的购买条件和普通商品房一样是具备限购资格的家庭，因此，只要延续现有的限购政策，通过住建委系统审核购买者限购资格即可，这套系统经过两三年运作已经轻车熟路，没有必要为此另行成立一家机构专门去做这样的审核。而且保障房家庭是优先参与摇号的，因此是能够保证公平公正公开的。

记者：会否出现开发商内部房等现象？

陈志：内部房是无法操作的，像恒大在豆各庄拍到的地块，由于地段接近五环，很多保障房轮候家庭都愿意购买，这批人会优先得到摇号资格，而摇号过程也是受到建委监督的。

记者：建委的监督机制具体如何体现，会否将摇中者的保障房轮候信息进行公示公开？

陈志：对于自住型商品住房的可售房源，建委是规定要公示15天的。对于摇到号的家庭的具体名单和信息的公开，我认为操作时也会有具体的相关内容，因为这只是售楼处操作层面的问题，并非很难做到。而且现在也有保障房轮候家庭在告政府信息不公开，因此我认为这一次政府会吸取教训，努力做到公开透明，以避免民众猜疑。

记者：您认为自住型商品房政策的出台对于市场会带来怎样的影响？是否能如愿平抑房价？

陈志：北京自住型商品房政策坚持“宽进、严出”的标准，大幅增加了保障人群覆盖面，有利于平抑房价。

记者：您认为这一政策会对现有商品房市场造成冲击吗？

陈志：7万套是一个很大的供应量，的确可能会冲击到北京房地产市场上的中低端产品，而这将可能会促使部分区域商品住宅产品加速高端化。

记者：“京七条”意见提到，“购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。”为什么将“届时同地段商品住房价格”，而非实际出售价格作为征收土地收益价款的计算基数？

陈志：按照我个人理解，这可能是文字表述上的问题，我认为应该是按照实际成交价与购买价之间的差价来征收30%的土地溢价收益，而且是在该价差为正值价差的前提下收。

记者：之前有的限价商品房规定2年内不得转让，但实际上市场上仍然有不满2年就转让的房源，“京七条”规定的“原则上5年内不得转让”如何限制？

陈志：根据《物权法》规定，财产的转移是以权属关系转移为标志的，因此房产转让的划分标准是房产权属登记，并不以交易过程多长为前提。自住型商品住房的房本上会写明它的特殊属性，房主5年内办理房产手续是不会被受理的。

记者：由于这类项目的摇号是由开发商来操作，那么其资格审核是否也由开发商来操作？

陈志：我们可以先完整地阅读下政策原文，首先是“按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房”。而北京限购政策规定中符合条件的家庭，一是京籍家庭，一个家庭总共可以买两套，因此无房或是只有一套房产的家庭就符合条件；而是非京籍符合满五等条件的家庭可以买一套，那么还没买的家庭就符合条件。这个和之前的限购政策是延续和衔接的。

文件还提到本市户籍无房家庭可优先购买，其中京籍单身人士的优先购买条件为25岁，和之前的年满18岁相比有所收紧。因为刚毕业大学生一般是22岁以上，将25岁作为门槛是希望年轻人工作三年左右收入稳定以后购买。