原标题：中小城市楼市秋风萧瑟

楼市有“金九银十”一说，意即9月、10月是销售旺季，开发商对此寄以厚望，消费者对此也颇为关注。然而，今年的“金九”却不金，“银十”也恐难圆。从房管部门统计数据看，除房价一项上涨外，其他各项指标无论同比、环比都大幅减少。9月份，福建龙岩中心城市共销售商品房1130套，同比减少54.62%，环比减少43.16%；销售面积8.02万平方米，同比减少56.15%，环比减少37.83%；销售金额64254.23万元，同比减少39.77%，环比减少33.99%。10月份，尽管国庆期间，市住建局与龙岩电视台联合举办了大型“房车展”，有20多家房地产开发企业携带本企业新盘模型参展，但现场仅是“热闹”而已，看的人多，下单的人少，3天展期，仅有数十人表达了购房意愿，但没有正式签约。据房管部门统计，10月份截至15日止，中心城市销售商品房413套，销售面积3.79万平方米，销售额30200万元，环比9月，虽时间过半几项指标均未过半。

为什么今年9、10月份的房市会如此反常，笔者调研认为有如下因素：一是楼市分化格局逐步形成，中小城市销售趋缓。下半年以来，全国一线城市和部分二线城市市场火热，呈量价齐升状态，但绝大多数二、三线城市市场平稳、销售趋缓。一些中小城市甚至出现量价齐跌现象。如鄂尔多斯、海口、温州等地，房价都有不同程度下跌，常州、郑州、营口等城市的新城区，也出现了大面积空置现象。事实表明，楼市已逐步形成大城市与中小城市的分化格局。福建龙岩属于四线城市，其城市规模、人口总量、经济发展和居民收入水平都难以企及福州、厦门、泉州等沿海发达城市，更不用说与一、二线城市相比，楼市销售情况自然超不出大多数中小城市的水平。

二是商品房供应充足，房价高企，必然影响销售。2012年龙岩土地供应量较大，特别是中心城市，土地购置费高达20.84亿元，同比增长174.6%。按建设周期推算，这些土地将在2013年陆续建成商品房推向市场。据统计，今年1-9月，中心城区批准预售商品住房面积90.4万平方米（合8782套），同比增30.9%。至9月末累计可售商品房面积195.75万平方米，可售商品住房面积78.86万平方米（合8148套），加上10月份至明年上半年，大约还有“名都”、“中骏·蓝湾香郡”等14个新盘约3700多套房源推向市场，两项合计约为12000多套。以近两年中心城市每年约7000多套的销售量，也需一年半时间才能去化。这样大的体量，给消费者增加了选择余地。目前龙岩房价仍在高位运行，至9月末，中心城市商品住房均价为8515元/平方米，而据市统计局数据，2012年龙岩市城镇居民人均可支配收入才23765元，显然难以承受这么高的房价。供应量大、价位又高，二重因素叠加，销售必然减少。

三是银行信贷投放减缓，企业和个人获得贷款的难度加大。据相关报道，从9月下旬开始，各商业银行都在收紧信贷额度，导致各地新增贷款额度远不及贷款需求。龙岩各家商业银行虽贷款审批业务照常进行，但放贷审查更加严格，门槛相应提高，企业获得开发贷和个人获得按揭贷更加不易。预计第四季度，部分开发企业资金链将趋紧，购房者公积金贷款、商业贷款额度也将受到严格限制，排队等额度、等放款的现象将再度出现。而资金供给量的制约，必将影响第四季度及明年上半年的开发量和销售量。（作者系福建省龙岩市房地产同业商会秘书长）（来源：中华工商时报）