广州如何避免房地产围湖?

来源:地产中国网 2013-10-17 16:10:00

产业发展需要好环境,好环境需要好产业—这句话适用于所有产业,但最适用于房地产业。

  广州围湖造城,希望打造新的城市亮点,聚集一批新产业。不过也有人担心:广州会不会出现“房地产围湖”的情况?

  花都湖、挂绿湖等人工湖初露端倪,周边房地产便应声涨价,“造湖经济”如何抑制房地产冲动?如何为未来产业的引进留足空间?如何把湖景留给市民,而不要变成高端住宅小区的“私家园林”?

  在规划过程中,各区审慎思考了这些问题。挂绿湖周70%以上的土地都是作为生态涵养用途,不改变土地的用途和性质,九龙湖周边优先发展公共建筑,白云湖周边“控高”,或许能为广州“造湖经济”树立样板。

  有专家指出,“造湖经济”必须走产城融合的路子,同时要保护环湖空间的公共性,如果出现“房地产围湖”的情况,以湖带城的梦想就会变成泡影。

现状

  环湖住宅房价飙升

  国庆节前,花都湖“开湖”,湖畔几栋高层住宅吸引了不少游客的目光,打听房价的人不在少数。

  一位房地产中介告诉记者,今年以来,湖畔这几栋高层住宅楼的楼价一直在猛涨。其中一栋住宅楼,房价从吹风价9000元/平方米一路上涨到15000元/平方米。两个月前,开发商干脆整栋封楼不卖了,还没到预定的开盘时间,就对外宣布“全部售罄”。记者昨日通过某地产网站拨打该楼盘电话,得到的答复也是“全部卖完了”,而且没有售价信息。

  萝岗中新知识城南起步区凤凰湖刚刚建成,湖边就有楼盘开盘了。这个占地面积10万平方米、建筑面积达到35万平方米的楼盘,号称建筑设计事务所是英国的,室内设计事务所是新加坡的,景观设计事务所是德国的。

  在广州目前最大的人工湖—增城挂绿湖周边,最近一年来房价上涨也非常明显。今年2月,挂绿湖附近一大型楼盘带精装修售价才9000元/平米,如今毛坯已经涨到1万以上。

  中山大学地理科学与规划学院教授、博导袁奇峰说,尽管所有的产业对优美的环境都有偏好,但对人工湖最敏感的还是房地产业。

  如何避免房地产围湖?如何控制公共建筑、住宅和商贸服务、产业项目的比例关系、空间关系,成为摆在广州各大人工湖面前的“历史考题”。

  南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长彭澎指出,财政投资建设的人工湖,决定其性质必须是公共性的。“环湖岸线必须开放,不能变成房地产小区的私家花园。”他认为,环湖岸线最好用公园永久固定下来,并建设通达性的公路网络,让市民能够方便地进入湖区游览。

  规划控制

  环湖居住产业功能块状分布

  上海滴水湖是目前世界上人造湖中面积最大的一个。滴水湖是上海倾力打造的洋山深水港临港新城的核心。临港新城主城区的规划以滴水湖为中心,规划布局是一个中心四个环带。围绕滴水湖为中心,整个城市向外扩展依次为商贸、公园、居住、教育四个环带。之所以以商贸为内圈,有关负责人曾说:“要把最好的地块留给产业。”

  广州人工湖的环湖地带似乎更倾向于公共配套。挂绿湖周边未来将新建增城大球场、中央广场、文化会议中心、岭南精品酒店、行政办公中心、增城广场等一批公共设施,海珠湖周边目前已经敲定的项目非常少,仅有一个广州文化馆确定落户,而且规划建筑将限制在12米以下;九龙湖周边规划6公里长的环湖慢行走廊及木栈道,串联水上运动场、渔人码头、空中泳池、博物馆、娱乐城等市民参与项目,形成“环湖商业文化服务带”。

  袁奇峰指出,广州对人工湖控制比较好的一方面,在于用公园和绿色空间将人工湖的岸线保护起来,大部分人工湖的岸线确保了公共性,配置的项目也主要是公建配套,形成一个区域性的“城市客厅”,对于完善区域城市功能、抽疏过于拥挤的城市空间是有积极意义的。

  在环湖规划中,政府的规划更像是搭一个好的戏台,等产业项目来唱戏,如何控制公共服务、产业项目、住宅之间的“戏份”,尤其考验规划者的智慧。

  与滴水湖环状圈层式的布局结构不同,广州环湖区域多采用片状的功能布局。

  白云湖周边搭建的是“西居住、北产业”的格局。白云湖片区被武广铁路、华南快速干线等交通干线分割,《规划》将西片区(鸦岗地区)、南片区打造成集商业展贸、文化体验、高端服务业和多元宜居新城为一体的宜居新城,将北片区打造成一个以立体交通网络多式联运为核心、服务粤港澳(台)的国际综合性物流与采购分销中心及现代展贸中心。但可惜的是,白云湖建成三年来,《白云湖地区城市设计及控制性详细规划》数易其稿,却迟迟没有得到落实。

  中新知识城主城区的规划则是“东居住、西配套”。按照中新知识城总体规划,九龙大道东侧多为生活居住用地,面积约为主城区总面积的三分之二。在主城区的东北面,几乎均为二类居住用地,其中近一半为村民安置房。而在西南角,多用于教育用地和其他商业用地的配套建设。

  出招

  挂绿湖:划定了65平方公里的“挂绿新城核心区”。65平方公里的土地并非用于全面的开发建设,70%以上的土地都是作为生态涵养用途,不改变土地的用途和性质。核心区只有30%是用来开发的,在基本不增加原有建设用地规模的基础上,实施土地整理,除用于村民集中复建安置、提留给村的经济发展留用地,主要建设医疗、教育、卫生、文化、体育等城市功能配套设施,发展生态型、低密度的总部经济、金融经济和食品物流园区,改善生态环境,提升发展质量和效益,通过筑巢引凤增加税收,发展民生。

  白云湖:对周边建筑提出“限高”办法。根据此前公布的《白云湖地区城市设计及控制性详细规划》,临流溪河、珠江西航道和白云湖周边一线地块等生态敏感区地段建筑高度不超过30米。而主要标志性建筑进行了下限控制,高度不小于200米,次要标志性建筑高度为150—200米。其余建筑则在100米以内,弹性控制。

  各区表态严格控制房地产项目

  有专家指出,围湖产业规划面临的最大尴尬,是房地产项目永远比产业项目成熟得快。

  白云湖建成三年来,房价上涨了不少,可是产业项目却迟迟没有引进。早在2008年,白云湖修建之时,石井片区周边地区的不少楼盘都已经将它作为卖点来吸引买家,周边楼盘更凭白云湖概念,将均价升到6000元以上。有地产界人士预测,白云湖板块将比肩金沙洲居住板块。

  三年来,白云湖周边地区规划数易其稿,这也是产业项目迟迟不能落地的原因之一。白云区政协委员吕转兴曾提案称,“按照规划该区域的主要产业集中在房地产和物流两部分,区域性物流园区的传统物流功能(货运站场、仓储、运输等)极易与综合性居住新城的居住要求产生矛盾,不利于白云湖地区更好地发展高端商贸、文化创意、生态休闲旅游等现代服务业。”他建议,白云湖地区应该以粤港澳(台)流通合作服务业试验区为龙头,压缩传统物流基础功能区的功能和面积,规划高端物流园区,同时开展总部商务区建设,吸引国内外著名物流公司入驻,推动物流业集聚发展。

  白云区土地开发中心于去年3月回应称,“试验区首期882亩用地在白云湖地区的控制性详细规划中控制为商业金融用地,目前已签订征地补偿协议和正在推进用地报批工作。”

  目前,白云湖地区开发建设又将面临新的变局。在广州市最新的123城市功能布局框架下,白云区确立了“一心三片多组团”的城市功能布局。其中,白云湖地区属于“三片”的白云新城文化商业功能片区,其新定位为“全区服务业转型升级的主要载体,重点承担高端商贸、总部办公、文化创意等综合服务配套功能。”


  对于广州是否会出现“房地产围湖”的疑问,各区纷纷表示,将严格控制人工湖周边房地产的发展。海珠湖方面表示,海珠湖及万亩果园征地时,土地性质没有发生改变,仍是农用地,因此不可能开发房地产;征地时返回给当地村民的村集体留用地,可能会发展一些宾馆、写字楼等商业物业,暂时没有规划住宅项目。而花都湖周边,目前大型楼盘有滨湖一号、中房国际和云峰花园,其中有楼盘打出了“入住花都湖的最后机会”的广告。不过,有行业人士透露,花都湖周边部分板块属于空港经济区部分,用地审批非常严格,房地产发展因此受限,可不能出现一拥而上的情况。增城提出,抓好挂绿湖、西福河、增江水系连运论证和建设,全面保护大中小型水库,坚决不搞房地产和工业开发,保障备用水源和饮用水安全。

  彭澎指出,从“经营城市”来讲,人工湖都有提升周边地价的效果,但如果就此在周边开发大量房地产项目,那将是事与愿违。“希望今后的白云湖新城、花都湖新城、知识城不要搞太多房地产项目围绕,海珠湖也不要搞太多现代服务业项目。让全市老百姓共享人工湖,作为休闲放松的好去处,才是福荫子孙的事业!”

来源:南方日报

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