透视中国地产私募基金的未来

来源:地产中国网 2013-10-09 12:18:00

自2009年以来,地产私募基金开始越来越为人所熟知,简单易懂的盈利模式,远超银行存款利息的投资收益,对许多有富余资金的投资者来说很有吸引力。到底这些带有神秘色彩的房地产私募基金是何方神圣,又是如何运作的呢?

其实房地产私募基金并非新生事物,国外早就有以地产项目作为主要投资目标的私募基金,相对于美国几十年的发展历史,国内房地产私募基金只是近些年才逐步兴起,但规模扩张非常迅速。2009年以前国内主要还是外资的地产基金比较活跃,2010年以来,在国家房地产调控政策的持续打压和国内外经济环境持续低迷的境况下,房地产行业原有的融资渠道不断收窄,而私募房地产基金则顺势而起,获得了快速增长的机会。根据清科研究中心的数据,2012年共完成新募集房地产基金94支,比2011年增长了40%。

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地产私募基金的投资方式有哪些

地产投资基金的类型根据投资方式的不同,可分为权益型、抵押型与混合型。

其中,权益型投资一般直接或间接投资于房地产项目,其收入主要来源于房地产项目直接产生的租金收入和出售的增值收益,权益型投资往往要参与到项目的运营管理过程中,收益要取决于项目实际运作情况。

抵押型投资则是借钱给开发商赚取固定收益,所募集的资金以提供抵押贷款、参与抵押贷款或购买房地产贷款支持证券的方式投向房地产开发项目,收益则来源于房地产抵押贷款利息,与项目实际收益关系并不大。目前国内人民币地产基金绝大部分是以抵押型投资为主。

混合型是介于权益型和抵押型之间的一种房地产投资基金,兼具权益型和抵押型的双重特点,其在提供房地产贷款服务的同时,自身也拥有部分物业产权。理论上来讲,混合型房地产基金在向股东提供物业增值机会的同时,也能提供稳定的贷款利息,不过由于比例难以划分和风险难以分割,所以实践中这样的结构比较少。

正规的房地产投资基金一般都不会承诺保本保息,只是以预期收益率作为项目选择的标准;会设立专门的托管账户保障投资人资金安全;只以地产项目作为投资标的,并以资产抵押或股权质押等形式进行风控;除非是商业类地产运营基金或特殊约定,一般不会按月付息,而是根据所投资项目周期按年付息。当然由于地产投资基金的回报一般远高于银行存款收益,也有一定的风险,如果所投资项目发生问题,投资者也会蒙受损失。

地产行业面临破局

根据统计局的数据,2013年1-6月份,全国房地产开发投资36828亿元,同比名义增长20.3%。1-6月份,商品房销售面积51433万平方米,同比增长28.7%,商品房销售额33376亿元,增长43.2%。

而8月全国房价也再次迎来大幅上涨,房价环比上涨最快的城市是上海和广州,涨幅均为1.7%,北京更是以19.3%的同比涨幅领跑全国,距离年初制定的“基本稳定”的房价控制目标渐行渐远。加上近期各地地王频出,人们纷纷猜测,难道地产的春天又来临了?

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透视中国地产私募基金的未来
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未来的房地产投资基金将沿着三个层面的方向发展,即更加专注的定位、更加多元化的投资和基金结构及更灵活的盈利模式,并涌现一批优秀的房地产私募基金,会有更多著名的案例和金融创新,给广大投资者带来更稳定的投资回报。
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