更谨慎的态度
在南京南部新城,万科综合体九都荟以一个交通枢纽型综合体扼守该板块的咽喉部位,在做商业的同时承担汇通南北西东的通道功能。上海证大集团、绿地集团均进驻该区域。
表示要做“城市综合配套商”的万科,在城市的选择上可能更加严苛。上海同策咨询南京公司总经理刘思陵分析,南部新城并非纯粹的新区域,而是在南京主城延伸出来的区域,“完全靠市场行为也能做热”。再加上在这片区域,政府已经落地了实在的措施,例如高铁站和路网建设。
前述保利内部人士说:“经过了这么多失败的例子,现在地方政府比开发商更害怕项目烂尾、空城。烂尾是很麻烦的事情,区域做坏了,没有开发商敢接。”
该人士认为,目前政府对新区发展模式和理念更加明晰。一方面对开发商在规划初期介入持更开放态度,一方面又抓各项量化指标。
慈溪市政府就对该保利滨湖天地项目设置了细致的指标,确保项目的各种设想能够落地。“政府严格控制了投资导向。可售部分的比例、商业配套的开业时间都有控制,包括引进的商家品牌、规模。”保利的内部人士透露,“政府害怕开发商把住宅都建好卖完了,但是迟迟不做商业部分。”
保利滨湖天地总建筑面积约83万平方米,其中商业建筑面积达到了约36万方。保利的内部人士透露,开发商在衡量参与该新城区开发的时候,关键在于测算成本和项目可变现部分的开发速度。“现在我们越来越重视投资回报率这一项”。
更高的商业比例给开发商带来的资金压力也相应增加。据透露,酒店部分,不算地价,沉淀下来的成本就达到了1万元/平方米,而商场的沉淀资金会更多。
开发商的方法是把握好可变现部分,而将持有部分交由商业公司运营。为了将招商做到符合政府要求,开发商通过区域平衡的方式,让合作的品牌“肥瘦搭配”。
整个慈溪常住人口仅约150万,周边余姚市人口仅100万出头。本地楼市以本地需求为主,外来购房者很少。保利方面表示,滨湖天地位于慈溪市重点建设的居住片区,未来将有大量人口导入。
保利商业项目发展中心副总经理赵亮又透露,在慈溪拿地开建期间就与政府部门沟通,未来5到10年整个城市不会再有如此大的综合体入市,以便保证项目的不可替代性,防止区域业态过度竞争和重复建设。(来源:经济观察报)
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