“首期两小时清盘”、“半小时售罄”……近期江门商业地产热卖的消息频见报端。国家对房地产的调控一定程度将投资者的目光转移到商业地产中来。

商业地产在江门是一道独特的景观。一方面部分商业地产在濒危挣扎，另一方面却有不少投资者继续把大笔资金投入其中。江门商业地产市场火热的背后可有隐忧？

投资者资金回笼快

店租水平高

记者走访了江门最繁华的中心商圈地王广场一带，发现该区域位置稍好的店铺月租水平高达400—600元/平方米。记者得到信息，地王二楼有店铺转让，随即致电询问，店主王女士称转让店铺实用面积大约10平方米，租金4900元/月。记者嫌贵，王女士说，这附近都是这个水平的了，“我的店铺位置不算好，开放式的摊位，有些位置好的更贵”。

记者到地王对面的五邑城，发现虽然经营档次不高，但租金也居高不下。五邑城一楼的服装店KOKASOO店员告诉记者，这间店是他们老板自营，大约80多平方米，在这个区域同样大小和位置的店铺起码月租万元。

记者打电话咨询一家中介机构，表示要在五邑城附近寻租店铺。中介陈先生推荐了几家位于地王后的街面店铺，面积在20—40平方米之间，租金都在4000元以上。租金最高的是位于街口转角处的一个35平方米的店面，租金要7000元/月，而且还要2万元的顶手费。“如果你要进地王里面或者五邑城更贵。”陈先生说。

较高的店租水平，一定程度上刺激了江门商业地产的繁荣。在商业地产界有一个“6%投资法则”，即业界普遍认为租金年回报率达到6%就值得投资。“商铺的银行按揭基准利率在6%左右。如果回报率达到6%，可以满足贷款者的月供。”一位地产界人士告诉记者。据了解，商铺投资租金回报率很容易计算：(月租金×12个月)÷商铺总价=商铺投资回报率。按这条公式计算，江门的商铺投资回报率并不难超过6%，这也许正是许多投资者追捧商铺的原因之一。

有一位投资者给记者算了一笔账，以江门万达广场为例，50平方米的店铺大约要200万元左右，按6%的投资回报率来看这间店铺须月租1万元。“如果万达能旺起来，依照其他城市的经验，50平方米的店铺在万达月租1万元是不成问题的。”

这仅仅是按售价计算商铺的投资回报率，还没有把店铺升值带来的收益计算在内。所以难怪商业地产在江门受到热捧。

吴先生夫妇在江门共有4家店铺，其中两家的租金完全可以帮吴先生支付月供还略有剩余，两夫妇打算靠这几家店铺养老。“有不少人想买我的店铺我都不愿意卖，因为这个区域已经旺起来了，买新的店铺未来还有很多不确定性。”

但商铺也并不是买了就稳赚。由于江门消费水平不高，仍然有不少商业地产难以为继。位于江门老城区中区大道两旁的世纪城商铺一直难以旺起来，新会的江会时代城的中庭也空空荡荡，尽管最近麦德龙进驻，但还是难聚人气。“买商铺要看眼光，地段是关键。”地产界黄先生如是说。

业内人士称，许多大型的商业地产商都有一部分自持比例，这部分自持的商铺往往是位置最好的，剩下位置没那么好的拿出来出售，这也把一部分风险转嫁到投资者头上。