江门商业地产存隐忧 租金高抑制商业发展

来源:南方日报 2013-09-29 08:11:00

“首期两小时清盘”、“半小时售罄”……近期江门商业地产热卖的消息频见报端。国家对房地产的调控一定程度将投资者的目光转移到商业地产中来。

商业地产在江门是一道独特的景观。一方面部分商业地产在濒危挣扎,另一方面却有不少投资者继续把大笔资金投入其中。江门商业地产市场火热的背后可有隐忧?

投资者资金回笼快

店租水平高

记者走访了江门最繁华的中心商圈地王广场一带,发现该区域位置稍好的店铺月租水平高达400—600元/平方米。记者得到信息,地王二楼有店铺转让,随即致电询问,店主王女士称转让店铺实用面积大约10平方米,租金4900元/月。记者嫌贵,王女士说,这附近都是这个水平的了,“我的店铺位置不算好,开放式的摊位,有些位置好的更贵”。

记者到地王对面的五邑城,发现虽然经营档次不高,但租金也居高不下。五邑城一楼的服装店KOKASOO店员告诉记者,这间店是他们老板自营,大约80多平方米,在这个区域同样大小和位置的店铺起码月租万元。

记者打电话咨询一家中介机构,表示要在五邑城附近寻租店铺。中介陈先生推荐了几家位于地王后的街面店铺,面积在20—40平方米之间,租金都在4000元以上。租金最高的是位于街口转角处的一个35平方米的店面,租金要7000元/月,而且还要2万元的顶手费。“如果你要进地王里面或者五邑城更贵。”陈先生说。

较高的店租水平,一定程度上刺激了江门商业地产的繁荣。在商业地产界有一个“6%投资法则”,即业界普遍认为租金年回报率达到6%就值得投资。“商铺的银行按揭基准利率在6%左右。如果回报率达到6%,可以满足贷款者的月供。”一位地产界人士告诉记者。据了解,商铺投资租金回报率很容易计算:(月租金×12个月)÷商铺总价=商铺投资回报率。按这条公式计算,江门的商铺投资回报率并不难超过6%,这也许正是许多投资者追捧商铺的原因之一。

有一位投资者给记者算了一笔账,以江门万达广场为例,50平方米的店铺大约要200万元左右,按6%的投资回报率来看这间店铺须月租1万元。“如果万达能旺起来,依照其他城市的经验,50平方米的店铺在万达月租1万元是不成问题的。”

这仅仅是按售价计算商铺的投资回报率,还没有把店铺升值带来的收益计算在内。所以难怪商业地产在江门受到热捧。

吴先生夫妇在江门共有4家店铺,其中两家的租金完全可以帮吴先生支付月供还略有剩余,两夫妇打算靠这几家店铺养老。“有不少人想买我的店铺我都不愿意卖,因为这个区域已经旺起来了,买新的店铺未来还有很多不确定性。”

但商铺也并不是买了就稳赚。由于江门消费水平不高,仍然有不少商业地产难以为继。位于江门老城区中区大道两旁的世纪城商铺一直难以旺起来,新会的江会时代城的中庭也空空荡荡,尽管最近麦德龙进驻,但还是难聚人气。“买商铺要看眼光,地段是关键。”地产界黄先生如是说。

业内人士称,许多大型的商业地产商都有一部分自持比例,这部分自持的商铺往往是位置最好的,剩下位置没那么好的拿出来出售,这也把一部分风险转嫁到投资者头上。

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