观点:以灵活的土地市场稳定地价

来源:地产中国网 2013-09-27 12:31:00

据新华社报道,国土资源部副部长胡存智在25号的一次座谈会上表示,近期和下一步国土部的工作重点是稳定地价,这也是官方对最近地王频出的政策回应。全国主要城市的房价继续上涨,有些城市还出现了暴涨的态势,与房价跳涨相适应的是土地交易市场活跃,成交金额和面积双双走高。这显示出中国经济结构调整与转型的困境,唯有更彻底的制度改革才会让能得以纠正。

胡存智在座谈会上表示,今年前8个月全国房地产用地供应量同比增长25%,住宅用地供应量增加22.7%。一方面房价呈现上涨的态势,住房销售量价齐升,房地产商资金回笼比较顺利,实力比较强的地产商于是提前布局,开始囤积土地,增强未来在房地产市场的定价权;另一方面,地方政府债务缠身,有些政府的的债务率已经超过100%,而卖地收入是主要的财政来源,因此或明或暗地推动土地交易。这是地价暴涨的两大背景,而地价上涨也增强了公众房价上涨的预期,从而形成了一个自我实现的预言。

土地已经成为财政和金融“产品”,地价在某种程度上已经异化了,有经济学家将土地称为“地根”,与银行的“银根”相对应,这是地价高企的深层根源。土地交易与地方政府的财政收入紧密相连,一些地方的土地收入占财政收入的40%以上,只有土地交易持续下去,地方政府的财政有保障,才有可能偿还债务。在过去几年中,土地财政的模式运转得还不错,各地的GDP都有了很快的增长,但是这里面有个问题:土地交易是一次性获得最多70年的收益,而不是可持续的收入流,类似于举债的行为,任何商品的需求都有其边界,优质土地最先出让,为了保持地价的稳定,城市就必须扩张,以保持级差地租的上涨,这无异于喝盐水止渴。地方政府有很强的动力推高地价,唯有如此,游戏才能玩下去。

除了土地出让的收益之外,地方政府还可以用土地作为抵押进行融资,土地和金融紧紧缠绕在一起,土地在很大程度上作为货币扩张的根源。土地与货币之间的互动形成了一条更加简单的经济循环,土地、银行、地产商、购房者以及政府之间的交易催生了市场的繁荣,实体经济已经被排除在外。

从2000年到2011年,十年之间,全国地价平均上涨297%,居住用地的价格上涨了523%,土地市场火爆异常,囤地盖房成为最赚钱的行当。如果不拆除土地与地方政府财政之间的隐秘关系,地价上涨的动力依然强劲。土地财政从根本来说还是一种租金财政,这样的财政模式之下,政府发展实体经济的意愿并不强烈。而以租税为主要财源的政府才会愿意发展实体经济,从中获取财税收入。

土地承载了财政、金融等多重功能,从而使土地市场严重扭曲。一个更加灵活、自由的土地交易市场的出现才是化解地王冲动、抑制房价上涨的“釜底抽薪”之策。盘活全国2.7亿亩农村集体建设用地的存量或许是个突破口,让市场的归市场,才能避免事倍功半的“忙活”。

(来源:经济参考网 作者:孙兴杰)

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