冯海宁:稳定地价须动用“改革”这把刀

来源:地产中国网综合 2013-09-27 07:52:00

9月25日,国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人,专题研究房地产用地管理和调控。国土部明确提出,要打好政策措施“组合拳”,在稳定土地供应的同时,平抑地价信号。

近期,多地相继出现地王,不仅搅动了土地市场,也让房价上涨预期强烈。为此,国土部召集各地国土官员研究对策,并明确提出稳定地价、控制地王,此举及时而必要。

国土部这次对地王、高价地形成的原因进行了分析,指出一些地方政府默许甚至助推出现高价地,一些地方在债务压力下集中推出优质地块,这些分析比较到位。而开出的“药方”也会有一定作用,比如说国土部提出,出现地王的城市必须把加快供地进度作为四季度工作的重中之重,这样,就能缓解供需紧张,避免开发商争抢个别地块。

尽管稳定地价要打“组合拳”,既控制地王、打击囤地,又发动社会监督,但坦率说,还是没有击中高价地的 “七寸”。在笔者看来,稳定地价必须动用“改革”这把刀,包括改革土地财政、改革政府融资、改革土地制度、改革住房制度等。如果不通过改革来解决土地市场问题,其他手段只能起到止疼的作用,无法从根本上让土地市场走向合理。

改革土地财政是一个老话题了,但并没有引起足够重视。改革土地财政,实质就是为土地“减负”,毕竟,土地承担了太多地方财政增收重任。正因如此,地方政府长期依赖于土地,难以自拔。

同时,还要加快改革地方政府融资制度。地方政府依赖土地还有一个原因是,既能通过土地来抵押融资,还能通过土地出让来还政府债务。只有改革政府融资渠道,才能减少土地依赖。目前,只有江苏出台《关于核定土地储备融资规模有关问题的意见》,以控制土地融资,其他地方政府还没有动静。

最重要的是改革土地制度。我们的城市化发展速度很快,对土地的需求很大,但土地制度还停留在过去,致使土地供需矛盾突出。我们的土地供应被政府垄断,而地方政府又对土地财政高度依赖,那么,地方政府就会利用垄断,通过控制供地节奏和供应量来推高地价以增加财政收入。由于我们的土地出让主要看价格,即 “价高者得”,必然推高地价。

改革土地制度既能平衡土地供需关系,也能改变市场预期。尽管部分地方正在进行土改试点,但步伐太小,不能适应发展需要。在笔者看来,如果不能按照时代发展要求和民间呼声改革土地管理法,地价、房价很难稳定、合理。

由于房屋与土地的特殊关系,商品房市场过于疯狂,而保障房市场的温度还不够,只有把保障房商品房提到同样的高度,才能为商品房市场降温;只有对市场权力与政府权力进行清晰界定,地方政府才不会既当“裁判”又当“运动员”。

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冯海宁:稳定地价须动用“改革”这把刀
来源:地产中国网综合2013-09-27 07:52:00
9月25日,国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人,专题研究房地产用地管理和调控。国土部明确提出,要打好政策措施“组合拳”,在稳定土地供应的同时,平抑地价信号。
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