房企主流回归一二线城市
包括长效机制在内的楼市调控已趋向常态化,这也让房地产行业越来越“不好做”。有数据统计发现,包括万科等龙头企业在内的房地产企业近两年销售额在增长,但利润却在下滑,这似乎对房企的生存拉起了警戒线。
从万科的2013年年中报数据来看,今年上半年公司实现营业收入413.9亿元,净利润45.6亿元,同比分别增长34.7%和22.3%。但受多重因素影响,上半年万科房地产业务的结算均价同比下降8.7%,为10461元/平方米,房地产业务的结算净利率也较2012年同期下降0.1个百分点,为14.1%。
万科集团总裁郁亮坦承,长期来看,行业进入下半场之后,利润率下降的趋势是存在的。
“房企利润下滑是确定的现象,也是这两年的一个普遍现象”,同策房产咨询董事长孙益功分析认为,“现在我们看到的利润报表,主要是2011年和2012年销售的房屋产生的利润,这两年的房价是较低的。但这批房源基本都是2009年、2010年拿的地,而那时地价都比较高。所以,造成房企利润下滑,这是一个正常现象。”
不过,多年应对调控和市场的经验,让开发商的应市能力得到了很大的提升。孙益功称,现在国内多数房企都在给企业做“加减法”,调整结构,从城市分布上重新调整,如房企对拿地的城市布局上做了一些调整,很多企业退出了三线城市,主力进入了一、二线城市。
CRIC研究中心分析师沈晓玲对时代周报记者介绍称,比如,融创中国一直布局一二线城市,仍看好北京和上海;佳兆业调控之初虽布局三四线,但从2012年起,新增土地90%都在一二线城市,今后将回归到一二线城市;复地计划今年重点在上海、北京等重点城市获取新项目;招商地产则以“稳守一线城市、积极拓展二线城市、择机进入三线城市”为方针,同时深耕已进入的城市。
细观房企拿地数据,则一目了然。根据世联地产的统计数据,今年上半年,万科、金地、招商、保利、恒大等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元,同比去年597亿元的数据,增幅达到230%。近2000亿元的拿地款中,有八成是砸向一、二线城市的。
值得注意的是,亦有房企将重心根植在三四线城市,如渝派房企金科近年来的布局重心就主要放在三四线城市,被诸多媒体解读为“豪赌城镇化”的现象。早在去年,金科便制定了“622”、“1030”的发展战略,即以重庆为中心的西部城市发展规模占比将达到60%、而长三角和环渤海占比分别达到20%,并且在未来十年里,金科也将进入到重庆主城周边的30个市县。
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