原标题：楼市下半场 仅有好房子远远不够

楼市下半场到来。

当建筑的刚性品质发展到相当程度并趋于同质化之后，多家品牌房企开始着力在物业服务方面寻求突破点。从最早进行物业服务营销的万科，到开展标准式样服务的中海地产，再到体验式服务的龙湖地产以及以“部队大院文化”为主打的保利地产，物业服务俨然已经成为品牌房企的又一战略高地。

除此以外，企业在教育、交通等配套资源方面的探索生生不息。以教育地产为例，自教育地产缔造者碧桂园开发出一系列教育大盘后，雅居乐、奥园和祈福地产等诸多房企，也陆续成为教育地产模式的拥趸者，视名校资源为拉动楼盘销售的灵丹妙药，这也让国内多地教育与地产的结合成燎原之势。

“除了要造出好的房子，更要提供好服务、好邻居。”万科集团总裁郁亮近年在多个场合都反复强调。这成了楼市下半场，众多房地产企业对项目的新思考，以及为之竞争与奋斗的目标。

优质物业服务增售价2000元

在楼市下半场的激烈竞争中，注重软性服务功能、强调个体差异、增加物业附加值，正成为当下各大房企最重要的竞争优势来源。众多开发商在楼盘品质及细节等方面着力提升的同时，个性、完善贴心的物业服务与生活增值服务成为新一轮品质战的主战场。

郁亮近年在多个场合都反复强调，楼市上半场时，万科为普通人造好房子；进入下半场，万科要盖有人住的房子。这不但要把产品做好，还要通过食堂、物业服务等方式，吸引人们住进来。

好邻居，可以将居住提升至人文的高度，在万科物业服务的众多标准中，这一条是最难做到的。去年，杭州万科良渚文化村的村民自发形成了一份《村民公约》，这在杭州乃至全国都是首开先河。当在2012年下半年的杭州之行中，郁亮看到杭州万科的先进理念之时，果断将其上升到了集团层面，进而在万科全国项目中进行推广。“好房子，好服务，好邻居，这三个好体现了万科对项目新的思考。”郁亮如是道。

万科的各类物业服务创新，由此逐步展开。上海万科城市花园首度出现了为业主提供收纳服务的“万物仓”；杭州、武汉、北京、广州物业开展一站式的家居装饰服务业务—拎包入住业务；对接网络电商、集快递代收寄、生活用品及冷鲜配送、团购及物业为一体的“幸福驿站”应运而生；万科自创的社区餐饮连锁品牌—“第五食堂”也在全国范围内推广开来。无独有偶，龙湖地产也从物业管理上发力，为业主提供“好的服务”。1997年，当物业行业还处在“看楼护院”的年代，刚成立3年的龙湖地产却已经开始关注服务细节。当年成立的龙湖物业，便将自己定位于“物业服务”而不是“物业管理”，并提出了“善待你一生”的经营理念。2012年，是龙湖物业成立15周年之际，其正式发布《龙湖物业标准（2012版）》白皮书，成为国内首家向社会公开发布管理和服务标准的物业企业。

该标准涉及63个文件，涵括人力资源、服务流程设计、安全防护、园区环境等7个专业领域的2578条标准。“‘善待你一生’代表着一种长期的承诺，代表着一种真诚，代表着一种善意，龙湖地产正努力做到更好，将这份诺言坚守下去。”吴亚军在发布会上坦言。

来自龙湖地产内部的消息称，企业每年在物业管理人才出国考察培训上的总预算达300万元。肯花如此大价钱进行物业人才的培养，在业界并不多见。

而国内另一家龙头房企保利地产，则是把部队大院的管理模式应用到物业管理模式当中。“在物业管理上，保利强调部队大院的文化、和谐的文化，打造‘亲情和院’的物业品牌。”保利地产董事长宋广菊曾在接受时代周报记者采访时说，大院文化是房地产公司对业主最直接的关怀，强调住在保利地产的小区里，有部队大院的感觉，安全、管理到位、和谐、关怀，业主之间可以相互交流，小孩可以在一起玩。

宋广菊称，保利物业把“和者筑善”这个概念做实了。在“和”的文化下，做物业。现在他们还有一个“和基金”，资助希望小学，做一些公益活动，“和你成长”活动，和基金做一些公益活动，资助一些中山大学、人民大学的优秀贫困生。“和你成长”还有员工的成长概念，组织很多员工的很多活动，让企业和员工一起成长。同时，保利地产提供的产品方面，建造和谐舒适的产品，通过一系列的活动，让保利地产这个品牌结出丰硕的果实。

事实上，在未来地产多业态的竞争中，现代服务已毋庸置疑地成为楼市里主要的竞争模块。而这种服务竞争所带来的差别化优势，在产品同质化日益严重、客群诉求特色显著的高端豪宅类项目中尤其具备杀伤力。除了上述房企，致力于高端豪宅开发的星河湾、绿城和中海地产无一例外地加入到全面提升物业服务的行列中来。

不可忽视的是，优质的物业服务，也为房企增加了无形的品牌价值，对楼盘则承担了保值增值的投资功能。以龙湖地产为例，“同样品质的楼盘，因为物业好，在售房时的价格上是能体现的。比如成都的物业能为龙湖地产的楼盘售价增加300元/平方米，上海的龙湖物业能增加2000元/平方米。”龙湖集团物业管理部总经理周洪斌对时代周报记者介绍称。

教育资源等软实力多面比拼

事实上，对于从来不缺少话题的房地产市场而言，教育地产，亦谓之“学区房”，也一直是一个特殊存在。房地产以优质教育资源为依托，二者相互提升，这种捆绑式发展，已经成为房地产开发的一种有效模式。各种楼盘只要被加上“名校”的光环，就能成为市场上的“抢手货”。

碧桂园，被称为国内教育地产的缔造者。1994年，碧桂园开办广东碧桂园学校(即现在的IB国际学校)，该楼盘一夜间成为黄金楼盘，求购者疯狂追捧。随后的近20年时间里，碧桂园在全国各地开发出多个“以学前-小学-中学的连贯教育配套”为主的一站式教育大盘。

雅居乐、奥园中国和祈福地产等诸多房企，也陆续成为教育地产模式的拥趸者，视名校资源为拉动楼盘销售的灵丹妙药，在教育资源上花费心思：引进国际知名双语幼儿园、与某名校合作办学、优先入读某某名校……各种办法打出“名校+名盘”的名号，借教育资源引来客户。

“普通楼市时常会因政策变动等出现拉锯观望，但购买教育地产（学区房）的客户因为考虑到子女的教育问题，出手一向果断，是不折不扣的刚需。”上海中原地产中介业务员张先生对时代周报记者介绍称，学区房基本上每年都在稳步上涨，即使如此，不少购房者仍然没有停下对“黄金屋”的追求。

相关研究机构数据显示，与普通楼盘相比带有教育配套的楼盘，溢价空间为20%-40%。对此，同策研究中心研究总监张宏伟认为，学区房房价的上涨，和部分家长的“孟母情结”不无关系。“一般情况下，每个家长都希望自己的孩子能够有一个很好的成长环境，包括安排学校教育资源、交通成本等，都希望离学校近一点，这在一定程度上也使学区房的价格有一定的上涨。”

教育与地产的结合，是借助社会力量推动教育资源的均衡分配，于大众来说有显而易见的好处，对开发商来说则赢得了销售，双方看似实现了双赢，但如何随着城市发展的步伐，配备足够优秀的教育资源，也成为开发商的新课题。

事实上，尽管每一个开发商都深谙中国家长的置业心理，但对绝大多数房地产商来说，教育配套比生活商业配套更难“搞定”。无论是引进知名幼儿园还是联合重点中小学开设分校，房地产商都需要投入大量资金及社会资源，因而对房企的品牌实力也更为考验。

“早期，市场上开发楼盘少，鱼龙混杂的现象相对较少。”上海本地某开发商代表对时代周报记者表示，随着市场体量的扩张，开始出现少数楼盘以名校为幌子促进销售的案例，但往往会出现师资力量名不副实、房地产商无法兑现承诺等问题。

据了解，各房地产商与学校的合作形式不尽相同，有挂牌形式，有市场招聘的分校，有与教委签约引入社区。甚至还有楼盘靠近名校但无法入学，仅仅作为噱头的现象。

而除了承诺无法及时兑现外，学校师资缩水、与宣传广告不符也是家长们容易遭遇的尴尬，例如个别楼盘引进知名幼儿园，但是实际情况是幼儿园区面积十分有限，根本无法满足小区使用，而且师资力量还大打折扣。

“事实上，政府在教育资源分布上也有考虑，很多小区只要规模够大，政府即会规定其中须有幼儿园、小学、中学与之配套。”上述开发商代表介绍称，除了硬性指标，部分大品牌房企也会主动规划教育配套，为业主提供相对优质的教育服务。时下，教育地产的优势和附加值不断凸显，品牌房地产商也常常愿意投入资金，引进名校资源，“那些具有较高知名度、资金实力雄厚的品牌开发商，才能真正做到在教育配套上的高投入，让置业者更有保障。”（来源：时代周报）