中国房地产已出现分化 金融化是必然趋势

来源:地产中国网 2013-09-26 08:23:00

在中国楼市进入均利时期后,房地产企业该去向何方?23日下午,“机会与陷阱———均利时期的中国房地产企业发展战略”论坛盛大开幕,10多位行业大腕就房产税、地产金融化、市场调控、企业战略等七大焦点话题进行演讲或是交流。

本次论坛由成都商报、每日经济新闻和成都全搜索联合主办,当日到场人数超过300人,包括200余家全球品牌房企与机构高层、经济学家、行业协会负责人、20余家主流媒体代表。据组委会相关负责人说,本次论坛是迄今为止中国西部房地产行业史上规模最大、规格最高的国际性顶级盛会。3个小时的论坛,嘉宾们的诸多崭新观点频繁引发行业人士喝彩和鼓掌。中国房地产业协会副会长朱中一表示,本次论坛的主题与对话议题贴近市场,针对性强。“通过本次论坛嘉宾的交流与对话,能对市场走势的判断更清晰。”

论宏观调控 调控方向是正确的

宏观调控,一直都是市场关注度最高的话题。本次论坛,宏观调控同样被诸多嘉宾提及,其中,中国房地产业协会副会长朱中一明确表示,“把价格上涨归结调控是不科学的。因为,房价上涨是很多因素造成的,包括收入提高,流动性增强等。2010年以后出台的调控政策,方向是正确的。如果没有这些政策,房价毫无疑问会涨得更快。”

在执行差别化调控政策上,住建部政策研究中心主任秦虹的观点是:无论调控的手段是什么,调控方向应该坚持这两大原则。“第一,有效率地抑制投机性需求。第二,政府应该加大力度支持大城市首次置业需求和保障性住房,因为,中国的住房市场已经出现分化。”

上海财经大学副校长、不动产研究所所长王洪卫在谈到 “宏观调控与房地产业转型———现状、问题与对策”时,讲述了3个观点。第一,房地产市场正在走另外一个极端,越来越多的人口向一二线城市进行集中。第二,房地产市场对政策的敏感性越来越强烈。第三,市场进入胶着期后,企业要重视城市产业结构调整。

较之专家,企业对宏观调控的解读更实际。蓝光地产副董事长、总裁张志成说,限购限贷政策是有针对性的,我们以前在成都做豪宅,比如说高尔夫别墅,城市豪宅,实际上这也是政策限制的产品,那这个时候,企业就要顺应政府出台的政策进行调整。

论金融化 金融创新是必然趋势

房地产行业属于资金密集型的行业,一个企业的规模和速度如何,首选取决于企业的资金链。但是,不同企业掌握着不同资金渠道其资金成本也不相同,那么,房地产企业如何解决资金问题?

住建部政策研究中心主任秦虹在本次论坛上发表了地产金融化的主题演讲。秦虹说,中国房地产企业现在的金融创新是必然趋势,因为,房地产投资的规模现在已经足够大,一年的投资额超过7万亿;房地产行业尤其是住宅开发利润趋降;中小企业贷款融资非常困难;商业地产规模越来越大,而商业地产对资金需求量特别大。

由于没有长期资金支撑,开发商往往采取散售形式回笼资金。这样一来,商业地产经营水平很难提高,同时,大量上市的商业推高供应量,商业地产从而出现“有人买,无人管”的局面。对此,秦虹给出了两条建议:第一,扩大直接融资;第二,在直接融资里面关注权益性的融资。其中,直接融资包括投资人、信托、私募股权投资、境外投资和公募基金。

除了秦虹,王洪卫在谈到企业转型时同样给出了金融化的建议:未来10年,开发商要从一个以开发为主,以资源为主的开发商变成一个财富管理商、资产管理商,租金收入变成企业主要收入来源。当然,有长远的租金收入,可以变成很好的金融产品。

论企业战略 优先发展一、二线城市

作为第二轮对话的主持人,高策地产董事长陶红兵开场就说,“过去几年我一直是乐观派,今年大家都乐观我倒不乐观了。未来几年,我个人觉得一线城市和一些1.5线城市还是没有什么风险的,二三线就不一定了,四线应该风险很大。”

绿地集团就是坚守大城市的典型代表。“从去年下半年开始,绿地制定了调整战略:不进入三线城市。随着调控深入,核心影响力的城市必将在一、二线城市产生。”绿地集团副总裁、西南事业部董事长孙志文透露。

然而,朱中一却给出了不同的解释。他说,“在宏观经济涨幅放缓、老百姓的收入没有提高的情况下,一线城市的房价和地价快速上涨,政府和媒体都很关注,我个人是有忧虑的。我觉得,开发企业都要思考这个事情。”

企业选择进入哪些城市,在当地投资额度多少,打造什么样的项目……这些是战略的核心。秦虹说,“企业的对策是要把握趋势研判的谋略,最终要做的是趋势判断,如果企业对未来的趋势判断出现了错误,再高明的管理手段,再高明的营销技巧,也可能会使你的企业在市场上面临灾难。”

论成都机会 未来增长空间很大

成都,已经成为全国性开发商的一个重要市场。目前,全国绝大多数知名开发商已经入驻成都,部分企业还形成了“多盘齐发”的格局。

在本次论坛现场,绿地集团副总裁、西南事业部董事长孙志文说,“我一直在讲,今天的成都,明天的上海,我很看好成都。成都这个城市的魅力,吸附力是很强的,我们每年50%的产品是销售给异地的,就是成都以外的,有川内有川外的。”

植根成都市场的本土房企巨头蓝光地产,虽然已经进入全国近20座城市,但成都市场的地位依然不容撼动。蓝光集团副董事长、总裁张志成透露,“在全国化的过程当中,蓝光地产原则上不进三、四线城市,我现在要进的都是省会城市,或者是在省会城市群中间经济发展得比较好的城市。”

世茂集团副总裁张滨说,“世茂作为一家规模性房企,其发展战略一定会顺应国家战略。所以,我们才会提出重回一线城市。成都,是不是1.5线城市不重要,至少它是一个非常有能量的城市,我们对未来的发展前景非常看好。”仲量联行中国区董事宋海涛说,“我们认为,中国的一线城市、1.5线城市、二线城市有很大增长空间。但是,这个增长必须建立在一个更专业化,而且在一个市场均衡的基础上。成都,是我们非常看重的市场。” 在本次论坛上,还有一家瞄准成都市场的企业。黄金湾投资集团董事长申威明确表示,“成都市场我们一直想进,但一直没拿到地。”

嘉宾精彩观点

房产税是一项制度建设

房产税不应该属于调控政策,它应该是一项制度性建设。实际上,从建立房地产市场以来,我们就应该建立房产税制度。所以,我们要抓紧把这个制度建立起来。

———住建部政策研究中心主任秦虹

只有市场化

才能培育好的企业

蓝光地产,不管是在成都还是在全国其他城市,我们的基本原则是坚持市场化。同时,我们也坚信市场化,因为只有市场化才能够真正培育好的企业。所以,我们要坚信市场化,这也是蓝光一直在做的。

———蓝光集团副董事长、总裁 张志成

核心城市必将在一、二线城市产生

从去年下半年开始,绿地制定了调整战略。有一年,进入7、8个三线城市。随着调控深入,核心影响力的城市必将在一、二线城市产生。从去年开始,我们明确:不进入三线城市。

———绿地集团副总裁、西南事业部董事长总经理 孙志文

一线城市没风险,

四线城市风险大

我觉得对未来50年都要有信心,但是这一两年不一定。我觉得,未来这些年,一线城市和一些1.5线城市没有什么风险,二三线就不一定了,四线应该风险很大。

———高策地产董事长 陶红兵

中国房价和地价增长,

首先是因为钱多

中国的房价和地价的增长,首先一个原因是钱多。因为,中国的M2已经达到了110万亿,这些钱流向那些高成长高回报的企业,房地产就是我们很多企业包括个人的首选,中国现在面临的一个问题就是投资渠道过于狭窄,没有别的渠道进行投资。

———黄金湾投资集团董事长申威

未来10年,

房地产企业必须转型

未来十年,房地产企业必须从以开发为主,以资源为主的开发商转变成财富管理商、资产管理商,让租金收入成为主要收入来源。有长远的租金收入就可以变成很好的金融产品,这个金融产品的回报不会比你开发的回报低。

———上海财经大学副校长、不动产研究所所长 王洪卫

把房价上涨的板子打到调控上,不是太科学

把房价上涨的板子打到调控上,我觉得不是太科学。因为房价的涨,跟很多因素都有关系,譬如,收入提高,品质提高,流动性等。

———中国房地产业协会副会长 朱中一

房地产市场总体上是烈士多英雄少

现在的房地产市场比过去任何一个时候竞争都更激烈。过去,企业用很少的钱可以办很多的事,现在花很多的钱办很少的事。现在,土地价格、融资成本越来越高,企业为了不被边缘化,卖血也要买地。总体来说,房地产市场是“烈士多,英雄少。”

———新加坡仁恒置地集团执行董事、执行副总裁洪志华

顺应国家战略,

重回一线城市

世茂重新回归一线城市,背后的原因是国家战略发展方向的调整。成都是不是1.5线城市不重要,至少它也是一个区域级的非常有能量的城市,世茂对成都的发展前景非常看好。

———世茂集团副总裁 张滨

做营销的更喜欢现在

做营销的更喜欢现在。我觉得,房地产过了靠资源赚钱的时代,中小企业走特色化之路,工业地产,老年地产,产业地产。

———博思堂董事长 汪妹玲

一二线城市

有很多增长机会

我们做了大量的研究,认为中国的一、二线城市,有很多的增长机会。但是这个增长必须建立在一个更专业化,而且在一个市场均衡的基础上。

———仲量联行中国区董事 宋海涛

(来源:成都商报)

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