原标题:首开过去高收益发展模式遇阻 专家称仍需审慎拿地
“对于首开而言,以低成本获取高溢价的地块,是其战略扩张必须解决的第一步。”上海易居研究院研究员严跃进告诉新华网记者,首开831大限前获得的土地全部整理开发完毕,未来首开股份参与的一级开发业务利润空间将被压缩,首开在拿地方面仍需谨慎。
首开2012年年度报告显示,2012年营业收入为126.76亿人民币。相比2011年90.42亿人民币的水平,增长了40.18%。但是,营业收入四成增幅的背后,却无法掩盖盈利能力下降的事实。
严跃进称,对于首开而言,成本控制能力仍欠缺,并且业务发展各层面较多地受到了楼市调控的冲击。如今,首开显然面临着“未来待开发地块不足”的尴尬,过去一级开发业务带来的高收益模式也遇到阻力。
过去高收益发展模式遇阻
“他们以前凭借国企优势获得的低成本土地已经消化完了,现在北京市场竞争又很激烈,他们现在拿地都是不惜成本的。”深圳一家券商分析师表示。
事实上,首开831大限前获得的土地全部整理开发完毕,未来首开股份参与的一级开发业务利润空间将被压缩至8%左右的固定投资收益率。
显然,首开将面临着“未来待开发地块不足”的尴尬,过去一级开发业务带来的高收益模式遇到阻力。严跃进分析,首开在北京市场拿地难度加大的情况下,自然会把目光转向京外区域。
“但很显然,京外区域需要积累较多的政府资源,首开即使仍较好的品牌,也很难与地方的‘地头蛇’对抗,其优势并不能很快地发挥出来。”严跃进表示,折腾一番,将进一步加剧其在北京市场土地储备的困境。
对于首开,一方面过去低价拿地获取高额收益的机会不再,另一方面营业成本及相关费用的增加也导致了首开盈利能力的下滑。
报告显示,2012年首开的营业成本为74.00亿人民币,同比增长77.41%。除销售费用和管理费用两个指标略有下滑外,财务费用增长高达37.58%,达到了11.30亿人民币。
数据同时显示,扣除预收款后首开的资产负债率为60%;净负债率171%,均高于行业平均水平。“高负债势必加大首开的经营风险。这种风险的加大,或以恶性循环的模式,阻碍首开未来的再融资业务,进而影响战略扩张的前进步伐。”严跃进称。
未来仍需夯实京内市场 审慎拿地
今年上半年,首开加大了获取土地的力度,一方面,在北京朝阳、通州、大兴等区域取得项目,进一步巩固了北京根据地地位,另一方面,公司在京外深耕城市苏州、厦门等地继续拓展,并新进入杭州、大连等经济较发达的城市,取得了较好成效。
可见首开在坚守北京市场的同时,向外“扩张”势头明显。然而,根据中银国际对首开股份自2011年以来京内、京外地区的销售份额统计,从销售额而言,其在上述两部分区域的比例正在逐渐接近。从2011年的京内、京外销售占比约7:3,到今年截至7月,占比已然变为5:4。
首开的发展战略是,以北京市场为核心发展区域,广泛布局全国具有发展潜力的二三线城市。从今年的发展势头来看,首开开始重点回归京内布局。
严跃进表示,目前诸多品牌房企纷纷将眼光投向北京市场,尤其北京五环周边的市场。随着北京环线不断向外拓展、基建配套的完善,五环周边板块将成为包括首开在内的诸多房企青睐。
“按等级次序来看,二三线城市是首开的次要选择。吃透北京市场,夯实在北京的战略脚步,才是首开最想打的如意算盘。”严跃进称。
据统计上半年,首开股份共实现合同销售额119亿元,并新取得了13个项目储备,共花费118.2亿元,远远超过其在2012年全年拿地四块的纪录。耗用了上半年全部销售额来拿地,对比万科只用20%的销售额来说,其战略上似乎略显“冲动”。
“首开冒着‘冲动带来惩罚’的风险,进行了激进的土地储备的恶补工作。将过多的资金资源投向拿地领域,却可能加速资金链的断裂。”严跃进进一步表示,如果有较好的融资平台,和稳定的现金流,那么,这种冲动可能并无太多代价。但在目前融资环境并无显著放宽的情况下,显然首开缺少谨慎的战略思维。
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