地方政府利益驱动

旅游地产热的背后原因与地方政府的利益驱动不无关系。有分析指出，万达的商业模式是以较低的价格从政府手里拿地，然后用最快的速度竣工，拉动区域价值回报政府。可是在这个过程中需要大量的流动资金，当年缺乏资本市场融资渠道的万达，便只能通过出售部分物业完成。

除了万达以外，保利、万科、佳兆业、富力、龙湖、雅居乐等其他大中型房企也开始抢食旅游文化地产项目。

如中坤集团，在2012年宣布以500百亿投资云南普洱市旅游地产，中弘股份也与云南西双版纳、吉林长白山、北京等3个旅游地产项目豪掷300亿投资。

分析指出，房地产无法产生长期、持续、稳定的现金流，所以必须向文化旅游转型。万达从2000年开始转型，从住宅转向商业地产，再到文化旅游地产，至今为止已经是第四次战略调整。

王健林称，除了在国内49亿美元的投资外，他还将在美国娱乐和地产领域投资100亿美元。

他曾对万达未来的规划做出判断：“我给自己定的目标是2020年万达彻底转型，以文化旅游为支柱产业，同时包括购物中心、商业地产。”在不久的将来，王健林想要把地产板块所占收入比例控制到一半以下。

边融资边扩张

面对负债率高达90%的质疑，万达仍大举操盘多地旅游地产及商业地产项目。其2011年公布的业绩就显示，万达资产负债高达1825亿元，资产负债率89.9%。对于商业地产的减速，王健林曾将原因归结于国内经济放缓。

数据来源：wind

最新数据显示，大连万达集团2013年上半年总资产为742亿，2013年万达新项目有19个，预计2014年新开24个广场，20家酒店。以这样的规模，万达未来每年将新增千亿元以上的投资。

万达近年来斥资千亿投资的旅游地产，公司面临一定的资金链考验。以集团首个旅游文化地产项目——长白山国际旅游度假区为例，这个规模高达230亿的巨型项目，融资途径来自多方——抚松县地方政府动用政府融资平台为其担保，合作伙伴泛海建设在2011年为长白山国际旅游度假区南区项目公开发行总额为28亿元的公司债券，当地银行也以多块土地抵押借贷。

在地方政府的支持下，操盘文化旅游地产的融资渠道比商业地产畅通得多。2011年以来，万达集团开始多轮信托融资。2011年上半年，万达共发行10次信托融资，募资逾78亿元(在万达的信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5亿-15亿元)。