王健林:在地产界混得不错的仅我一人

来源:地产中国网 2013-09-24 10:39:00

【地产中国网·高端访谈】9月22日,青岛,秋高气爽。头顶“中国首富”桂冠的王健林,携万达集团其他高管齐聚东方影都项目启动仪式现场。

声势浩大,前所未有。前来“捧场”的不仅有青岛市政要,更有来自美国好莱坞巨星、华人明星大腕及来自世界各国的媒体记者。据万达内部人士透露,此次启动仪式的花费耗资1.6亿元,在中国房地产单个项目启动花费上独占鳌头。

不惜巨资营造轰动场面,万达究竟要干什么?启动仪式后,王健林在接受媒体专访时称,万达是一个有理想的企业,除了要成为全球最大的不动产公司外,要做全球前10的文化集团公司。

毫无疑问,在文化领域,王健林要大干一番。那么,如何干?有哪些困难、阻力及短板?在媒体专访中,王健林给出了解释。

借道电影、旅游产业卖房子

地产中国网:万达耗巨资,在青岛打造东方影都项目,请您能否简单介绍一下这个项目的设计理念和创意来源?

王健林:这个项目策划历经4年多,最初打算只做一个影视基地,但后来策划的时候发现,这样的投资回报可能比较小,例如,中国目前有这样的项目,但都比较单一。后来考察了几十个地方,经过反复讨论之后,决定把很多的功能集合在一起,这样的着眼点在于,通过搞好产业的同时,还能拉动旅游。说实话,文化产业这么大的投资,最后现金流的回收怎么样,不像其他项目那么清楚,因此,最后做了一个综合性的项目。在规划中,中间有一条路,把项目分成南北两个部分,一个是外景区,一个是影视制作区。从这条路上都是旅游、文化、秀这些功能,因此,我们的出发点是把项目的功能做足,这样才能有很好的投资回报效益。

地产中国网:万达在青岛东方影都总投资额达到了500亿元,那么,这些资金来源于哪里?有没有其他的合伙投资者?

王健林:这个500亿是总投资,也许需要8-10年才能完成。其中文化旅游占了200亿元,剩下的就是房地产开发项目。总投资当中,也包括拿地的钱和启动的资金,大概有50亿元。

项目启动之后,可以通过银行融资,但这个量也不会很大;明年这个项目还会启动一些地产或商业,部分卖出去之后,可以回收现金;另外,为了满足将来拍摄电影,我们还提供一些工具的销售,总而言之,就这三部分吧。

地产中国网:从万达开业至今,您在青岛投资过程能不能给我们简单的谈一下,青岛投资对万达来说有什么特别意义?

王健林:我觉得我们从2002年开始进入青岛投资到现在11年的时间,给我的感受就是这个地方最最重要的问题就是在这里能赚钱,招商最好的办法就是让商人能赚钱,如果来了都不赚钱,说什么都白扯,天天在一起喝酒都不好使。

地产中国网:目前中国整个经济相对来说放缓的情况下,东方影都投资巨大,您是怎么考虑风险的?

王健林:现在中国经济每年增长7%-8%,相对我们自己确实放缓了,外国人觉得好像速度很慢,但是你要知道在任何一个速度的情况下都会有发展,即使GDP有更低的时候也可能会有好的企业发展,在GDP两位数的时候也会有企业发展的不好,所以我觉得我们主要是根据我们自己的销售判断,收入预期的判断和实践中决定我们的投资额。东方影都的投资刚才说了,这50亿美金的投资,是分阶段投资的,每一年的投资量对于万达来讲我觉得还不算太大。万达今年的开工面积会有4000多万平方米,5年多来,基本都是这个速度。

地产中国网:万达集团新一代创新的产品目前在哈尔滨、南昌、青岛等城市落地,请问,万达城空间的配置,有没有申请专利?另外,武汉的两个项目算不算万达城?

王健林万达城本身就申请了专利,包括建筑外形、娱乐科技、设计原则等等都申请了专利。但每一个万达城的内容完全不一样,哈尔滨的主要是冰雪项目;南昌是海洋馆和一些海洋的互动娱乐项目;合肥的万达城以水为主。

武汉的两个项目不算万达城,两个项目是2008、2009年做的,当时我们的万达城的创意和设计还没有成熟,这两个项目算是做文化项目的一个试验,虽然有节目秀、电影娱乐科技项目,明年也会开业,到时会有展现,但还不是现在这么成熟的文化综合体。

地产中国网:万达的旅游地产项目有很多,比如说长白山、西双版纳和青岛,您能否给投资者描述一下这三个项目未来的升值潜力?

王健林:每个地方的万达城内容是不一样的,很难比较哪个地方升值如何,升不升值其实要看运营。当然立意、创意是非常重要的,青岛这个项目我相信将来潜力肯定是无限的,因为我们的立意不光是办电影,我们主要的创意还是放在办旅游上,通过电影产业拉动整个区域的旅游和商业的繁荣。

如果仅是办电影产业,电影产业本身就是高风险产业,有可能哪个季节人多,再一个哪个季节人少怎么办?所以还是要考虑综合性的因素,从商业各方面着眼点也比较多,再把影视项目放在一起,再加上一个产业同时还有国际电影节做支撑。

至于西双版纳项目2015年会全面开业,这是一个结合当地文化做的一个山地项目,意义不同。每个项目开支这么大,肯定对当地的旅游拉动是非常巨大的,升值是必须的,但是不好做具体的说明。

打造世界级文化集团公司

地产中国网:这个电影制作机基地建成以后,可以举办国际电影节,而且在电影节上很多的国外影片进入中国市场进行首映,您也知道,中国有电影审查制度,那么,这对我国的电影节是否会产生不利的影响?

王健林:这个问题其实应该问电影局。目前,在中国称之为“国际电影节”的有两个,一个在上海,另一个在北京。你可以留意一下,上海、北京的电影节引进的外国片,是不是审查?而国际电影节参赛的影片可能还有一定的批准制度,但不是审查制度,据我了解,这些片要拿过来放映,预先是有一个报告制度。我先申明一下,我的回答是我的理解,不代表中国电影主管部门的官方态度。

地产中国网:万达集团是如何跟奥斯卡、好莱坞以及其他公司达成合作的?

王健林:和好莱坞、奥斯卡我们目前只签了一个初步协议,支持我们举办国际电影节,目前还仅限于此。接下来我们会讨论广泛合作的内容,具体协议要签订以后才可以发布,其他的方面我们还要再看。

至于和那些制片公司合作,每个方法都是不一样的,因为我们在美国有渠道,本身也有合作关系;在中国也是,有的可能是要合作拍片,有的可能还有其他的业务等等,但是这几家肯定都是跟我们已经发生或者即将要发生合作关系的。将来影视产业建成以后,能不能吸引到更多国外影片来这里拍,我觉得还是要看市场,看成本投入。在这里拍摄和制作的成本比所有地方都低,那么他们一定会来。

地产中国网:是什么原因和动机促使您在青岛打造影视圈的?包括去年万达收购了美国的AMC,您心目中的电影帝国是怎么样的?

王健林:为什么落户青岛这应该是一个长期的过程。一个方面就是市委市政府对这个项目极度重视和支持,而且青岛市委市政府负责审批电影节,因为大家知道国内对国际电影节审批是极其严格的。另外,青岛本身也有电影产业的DNA,北京电影学院、上海戏剧学院、传媒大学都在这设了分院,培养了一批精英。

核心就是两点,一个是政府支持,并负责一些项目的审批工作;另外,青岛本身的位置地理环境也很好,交通也便利。政府也承诺在我们开业之前,会开通一条地铁线到这个项目;而且还要建一个新的机场,从机场到这个项目还要修一条专用高速公路。新机场大概2017年就可以开通,开通了以后20多分钟就可以通过专用高速公路到达这里了,这些配套措施和这些举措促成了这个项目放在这里。

地产中国网:现在好莱坞跟中国电影实力就不是一个等级,您在电影产业上的一系列举动,主要是不是为了和好莱坞PK?

王健林:中国经济发展的比较快,目前达到了美国总量的一半,可能用不了10年,也许超过美国。但是在文化方面的差距我觉得那就更大了,这个是多方面的因素,有文化、制度、语言、欣赏习惯多方面综合因素决定的,在文化上要达到美国的高度或者是超过美国,不是没有可能,但是比较难。文化产业在中国经济中占比不到3%,美国已经超过了24%。差距就是潜力,差距越大潜力越大,所以有这个差距才会激励中国的文化人或者是企业追赶,你说PK,我觉得现在还谈不上,我觉得还是得学习,提高过程。

我们在境外并购了一个电影渠道,而且我们今后还会继续的开展院线方面的并购,我们的目标很简单,2020年给自己设立个关门目标,就是占领全球电影市场五分之一,这靠自己发展肯定是不行的,靠并购,并购渠道其实也有为中国电影走出去做一点贡献的意思吧。

比如说我们院线在美国去年放了三部电影,今年到现在还有三部,尽管票房不一定很好,但这是个过程,如果将来还有其他渠道,主要是让电影人能够有机会接触到中国电影,慢慢提高一些认识。再一个,我们中国的电影内容可能还没有想过为外国人服务,没有想到全球市场,主要是想到自己的市场,一旦有一天有这个全球市场意识的觉醒,有这种自觉、主动地研究怎样针对全球市场,那种产品出来以后,可能我们这些所建造的渠道才真正的能上线,目前可能还不行。

我们万达是有追求的企业,现在发展到这阶段我完全可以一半工作一半休息,很多比我年轻的都要退休了,我就是在想,还有自己的目标没达到,除了做全球最大的不动产公司外,还有个目标就是做一个全世界最大的文化集团公司,也许达到了这种要求我就真的不干了。所以我觉得既然有这个目标,就努力干。

继续进军海外

地产中国网:万达集团在国际的投资方面总体规模您有考虑吗?对哪些领域比较感兴趣?

王健林:我们不会先设定额度,一定要达到额度再去投资,那是很傻的方法。国际投资目前在集团整个投资比重当中还是偏少的,我们不会把主要的经济投资放在境外,这是不现实的,中国经济现在本身还在发展当中,而且我们现在看到万达投资的都是以消费为主的产业,购物中心、酒店、文化领域都是以消费为主,中国的消费市场才刚刚起来,所以一定是以中国投资为主,境外投资为辅,这是一个原则。

在境外投资方面,我已经多次申明我们所关心的酒店实体的投资和酒店管理的开展,然后是文化产业,其次就是如果有其他比较好的涉及到消费类的行业也可以考虑。

地产中国网:万达现在在欧洲也进行了很多的投资,在法国,我们也了解到您有新的项目,不知道您对欧洲及法国的投资上,有什么具体计划?

王健林:目前主要在法国寻找一个酒店投资项目,已经有一段时间了,我相信明年就会落地。因为我们在欧美的投资主体还是原来说的,要选8-10个城市建造超五星酒店,这是第一步。接下来可能我们比较感兴趣的就是介入文化产业的并购,如果有比较好的、能够有盈利前景的,如果跟中国结合起来也有文化前景,我对这个可能会更感兴趣一些。

地产中国网:巴西未来三年的时间有两个重大事件,一个是世界杯,一个是奥运会,那么您有没有投资巴西的意向?

王健林:巴西我们是有兴趣的,因为他本身金砖国家,再一个人口众多,而且我们还了解到巴西在全国平均年龄不到25岁,是一个具有巨大人口红利的市场,我们是很关心这个市场,目前还没有什么标的,但是我们已经有人在洽谈一些东西了,而且这些年我是很有兴趣的,特别是随着世界杯、奥运会的举办,我相信巴西的发展还会更好一些,我是很看好巴西的。

万达的短板是人才

地产中国网:有人说万达现在走的太快,但是万达的做法向来都不按照常规出牌,那么,现在万达的步伐是正常的节奏吗?有哪些风险需要把控?

王健林:现在万达的速度快其实就是我们的进军优势之一,比如说一个万达广场、一个购物中心、一个酒店,别的企业投资四五年,我们两年之内可以干完,这就是竞争优势。这种物业投资如果提前一年完成,至少节省成本一个亿,这里外里就多了两个亿,所以这个“快”本身是我们利益要保持的一个竞争能力之一。当然我们的竞争之一是核心商业模式,所以快是我们的一个特点,我们不必放慢,除非我退休了,我彻底不管了,我现在虽然不当CEO了,但是我董事长还当,我如果董事长不当了,交给下面的人,可能就自然由他们自己抉择了。

到目前为止我觉得我们前五年公司每年的增长都超过35%,我觉得这个速度是正常的,有的人觉得太快了,如果说按照正常走的话我们也许做不到世界第一的,按正常走怎么可能的,美国那些公司都发展了一百年才能在行业里排在前面,我们要排在前面,我们再走一百年,看不到了,所以我们要快点。

关于风险控制这是太大的话题了,财务的风险、投资的风险、成本的风险、人才的风险。目前对于万达来讲,我觉得对我们来讲目前的短板就是人才,因为我们进入的特别是文化的方面,创意产业这些人才是稀缺的,你可以看到我们很多人都来自境外,不管是文化员、设计员还是管理员,很多来自境外,这个可能是将来我们需要着力解决的问题。

地产中国网:万达现在的规模扩大以后会有资金和财务的风险,现在万达的财务是不是以现金为王?万达在华南区域的知名度可能不如华北等区域,那么接下来万达会怎样去拓展华南地区的市场?

王健林:我们历来有八个字,差不多坚守了20多年,这是我提给公司管理层的两句话,“销售为首现金为王”,90年初期我们提了这八个字作为公司的标语。我们一定是把现金流看成第一位,我曾经说过一句话,现金流比负债率更重要。很简单,我给大家举个例子,美国有个安然公司,世界500强排名第7,销售2000多亿美金,可是就因为一个事件暴露出来,现金流断流两个多月,就全部破产了。而它的负债率是多少呢,报表上看是20%,所以财务里面最重要的是现金流,就是现金能不能支撑公司一年的收入和支出,所以我们把现金流看得比较重要。为什么我们做产业、为什么一定要考虑商业旅游融入进文化里面去,不就是考虑商业和旅游现金流是稳定的,是可以预期的,但文化产业现金流有时候是不稳定的。

我们没有考虑到我们在哪个地方一定要非常知名,做企业不是为了知名度而做的,最主要做企业是行业的地位。可以看到一个特点,万达只要进入这个行业,最起码可以做到行业第一,然后如果还有可能,那我们可以在世界行业做到最好。不做就算了,要做的话一定是做到最好。商业地产我们也可以看到明年我们就是全球最大的;五星级酒店2015年也是全球最大的五星级酒店公司;文化产业在中国是第一的,但是在世界上太小了,所以文化公司会作为我们主要投资的方向,力争2020年我们文化公司可以在全球排名第十位,到了后续还有更高的目标进一步发展。

除此之外,华南地区我们进入的比较晚,这也是个遗憾,但是我们现在正在发力,今后华南地区还是我们的投资重点,今年和明年会看到我们在华南地区有很多的投资。

地产中国网:万达是一个追求快的企业,但是我们注意到在万达的文化地产项目周期较长,这对现金流的回收是不是不利?

王健林:你怎么知道文化产业就一定是回收现金比较慢的,不一定的,我们文化项目的旁边也有地产项目,有这种大的文化概念支撑和投资的话其实销售更快,你可以看我们哈尔滨和南昌已经推了两个文化项目的销售,数量和进度却惊人,比正常的快多了。

文化项目本身周期也拉长了,万达广场一般一年半20个月差不多就行了,文化项目我们一般都是四到五年才开业,拉长时间既是现金流的需要,也是这些创意慢慢完成落地的需要。有些技术上的东西还需要磨合,比如说一台秀,从策划到落地那要五年,把概念提出来了,马上就要进行研发看看能不能支持这个概念的落地,有的时候研发半年觉得支持不了,三个月过去、四个月过去就放弃,重新来策划一个立意,然后觉得行了就考虑成本,如果分析出这个成本大大超过预期,这个创意又要放掉,所以这个时间长,

总而言之,大家放心,我们是干这行业的老手,中国房地产从开发到现在,混的还不错的仅我一人,我是会保持这个品牌的。

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王健林:在地产界混得不错的仅我一人
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