融创天津再夺地王 “顺驰版孙宏斌”回归

来源:地产中国网综合 2013-09-24 09:59:00

据《中国房地产报》报道,9月18日下午,备受瞩目的天津地王天拖地块最终被融创以103.2亿元的总价收入囊中。

之前外界对于天拖地块得主的猜测,多集中在保利地产、招商地产、金融街置业、天津市房地产集团(以下简称“天房集团”)等房企身上,今年以来几次宣称要谨慎拿地的融创并未引起业内的太多关注。不过此次成功竞得天拖地块,已经是融创在短短一个多月的时间内第三次夺得地王。

就在融创拿地后不久,该公司一内部人士向中国房地产报记者披露,未来融创将联合天房集团共同开发天拖地块。融创随后发布的公告也证实了该内部人士的说法。

登顶“天津最大地主”

资料显示,天津天拖地块土地性质为住宅、商服、科教综合性用地,位于南开区红旗路西侧,规划地上总建筑面积不大于102.09万平方米,地块可建设用地面积37.4万平方米,无论从地理位置还是体量来看在近年天津出让土地中都属稀缺地块。

“虽然该地块区域内目前没有在售楼盘,但区域周边的奥体板块、学府板块、广开板块房价近来一直呈现不断攀升的趋势。”克而瑞信息集团天津机构价格分析师孙韬在接受中国房地产报记者采访时指出。

根据克而瑞信息集团天津机构提供的调查数据显示,目前天津奥体板块商品住宅产品成交均价为18975元/平方米,学府板块为25471元/平方米,广开板块为23896元/平方米。

以上种种因素令诸多开发商对地块的未来前景十分看好。竞拍当天,天津土地交易中心挂牌厅内外盛况空前,万科保利招商联合体、天房集团以及融创参加了该地块的竞买。短短半小时之内,地块就经历了72轮激烈竞价,总价被炒至103亿元。最后一轮竞价,融创再次力压对手报出103.2亿元的价格,此后再无其他房企加价,该地块以12.4%的溢价率落入融创之手。

竞得天拖地块十余分钟后,融创中国董事长孙宏斌就在其实名认证新浪微博中发表了一条短微博:“利空出尽”,这四字充分映射出其当时的心情及对后市的判断。但耐人寻味的是,该微博很快又被孙宏斌删除。

根据融创拿地的总价估算,该地块楼面地价约10109元/平方米。“其他房企最近在该地块周边拿的地,每平方米比我们还贵三五千块呢!这个价格,在我们看来还是比较合适的。”融创一位不愿具名的内部人士在拿地后接受中国房地产报记者采访时表示。

孙韬分析认为,天拖地块未来入市后售价应该会在28000元/平方米~32000元/平方米之间。“就该地块而言,开发商的资金压力会比较大。项目开发能否顺利,主要取决于开发商的市场定位是否准确,以及如何把握开发节奏。”孙韬表示。

“顺驰版孙宏斌”回归?

今年较早时候,孙宏斌曾多次对外界表示,融创将谨慎对待土地市场风险,绝不冒险拿高价地。他甚至一度对当前的房地产市场流露出“悲观”的判断。但是没过多久,融创就以一系列的“激进”举动成为土地市场上的绝对主角,令业内人士纷纷表示“看不懂”。

2013年融创在全国已拿数块地王及高价地:3月16日,融创联合绿城以90.19亿元总价收购上海市中心黄浦江核心江景商住地块,双方各占50%权益。8月14日,融创联合葛洲坝以41.2亿元的总价拿下北京亦庄两幅地块,楼面价超过周边房价,孙宏斌当时的解释是,亦庄目前仍然是北京房地产市场的价值洼地,地价符合公司预期。9月4日融创以43.24亿元总价摘得北京农展馆地块,更是以7.31万元/平方米的楼面价荣登全国单价地王。

一时间,仿佛当年率领“黑马”顺驰在全国攻城略地声称要超越万科的那个孙宏斌重新回到了人们面前。

统计显示,融创今年在拿地支出已达276亿元,已占今年已完成销售额的9成。对此,孙宏斌仍坚持拿地行为未超越公司标准上限。不过在融创夺得农展馆地块后,穆迪机构给予其“收购具负面信用影响”的评价,该机构指出,融创今年以来的拿地行为“增加了未来一至两年利润率收缩的风险”,“若公司维持收购步伐,可能会削弱其流动性及提高杠杆比率”。

但是,这或许只是融创在土地市场上的起点。9月初,孙宏斌表示,明年融创可销售货源达1000亿元,但同时需要吸纳1000亿元规模的土地。

而对于此次在天津拿地,上述融创内部人士对记者表示:“该地块地段比较好,体量大,与融创专注于高端产品的定位非常吻合,在经过了前期的详细跟踪、调研之后,我们决定拿这块地。”据了解,近年来融创逐渐形成了在重点区域深耕的战略布署,已布局天津、北京、重庆及苏南几大重点区域,且目前没有再进行城市扩张的计划。而天津一向被融创视为大本营,目前在天津仍有多个在售项目,其开发的融创奥城是近十年来天津市内核心区唯一一个百万平方米综合体大盘。不过近来,融创在天津、北京土地市场接连受挫。今年年初,融创就在争夺天津当时的地王南开区天塔道绿萌里地块时最终败北。而从去年下半年开始直至拿下亦庄相关地块前,融创参加了北京几乎所有的土地拍卖会,全部空手而归。对于去年已超额完成300亿元销售目标的融创而言,增加重点布局区域内的土地储备自然成为第一目标。

“我们的销售链和现金流没有任何问题,足以支撑公司拿地。”上述融创内部人士也表示。

与天房合作开发平衡风险

据上述融创内部人士向记者透露,未来融创将联合天房集团共同开发天拖地块。随后,融创很快发布公告,公告显示,在天拖地块开拍前融创就与天房集团签订了合作协议,在拿下天拖地块后,双方将按51%∶49%的比例共同支付土地出让金。

据记者了解,天房集团是天津当地的国有独资开发企业,一直专注于本土的住宅开发,同时参与了天津市多项政府重点工程的投资建设。

与天房集团的合作开发,使得融创在天拖地块上承担的风险大大降低,只需支付大约50亿元的土地款,让融创在这块土地上的财务压力减轻了不少。

近年来,融创通过与绿城九龙仓、首钢、保利、方兴地产等房企联合拿地、开发的方式,有效规避了市场风险,并增加了自己的拿地砝码。此前与葛洲坝联手拿下北京亦庄地王,后者就被业界视为其“豪赌”的资本。此次又与天津国企开发商合作,无疑给融创在当地拿地王的举动吃下了“定心丸”。

融创先后与多家房企合作都取得了良好的效果,原因就在于融创的战略合作思路比较明确。”兰德咨询总裁宋延庆指出。孙宏斌此前也公开表示,今后会坚持走合作开发的战略。

不过也有相关业内人士指出,坚持高端豪宅路线和以合作开发维持高周转率是融创近年来成功的两大关键因素,但豪宅市场受政策影响的风险较大,而联手开发在未来也将进一步考验融创的协调、平衡能力。

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