桂林国奥城投资开发有限公司总经理 罗劲文

罗劲文在地产中国网展位接受本网记者专访

【地产中国网·独家访谈】在狂热的旅游地产开发热潮下，2013北京秋季房展会的国内展区再次被来自全国各地大小城市的旅游地产项目“侵占”。与春展相比，各大旅游城市组团参展的数量明显增加，而在这这个过程中，老牌旅游目的地与新兴旅游城市之间的分化也日渐明显。

那么，相对于海南三亚等老牌旅游城市来讲，新兴旅游城市其目前的发展状况如何？竞争优势何在？地产中国网在展会上独家专访了国奥投资发展有限公司总经理助理、桂林国奥城投资开发有限公司总经理罗劲文。

地产中国网：08年奥运会之后，国奥集团似乎就淡出了人们的视野。国奥集团是何时进入桂林的？目前在桂林的开发状况如何？

罗劲文：其实在08年奥运会的时候，国奥集团就已经着手开始布局全国了，现在在成都、重庆、桂林、银川、南昌、山东、厦门等地都有项目。后奥运时代，国奥集团真正把奥运时代提倡的绿色、科技、人文精神较好地进行了传承，我们从工程建设到后期服务都做了很多的尝试和体验。目前，国奥集团已经形成了五大产品系列，分别是国惠村、国韵村、国奥村、国奥城和国奥乡村。国奥集团的开发领域也已经从最初的体育地产开发扩展到了旅游地产、健康地产、文化地产等领域。

国奥集团进入桂林比较早，2009年建立桂林城市公司，但是真正拿地是在2011年，目前在桂林，国奥集团有好几个项目同时在运作，桂林国奥城则是其中最大的一个项目。

地产中国网：为什么国奥集团的布局会选择桂林这样的城市？其目前旅游地产市场的发展现状如何？

罗劲文：国奥集团在城市布局上更倾向于有历史沉淀、有一定旅游文化资源的城市，桂林便正是这样的一个有很大潜力的城市。 2009年底，《国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》出台时，便明确提出 “建设桂林国家旅游综合改革试验区”，形成海南、云南和桂林“一岛一省一市”国家旅游综合改革三个试验区格局，这足见桂林的城市地位。

2012年底，国家发改委正式批复了《桂林国际旅游胜地建设发展规划纲要》，桂林的国家地位进一步上升。受到这一利好的影响，桂林楼市被催热，今年5月份甚至以房价环比上涨2.9%的涨幅排名全国第一。所以，现在看来，国奥集团当年的布局还是具有前瞻性的。

从桂林本地旅游地产市场的发展现状来看，旅游地产的开发其实起步比较晚，目前海南三亚这样的旅游城市本地项目的外销比例能占到了八九成以上，但桂林的外销房仅占不到两成。

地产中国网：作为一个旅游城市，为什么桂林目前房产的外销比例只有不到20%？

罗劲文：桂林本地的房地产市场长期是一个刚需市场，不具有投资和炒作的历史。这次是桂林市房协第一次组织外销的项目参加秋季房展会，因为外销一直都没有真正地去做，今年是迈出第一步；另外，桂林本身的气候尽管有优势，但跟三亚等地相比特色性却不是特别突出，政府方面的引导也比较晚，历届政府对这个事情的规划和建设需要一定时间的沉淀和积累；第三，桂林的开发商原来都是实力、资源有限的本地企业，真正的大型房企进入的比较晚，所以也无法去做外销。不比海南，都是从广大一线城市进驻的全国性开发商去开发，然后就会把本地的客群带过去。不过，桂林在这方面也已经有了起色，目前，已经进驻了恒大、中海、花样年等大型开发商，国奥集团落户桂林也不久，我们可以将自身的很多资源带过去，这对当地旅游地产的发展将是一个很大的促进。

地产中国网：作为同样发展旅游地产的城市，您认为桂林与海南三亚等地相比，其旅游地产的发展有何不同？优势何在？

罗劲文：桂林和海南虽然同样作为国际旅游胜地，但海南的旅游地产开发起步更早，“一岛一省一市”中，海南三亚的房子均价现在都到两三万了，云南涨得也很快，桂林的还没开始，目前市区的房价基本在七千元一平米，最多一万。

由于开发较晚，桂林便更具有后发优势，作为滨海城市，放眼世界，三亚的优势便不再突出，但是桂林山水是独一无二的，资源的稀缺性导致物以稀为贵，所以桂林的发展肯定是更具优势。另外，桂林历史悠久，始建于秦朝，至今已有两千多年的文化历史沉淀。上世纪九十年代，桂林就已经有了很多先进的酒店机场，现在随着高铁的建设在2014年开通，到广州、长沙、贵州、北部湾都非常方便。桂林有很多资源足够去做国家级国际级的项目，所以目前还是一个旅游地产的价值洼地，是一个充满机会的地方。

桂林作为国际旅游胜地的建设才刚刚开始，其城市未来的涨幅可能不止20%，可能会在100%甚至200%，桂林的投资回报率我想不应该低于三亚。

地产中国网：国奥城是怎样的一个项目？你们对这个项目的定位是怎样的？如何去做项目的营销？

罗劲文：桂林国奥城是一个大型的体育文化综合体项目，整个项目占地近1000亩，其中，三分之一配建城市公园，三分之一用来建设体育馆、文化传媒中心、休闲商业街、运动健康会所、体育明星会所、水上活动中心等配套设施，只有三分之一用作房地产开发。从整体的规模到规划、配套目前都可以说是桂林第一的项目。

我们对产品的定位是兼顾本地刚需和外销，在营销方面，我们是先做外销，再做内销，以外带内。因为国奥集团是北京的企业，在北京做外销有很好的资源，另外这个项目的规划设计也适合做外销。正是因为项目定位，我们在打造上更注重客户需求的满足，注重投资价值和养生养老度假功能的打造。首先，我们将之前积累的很多运动资源和健康资源都整合到这个项目中，目前健康会所目前已经基本建成，十一期间就会开放，大量的运动健康配套我们会跟国内比较高端的医疗养生资源合作，专门做社区内甚至是社区以外客户的定制式服务，国际旅游胜地的建设才刚刚开始，我认为这个地方一两年之内的涨幅不是20%的概念，另外，在每年养生度假之余，房子还可以租出去，不仅有物业本身的升值，还可以做酒店式的服务，我们这套系统正在做。我们是打算将这个项目做成一个标杆出来，

地产中国网：如此大的开发量和公共配套设施建设，投入资金量大概在多少？如何去解决资金的问题？

罗劲文：整个项目的投入大概在30多个亿，资金方面是没有问题的，这个项目的投入和收益是可以做到平衡的。国奥集团对于桂林国奥城这个项目的开发其实做的是一个城市区域运营商的工作，通过这一个项目的开发带动了整个区域价值的提升。从2011年拿地到现在，两年的时间内，我们项目周边的土地本身增值了将近50%，土地的溢价足以去冲抵项目开发本身的一些费用。

另外，桂林作为国际旅游胜地的建设刚刚开始，开发利润从15%到30%，甚至更高，都有可能，关键还是要看产品。我们在产品的设计上也做的比较精巧的，从小户型到别墅，产品线还是很丰富的，既有投资价值，又有休闲养生养老的价值。