做高端豪宅的利润空间有多大？

以广渠路的金茂府为例。2009年6月30日中化方兴以40.6亿的总价拿下广渠路15号地，扣除15000平米的廉租房面积，楼面价折合15320元/平方米，而目前金茂府的销售均价高达60000元/平方米，约超过当年楼面价4倍。

“算上建安成本、税费等相关费用，总成本算到30000元/平方米已然不低，估算下来，可以说金茂府项目的获利空间已经达到100%。”一位业内人士表示。

事实上，当时业内测算金茂府预售均价至少需要到2.5万元/平方米才有利润，但金茂府一期均价4.5万元/平方米，远远超出人们的预期，利润空间也远超出当时人们的预计。

“高端产品的优势在于后期上调价格空间较大，一旦住宅产品户型、质量、地段得到认可，每平方米价格上调1万~2万对高端购买群体来说购买压力没那么大，但做普通住宅哪怕增加1000元/平方米，市场都很敏感。”我爱我家一位市场研究员对记者表示。

“地皮也够赚一笔”

“现在的土地市场太疯狂了，别说后期推出的产品价格，就是地皮价格也够赚一笔的。”上述世茂销售主管认为，现在的北京土地市场，就是同一区域之内，后期推出的地块价格肯定高于前期土地价格，这种局势下，即使现在要求配建保障房等相关配套，但短期内也难以改变地价层层推高房价的局面。

该销售主管曾亲自对亦庄、房山等挂牌地块进行实地调查，当时对亦庄地块的勘察结果是可接受楼面价在1.5万元/平方米左右，最高不高于2万元，但后来的融创、葛洲坝(4.24, -0.01, -0.24%)联合体拍出了2.8万元/平方米的单价地王，让这位主管认为“略显疯狂”。

融创、葛洲坝这一联合体的举动，直接带动地块周边项目售价破3万，如林肯公园在售房源售价从2.7万元/平方米左右调到3.5万元/平方米，君安国际则售价调到了3.2万元/平方米。而中化方兴今年1月在亦庄拿下的一幅地块即将在今年下半年入市，其楼面成本价约11730元/平方米，业界预计，中化方兴亦庄项目的销售价格将在4万元/平方米左右。

有业内人士表示，即使不考虑地价推高房价给中化方兴带来的获利空间，即便是地皮价格，中化方兴短短半年左右时间就升值了1.6万元/平方米左右。

同样的一幕也在房山上演。

上述世茂销售主管告诉记者，世茂地产在房山的项目即将入市，当时拿地的楼面价约为1万多元每平方米，但上个月，毗邻他们地块的另一宗地块出让，楼面价约2.3万元每平米，“光地皮我们就赚了1万元/平方米。”