据《中国房地产报》报道，国美、苏宁这对“老冤家”，不约而同地在更贴近主营业务的层面布局新的地产版图，其创新性的尝试令人翘首以待，但受制于经验和人才的培养难度，以及模糊的盈利模式与资金链的巨大考验,其中蕴藏的风险同样不容忽视。

国美苏宁争霸新地产

地产所承担的不仅是降低成本以及增加盈利点的任务，更是融入这些零售商的产业链之中，参与到全新的生产经营服务环节中去，这是一种前所未有的模式变革。

■中国房地产报记者 陈淑亚 9月17日，中国房地产报独家获得消息，国美系的北京鹏润地产控股有限公司（下称“鹏润”）在沉寂多年之后，正在以国美的零售业务为支点，大举进军物流地产。

“鹏润计划在全国二三线城市距城中心15~20公里处大规模拿地，建造数个大型物流仓储中心。”接近鹏润的知情人士对记者透露。

无独有偶，作为国美最强劲的竞争对手，苏宁几乎在同一时间的一项重要举措与国美针锋相对。9月12日，苏宁正式对外推出了平台开放的云商战略计划，在这项计划中，其未来希望在全国打造的300余个苏宁广场将成为线下实体连锁开放平台的核心组成部分。

一位金融界人士对中国房地产报记者指出，从原来浅涉传统地产的家电零售商，转型为“新地产”概念的掘金者，“美苏”两家老对手极力较劲的背后，其实是源自大数据时代，电商和云概念所引发的颠覆性商业创新，进而导致传统盈利模式式微以及消费者体验式、多元化消费需求的涌现和升级。

“地产所承担的不仅是降低成本以及增加盈利点的任务，更是融入零售商的产业链之中，参与到全新的生产经营服务环节中去，这是一种前所未有的模式变革。”该人士表示。

然而，受制于经验和人才的培养难度，以及模糊的盈利模式与资金链的巨大考验，“美苏”争霸的同时也面临着诸多不确定的风险，其新地产之旅仍长途漫漫。

国美绝地反击？

据上述知情人士透露，此前几乎在业内销声匿迹的鹏润高层正频繁与多家第三方咨询公司接洽，意欲打造一种新型物流地产模式，使仓储物流园在满足自用之外，能真正承担国美战略转型的重任。

“意向拿地面积从几百亩至上千亩不等，无论是拿地规模，以及对未来地产布局的思考，此次鹏润都显露着绝地反击之意。”该人士透露，除了先前已经建成的北京、上海、广州、成都4个仓储中心为国美电商服务外，鹏润今年年内还将在武汉、西安、沈阳新建3个大型仓储中心。

“我们的确有意向在物流地产方面有一些动作。”鹏润地产副总裁于兴旺在电话中回应中国房地产报记者，不过关于具体细节，他以“在外地开会不方面透露”为由婉拒了进一步的采访。

市场消息印证了上述人士的说法。8月23日，国美在线副总裁彭亮称，国美武汉仓储中心项目已经锁定东湖高新开发区，预计占地500亩，相当于国美武汉东西湖物流仓储面积的10倍，同时该仓储中心还附设华中地区结算中心。

除此之外，上述人士透露，国美在线可能还会开设一个叫“假日货仓”的新型线下业态，是类似奥特莱斯模式的大型工厂折扣店。

长沙市政府网站信息也佐证了这一说法。今年3月底，鹏润投资拓展主管王珺等高层曾赴长沙金霞保税物流中心考察，拟选址300亩，打造集仓储、物流、制造、销售、终端配送为一体的全方位产业组合，同时还有以实体销售、电子商务为主的现代化大型立体物流仓储和一站式购物、仓储式销售的大型“假日货仓”等物流产业基地。

此前，作为国美的地产业务旗舰，鹏润承载了黄光裕的地产梦想。据公开数据显示，截至目前，鹏润完成和在建的建筑面积达500万平方米，土地储备800万平方米。其中已建成的包括鹏润大厦、鹏润家园、国美第一城、大康鞋城、重庆鹏润蓝海等多个项目。

但自从2010年“黄氏雄心”的代表作——国美商都项目转手海航之后，鹏润几乎就再未有什么大的动作。该项目的转让结账至今未能尘埃落定，而与海航的官司还在等待最新的结果。近年来，国美商都单是名称就曾变更4次，综合定位也3次转换，管理人员更是数次更迭，成为国美地产乱象的缩影。

黄光裕身后的地产帝国与零售帝国一样，何去何从一直是业界关注的焦点。据悉，黄光裕胞妹黄秀虹接管后，鹏润近年来一直致力于探索战略转型。“不过，因为领导层并没有核心人物，加之缺少得力干将，近年来鹏润近乎‘销声匿迹’，始终没有任何进展，也极少出现在土地市场上。”上述人士称。

此番鹏润大举进军物流地产，预示着一直在传统地产领域运作的鹏润已经谋划转向。

“无论是拿地规模以及对未来地产布局的思考，此次鹏润的想法与往日相比有很大不同，大有绝地反击之意。”华高莱斯董事副总经理公衍奎对中国房地产报记者表示。

据记者了解，这方面业务将主要由鹏润旗下的国美仓储物流投资发展有限公司承接。该公司业务主要包括物流园区平台、综合物流服务、假日货仓商贸体系三大板块，通过创建新型的郊区花园式体验购物中心假日货仓，提供融合销售、展示和互动式消费体验于一体的全新商品流通模式。

建成后的物流产业园区，将集合仓储、第三方物流服务、商业、金融、配套酒店、休闲娱乐、餐饮消费等多种商业配套设施，提供集融合仓储、消费、投资于一体的解决方案。

“目前，鹏润已经进入了北京、天津、沈阳、哈尔滨、广州、厦门、成都、郑州等城市，总共要布局全国40多个城市，投资规模达到500亿元，涉及工业用地总面积将达2000万平方米。”上述知情人士对记者透露。

“大部分都处于前期的洽谈阶段，真正实质性进展的只有天津和郑州两处，面积都在200亩左右，集团整体战略计划还不方便对外透露。”国美仓储物流投资发展有限公司一位内部人士对本报表示。

“零售+地产”式生存

尽管国美与鹏润野心勃勃，但和主要竞争对手苏宁相比，其步伐似乎慢了一拍。

作为苏宁旗下的地产平台，苏宁置业目前的业务已经涵盖大型购物中心、电器旗舰店、五星级酒店、甲级写字楼、酒店式公寓、物流仓储基地等多种业态，在商业地产方面的雄心尤甚，其锋芒直指如日中天的万达集团。

据媒体报道，苏宁置业的土地储备高达3000万平方米，约有800万平方米商业土地储备正在计划兴建。其在国内运作开发的项目主要有苏宁睿城、紫金东郡等住宅项目，以及遍及南京、威海、无锡、成都、连云港等地的苏宁广场、苏宁电器广场等十余个商业综合体。

早在2006年，苏宁电器南京物流基地、北京物流基地已经分别启动。2012年，苏宁接连签约珠海、上海、温州、兰州4家物流基地，并在北京亦庄建设北京地区电子商务运营中心。

在高调宣布了其“店商+电商+零售服务商”的云商模式后，苏宁将向进驻商户和消费者提供“店面云”、“金融云”、“IT云”、“物流云”等增值服务，苏宁银行近日也获得了国家工商总局的批准。

在这种云商模式中，地产无疑是线下实体部分的核心因子，其业态创新的吸引力、潜在的高额利润、对增值业务的承载力以及对周边区域价值提升的能力让苏宁极为倚重。此前已有媒体曝出，苏宁置业已经进入赴港上市的实操阶段。

记者就此致电苏宁置业，其媒介经理以“不谈公司与苏宁电器集团方面的事情”为由婉拒了采访，并表示关于物流地产等新型业态“不方便对外宣传”。

公衍奎认为，苏宁涉足地产领域，一方面可以通过自建店面的模式，降低扩张门店过程中的成本风险，另一方面也是整体大趋势下，基于当前线上和线下两种不同业态环境的打通需要。

在一位零售业分析师看来，以往传统零售企业主要依靠终端网点创造竞争力，而如今则应该尝试通过为生产、采购、仓储、物流、服务等全链条创造更高客户价值，降低各个环节成本，从而形成企业核心竞争力。

“既可以通过其沉淀资金支援地产开发，又可以借助商业地产开发，来应对优质网点租金价格上涨的压力，为进一步扩张家电卖场提供安全保障，而且通过投资地产，也能够赚取更高的利润。”公衍奎说。

2012年上半年,国美电器净亏损5.01亿元,是其上市8年多来首次出现亏损；而苏宁电器2013年半年报则显示，公司净利润7.3亿元，同比下滑58.24%。

德勤中国消费行业主管合伙人龙永雄指出，由于受到多种成本攀升和电商冲击的多重压力，目前中国零售行业正处于低迷的不景气状态，零售企业必须以更多创新的模式和多业态的布局主动寻求转型。

兰德咨询总裁宋延庆对中国房地产报记者表示，国美、苏宁所建立的“零售+地产”模式，已非简单的后者服务于前者、前者借力于后者这么简单。“面对大数据时代的挑战,传统零售商已纷纷开始转型，或者转型做电子商务，实行线上线下的互动，或者通过向上游产业发展，掌握其核心资源，通过综合运营深度挖掘渠道价值”。

“一些大的家电厂商以及大的电商，早已实现了这种线下线上的商业互通，而地产只是这种商业模式的物理载体。”宋延庆指出，目前阿里巴巴的“菜鸟网络”以及海尔集团的产业地产战略无不如此。

“对于传统零售商而言，这相当于再造一个全新的生态系统，两者会互相映衬，一个走重资产路线，一个走轻资产路线，未来具有很大的想象空间。”上述金融业人士分析。

风险疑云

尽管步子已经迈得很大，但对具体模式和未来运营方面，鹏润高层们似乎没有想得那么明白。

“物流地产到底应该如何运营，鹏润目前也没有想好。”前述国美知情人士对中国房地产报记者透露，此前负责与其接洽的鹏润物流地产的营销总监和招商经理都已经离职，该项目推进也没有任何进展。

记者随后联系到离职的二人，其都表示鹏润目前“缺乏核心领导人的决策，项目推进太慢，人员流动太频繁，而且公司的文化和环境也很难适应”。

“实际上，如何打造物流仓储，使其成为新的盈利点本来就不是一件容易的事情。”公衍奎分析，物流地产掣肘于与生俱来的地理位置偏远、人气稀少等因素，如何改变传统物流园的消极形象，选择一种更好的商业模式，对企业至关重要。

另外，物流地产开发中往往需要采用租售结合的方式，即以产权销售解决前期现金流需求，以租赁实现未来长期资产收益。“然而，此种销售物业往往很容易演变为批发市场商铺模式，这对家电零售企业来说并不是最优选择。”公衍奎说。

而苏宁之路也绝非一帆风顺。在门店、电商和地产领域分别向国美、京东和万达发出挑战后，苏宁面对的未来几年数以千亿的巨大投资和三路强敌的环伺，但其现金流和未来盈利前景能否支撑这一宏图霸业引起了业界的纷纭质疑。

“从零售进军地产，从商业运营上来讲，只是多了个物理载体而已，关键要看其整合能力如何，能否带来盈利以及现金流才是核心。”宋延庆认为，在目前商业地产泡沫加剧、物业租售比普遍较低的情况下，“做不做地产不重要，重要的是谁拥有实战的运营经验，以及整合市场资源的能力”。

按照规划，苏宁到2020年要完成300个电器旗舰店、50个大型购物中心、100家高星级酒店和60个物流基地的建设，如此庞大的建设规模，其资金压力可想而知。

“由于土地运营成本较高、REITs等金融工具缺失，无论何种类型的开发，都必须关注投资回报，尤其是前期现金流问题。”公衍奎表示。