风险疑云

尽管步子已经迈得很大，但对具体模式和未来运营方面，鹏润高层们似乎没有想得那么明白。

“物流地产到底应该如何运营，鹏润目前也没有想好。”前述国美知情人士对中国房地产报记者透露，此前负责与其接洽的鹏润物流地产的营销总监和招商经理都已经离职，该项目推进也没有任何进展。

记者随后联系到离职的二人，其都表示鹏润目前“缺乏核心领导人的决策，项目推进太慢，人员流动太频繁，而且公司的文化和环境也很难适应”。

“实际上，如何打造物流仓储，使其成为新的盈利点本来就不是一件容易的事情。”公衍奎分析，物流地产掣肘于与生俱来的地理位置偏远、人气稀少等因素，如何改变传统物流园的消极形象，选择一种更好的商业模式，对企业至关重要。

另外，物流地产开发中往往需要采用租售结合的方式，即以产权销售解决前期现金流需求，以租赁实现未来长期资产收益。“然而，此种销售物业往往很容易演变为批发市场商铺模式，这对家电零售企业来说并不是最优选择。”公衍奎说。

而苏宁之路也绝非一帆风顺。在门店、电商和地产领域分别向国美、京东和万达发出挑战后，苏宁面对的未来几年数以千亿的巨大投资和三路强敌的环伺，但其现金流和未来盈利前景能否支撑这一宏图霸业引起了业界的纷纭质疑。

“从零售进军地产，从商业运营上来讲，只是多了个物理载体而已，关键要看其整合能力如何，能否带来盈利以及现金流才是核心。”宋延庆认为，在目前商业地产泡沫加剧、物业租售比普遍较低的情况下，“做不做地产不重要，重要的是谁拥有实战的运营经验，以及整合市场资源的能力”。

按照规划，苏宁到2020年要完成300个电器旗舰店、50个大型购物中心、100家高星级酒店和60个物流基地的建设，如此庞大的建设规模，其资金压力可想而知。

“由于土地运营成本较高、REITs等金融工具缺失，无论何种类型的开发，都必须关注投资回报，尤其是前期现金流问题。”公衍奎表示。