“地王”频出，还源于土地制度异化

一些地方政府对土地创收过度依赖，存在单纯追求土地高收益的倾向

资金充裕只是“地王”诞生的前提之一，“地王”频出，还基于房企对市场供需关系仍将持续紧张的基本判断。

“尽管目前看来‘地王’的价格都高得离谱，但从机会成本的角度讲，将土地收入囊中又是划算的。”钟庭军认为，在医疗、教育等社会资源集中的一线城市，住宅土地供应有限，远远满足不了住房需求，例如北京去年批准预售的商品住宅套数仅十二三万套左右，而仅注册结婚人口就达到十三四万对。“目前的土地与税收制度决定了没有比房地产业门槛更低的投资渠道了，尤其在一二线城市，拿到地就意味着赚钱。”

在业内专家看来，此番“地王”频出，再次证明了一些地方政府对土地财政过度依赖，造成土地制度的异化。

据介绍，我国目前实施的建设用地收购储备制度，本来是政府规范城市土地供应的政策工具，具有确保政府土地收益增值等好处，但一些地方政府在土地储备机制运作过程中，存在单纯追求土地高收益的倾向，导致土地储备制度的目标和手段发生了变异。

“特别是2004年统一推行土地‘招、拍、挂’政策以来，地方政府实际上获得了更多的土地垄断权。”钟庭军介绍，国外土地储备制度的重要目标是抑制土地投机和平抑土地价格，其主流思想是土地储备不应有盈利或很少盈利，其手段是不管以出租还是出售方式供应储备土地，一般都不采用招标、拍卖等方式，主要是在严格的成本测算后采取协议方式出让。“我们的土地制度，使地方政府有能力控制土地供给规模、节奏、用途结构。为了追求土地高收益，商品住宅用地统一采用‘招拍挂’制度，而住宅用地在土地供应总量中的占比又被设置得相对较低，这就人为制造了供应短缺，让开发商患上‘土地饥渴症’，造成地价和房价轮番过快上涨。”

不少企业反映，今年下半年以来“地王”频出的重要原因，就是因为一些地方政府加大了土地供应量，尤其是推出了相当多的优质地块供市场争夺。像北京农展馆地块就被比作北京三环的绝版地块。而通过“卖地”，地方财政收入大大增加。像上海，仅9月前12天，土地出让金就突破了300亿元，而上半年其月均财政收入才391亿元。

土地制度的异化，又使开发商具备了垄断定价能力，可以将土地成本转嫁到消费者身上。“开发商其实卖的不是房子，而是地段。因为没有其他诸如合作建房等方式参与竞争，开发商拥有了该地块的垄断定价权，即便把地价抬得很高，也可以通过房价来消化。”钟庭军说。