三亚的山现场展位

三亚的山营销总监 靳蓝

【地产中国网·独家访谈】在今年的北京秋季房展上，来自全国各地的旅游地产仍是一道靓丽的风景线。在住宅调控严厉的现状下，旅游地产成为了众多开发商的避风港之一，而高空置率、配套不足等问题也引起了置业者与业界的担忧。

9月21日，海南组团项目三亚的山在北京香格里拉大酒店举行新品推介会。会上，其项目营销总监靳蓝接受了地产中国网的独家访谈，就旅游地产的现状及后市做了分析。

地产中国网：近年，旅游地产受到了开发商的“热捧”，催生了众多新项目。作为旅游度假地产的一员，三亚的山与其他旅游地产项目有何不同？

靳蓝：三亚的山是三亚市区唯一的一个占地3000亩的纯独栋别墅项目，配备有长江商学院、高尔夫球场等。跟别的项目相比，三亚的山有一些不同，例如其它项目最初在开卖时，只是拿到一块地，然后把展示区、样板间做好就开卖了。但三亚的山已经运作了有5年，球场已开业3年，前期投入了30多个亿，到今天才开始做住宅。

地产中国网：在操作模式上，旅游地产还比较混乱，未形成一整套系统且成熟的模式，对此，您有什么建议？

靳蓝：先做产业、区域整体，然后再做项目，用开发城市的理念来开发项目。例如，博鳌亚洲论坛 、欧亚经济论坛的主建筑是我们徐总和他的主创团队做的。目前，博鳌亚洲论坛已成为海南的代名词，而欧亚经济论坛则把西安甚至整个西部的经济拔升到一个新的高度，同时，这两个项目也带动了整个片区的发展。三亚的山也是一个小的印证，我们在做产品之初，先做了球场，又做了长江商学院，此外我们还规划了商业街、阿曼酒店等。这可以说是我们公司的一个开发理念。

地产中国网：您所说的这个概念跟“造城”是否相同？

靳蓝：如果说是造城的话，还不如说是造一个山谷，我们是一个4.4公里的私家山谷。“城”的密度性及舒适度跟度假的低密度完全是不一样的。“城”给我的概念就是堵，拥挤。但是来我们这儿，度假的品质则是完全不同的。

地产中国网：您认为做好旅游地产的关键是什么？

靳蓝：我觉得要做好旅游地产没什么诀窍，就是踏踏实实地把产品做好。在操作模式上，旅游地产跟住宅、刚需不同，它的要求更高。相比产品的话，旅游地产对产品的舒适度要求更高。

地产中国网：有言论指出旅游地产的地价比较便宜，利润也较高，因此大批开发商趋之若鹜？

靳蓝：就目前情况来看，并非如此。旅游地产好质素的地越来越少，在三亚，海边的地块都是旅游用地，报批的时候必须绑定一个酒店，不允许做住宅。因此，地价实际有的比住宅地块还要高。