余丰慧:以房养老前景不乐观 不符中国国情

来源:地产中国网 2013-09-22 11:16:00

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》指出,开展老年人住房反向抵押养老保险试点。也即通常所说的以房养老模式。

就这么一句话却引发这两天网络的热议热炒。一些媒体报道说明年一季度将正式启动试点工作。一些人认为,这些国外的成熟模式,应该“引进”中国,既能缓解养老金缺口,又给百姓一条理财渠道,还能拓展金融机构的经营产品和经营效益来源。一举多得。更多的人认为,在我国实行以房养老过于超前,不怎么现实。百姓养老问题还是要以政府财政、雇主和雇员共同解决为好,特别是政府财政历年在养老金上的欠账应该予以弥补。那么,究竟什么是以房养老呢?

以房养老也称作反向抵押贷款,指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值,进行综合评估后按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息并按人的平均寿命计算,将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去按年或月支付现金给借款人一直延续到借款人去世。

住房养老模式在欧美以及亚洲的新加坡、韩国和日本等都是较为成熟的做法。但是,成熟并不代表这项养老方式占比大。既是在这些发达国家,以房养老模式仍然占比很低,仅是一种养老方式选择而已。发达国家的养老问题主要还是以政府财政为主导的。

现阶段在我国推行以房养老模式前景不妙、困难较大。从传统老观念特别是老年人的观念来说,将恒产、家业留给子孙后代观念浓重。将一辈子的产业—住房,最后被银行收走,最终一无所有,这种作为与传统思想观念碰撞较为激烈,大多数老人难以接受。推广难度较大。

从市场角度来说,商业银行、保险公司等金融机构开展这项业务面临着较大的市场风险。目前的市场状况是,房地产泡沫严重,高房价已经透支我国几十年经济和百姓收入。而金融机构开展这项业务是基于房价会上涨几十年的市场预期。而基于目前畸高房价上来评估住房价值,正好处于价格的塔顶位置。如果未来房价出现较大幅度下跌的话,那么,金融机构就赔大了。这与2007年美国的次贷危机差不多,金融机构之所以敢于零首付给包括失业人员在内者发放住房贷款,就是预期房价会大幅度上涨。结果,房价大跌使得金融机构损失严重,雷曼兄弟倒闭引发金融危机。同时,即使未来房价大幅度走高,也面临住房养老者毁约的风险。

从利率市场走势角度看,金融机构和住房养老者都将面临利率风险。如果未来利率走高,那么,住房养老者就相对遭受经济损失;如果利率走低,那么,金融机构又遭遇相对损失。而从现在看,我国正在进行利率市场化改革,一个时期内预期利率较大幅度走高的可能性较大,以房养老者面临较大相对经济损失的可能性,极有可能使得其毁约,商业银行同样面临风险。

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余丰慧:以房养老前景不乐观 不符中国国情
来源:地产中国网2013-09-22 11:16:00
以房养老”模式前景不乐观以房养老”模式前景不乐观 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》指出,开展老年人住房反向抵押养老保险试点。也即通常所说的以房养老模式。就这么一句话却引发这两天网络的热议热炒。一些媒体报道说明年一季度将正式启动试点工作。一些人认为,这些国外的成熟模式,应该“引进”中国,既能缓解养老金缺口,又给百姓一条理财渠道,还能拓展金融机构的经营产品和经营效益来源。一举多得。更多的人认为,在我国实行以房养老过于超前,不怎么现实。百姓养老问题还是要以政府财政、雇主和雇员共同解决为好,特别是政府财政历年在养老金上的欠账应该予以弥补。那么,究竟什么是以房养老呢? 以房养老也称作反向抵押贷款,指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值,进行综合评估后按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息并按人的平均寿命计算,将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去按年或月支付现金给借款人一直延续到借款人去世。 住房养老模式在欧美以及亚洲的新加坡、韩国和日本等都是较为成熟的做法
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