放眼国内，如此高定位的产业园区仅有大连服务外包基地、成都高新区、上海张江高科技园区可供参照。如上海张江高科，以中国银联为核心的银行卡产业链为基础，依托园区成熟的软件开发与电子产业，发展国际金融信息后台服务基地。依托深圳较为成熟的金融产业链，星河World重点发展金融服务业，或为一条可行的路径。

鉴于巨大的资金需求，在融资方面，星河World项目将与深圳市创新投资集团有限公司（以下简称“深创投”）、龙岗区政府成立产业引导基金，共同打造产融互动的平台。

而其中最值得关注的是，星河World将采取“产权置换股权”的模式投资于拟上市公司。

所谓“产权置换股权”，即星河World以园区物业的产权作价，或以现金+产权换取拟上市公司的股权。集团将持有星河World项目近一半的面积，部分写字楼的产权则用来置换拟上市公司的股权。

由于星河集团是深创投的第二大股东，将以深创投目前成功投资的企业作为未来星河World的重要客户基础，“星河集团将借助深创投的专业优势，选择一些有成长性及有上市潜力的企业使其成为星河World的潜在业主及客户”。

上海同策房产资讯公司研究部总监张宏伟告诉时代周报记者，这种运作模式的关键在于双方的接受度，“首先是房产估值多少，如何与股权进行等价交换，未来企业经营性收益怎么来分配；置换期间，房产本身在增值或贬值，如何规避这样合作模式的市场风险；以及产业地产的经营收益是否可以持续，房产置换股权之后，是不是存在经营亏损的风险”。

另外，对于交易的另一方而言，拟上市公司的股权是一种稀缺资源，原始股东们都盼着上市后股价上升好变现，星河集团如何与公司原始股东做到权益博弈也具有一定难度。星河集团相关人士对时代周报记者称：“这是一个双方协商的过程，双方对产权和股权都会进行合理的估值，从而确定置换的比例及置换的期限。”

商业地产上市或受拖累

星河集团副总裁黄德安此前公开表示，星河World项目“产权置换股权”模式若取得成功，将在异地复制，“目前已有众多企业有产权置换股权的意愿，星河正对项目入驻企业进行筛选”。

对于合作伙伴深创投的角色，作为中国最耀眼的官办VC，由于有深圳国资委的背景，相比于其他市场化的创投机构，各地方政府更愿意和深创投合作推进产融互动。

不过在国信证券首席地产分析师方焱看来，星河World项目的运作并不具有普遍意义。

方焱对时代周报记者称，“国内做产业地产比较出色的是华夏幸福，星河集团作为深耕深圳本地的开发商，它重点是要做大做强深圳本地业务，而星河World项目的土地用途是政府早就规划好了的，是做产业园区，星河作为开发商在其中是比较被动的”。

事实上，星河集团并没有要转型产业地产，而是一直在谋求商业地产业务的上市。