海外房产参展北京喧宾夺主

来源:地产中国网 2013-09-21 02:39:00

【地产中国网.独家报道】“50万美元投资移民美国5年回本”、“买25万欧元房产获得希腊居留权”、“塞浦路斯,30万欧元买海景别墅送欧盟永久居留权”、“50万欧元置业移民葡萄牙”、“投资西班牙房产送您‘’欧洲身份”、“10万欧元起买房送绿卡”、“马尼拉金融中心公寓人民币50万元起”……

这样的广告充斥着9月19日开幕的2013年北京秋季房展。虽说是北京的房展会,然而,近几年来,展会上的北京项目越来越少,海外项目则越来越多,如2011年秋展80个,2012年春展130个,2012年秋展140余个,2013年春展210个,本次参加秋展的海外地产项目数量更是超过了260个,并且海外项目数量首次超越国内地产项目,成为绝对主力军。

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海外项目参展商多为移民公司

此次参展的海外项目来自28个国家,既有美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、香港等传统的中国人海外移民目的国,也有近一两年火热的希腊、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯等欧盟国家,甚至有“圣基茨与尼维斯联邦国”这样的只有5万人口的岛国。

虽然是推介海外房地产项目,然而来参展的大多是移民服务机构,并非地产开发商。而对海外房地产项目感兴趣的消费者当中,多半是为了通过买房或投资房地产项目来办理海外移民,或者是解决移民后的房产问题。

一位海外地产代理人表示,房价较低有上升空间,而且出于拉动经济考虑,一些国家调整了投资移民政策。这些原因是吸引国内购房者的主要因素。

每个国家的移民政策各有千秋,以部分欧盟国家为例,塞浦路斯的优势是只需购买足额房产就能提供永久居民权,要求的投资额是30万欧元以上房产(需交5%税金),而且投资满500万欧还可拿到欧盟护照,不过,塞浦路斯的劣势是其不在申根区;而在葡萄牙,购买50万欧元以上房产可获居留权(但非永久居留权,5年后转绿卡),而且允许移民者在当地工作;希腊则只需要购买25万欧元以上房产即可获居留权(非永久),不过这笔房产交易需要交23%税金。

“近一两年,部分热门的移民目的地,例如加拿大,美国,澳大利亚,香港等,申请者众多,排队时间越来越长,而且移民的门槛也在提高。” 9月20日,参展的北京侨外出国咨询服务有限公司市场部经理黄涛在接受记者采访时说,反而是一些金融危机后政府经济状况不好的欧洲国家,相继推出了以买房移民为主要特点的移民优惠政策。

“总体而言,这两年的移民形势还不错,有很多国家推出的移民优惠政策是短期性的,尤其是一些欧洲国家,现在欧洲经济形势正在复苏,所以这些政策能够延续多久还是个未知数。”黄涛说。

抄底欧洲vs移民美国

记者随机采访了10位参展观众,大部分观众表示自己只是想了解一下海外地产,真正有购买意愿的人较少。对此,参展商也早有心理准备。“我们主要还是借此宣传一下,让大家增加了解。至于房展会现场能有多少转化率,能卖出多少套房子,肯定不会抱太高期望。”

从采访的情况看,人们购买海外地产的目的主要是移居、改善子女的教育条件、投资、休闲度假。而在项目咨询时,问的比较多的问题除了移民政策以外,主要有当地的自然资源、经济状况、税负情况、物价水平等。

大部分在国外有工作机会,或者在国外进行投资创业的购房者,购买房产的目的是为了居住。一位接近30岁的观众王先生表示,他已经移民到了悉尼,但目前还在中国工作,过两年就会前往悉尼生活,因此准备提前在悉尼购买一套房产用于自住。

也有不以移民为目的一些购房者,购买房产的目的主要是为了投资。两三位观众流露出想去欧洲抄底的意愿。其中一位参观者表示,国内房价太贵,升值空间有限,不如购买海外地产进行投资,“连李嘉诚都去欧洲抄底了。”

而美国仍是参展观众最感兴趣的移民目的地。在一个可办理多个国家移民业务的公司展位前,大多数参展观众上来直接问“你们能办美国移民吗?”、“你们的EB-5项目都有哪些?”

虽然汹涌的移民潮和海外购房潮在秋展上没有显着的体现,但多项数据证明了这点。美国房地产经纪人协会的统计显示,在美国购置私人住宅的海外投资者中,中国个体投资人所占的比例已从2007年的5%上升到2012年的11%,投资总金额约为90.8亿美元,成为仅次于加拿大的第二大投资群体。

而近一两年,内地企业家纷纷移民海外,甚至一线城市白领卖掉房产移民欧美的消息也不断传出,更是给“移民潮”和“海外购房潮”现象增添了不少浓墨重彩。例如,最近网上很火的一个例子是,一位白领拿本来要用来在北京买房的100万首付款,和一个在英国以留学生名义开中餐馆的校友合伙申请了英国企业家移民计划,共投资200万元,在英国呆满五年后,可以成功拿到英国身份。他的餐馆经营业绩似乎不如预期,“英国经济还没有恢复,老百姓消费意愿还不太高”,而国内的营销办法在那里也不太适用,“餐馆经营一年半,刨除基本生活成本外不赔不赚”,不过,他认为这个买卖无论如何还是划算的,“五年时间,即使100万都亏掉(当然不太可能,毕竟店面和生意还是值点儿钱的),换英国身份,也算是值得了吧!”

而近日,英国媒体更是传出中国人在英国买房抬高英国房价的消息,还有研究人员呼吁,政府应该对外国人购买房产一事重新评估,预测其对将来英国经济、本国人购房能力的影响。

海外地产商:帮业主“把食物装满冰箱”

尽管移民门槛不尽相同,但来参展的移民服务公司都是带着房地产项目而来的。

“像葡萄牙等部分欧洲国家,目前只有买房移民这条路,所以买房是必须的。而像美国,单单买房是无法移民的,但移民过去之后也会面临购置房产的问题,一般来说总价在100万-150万美元左右的房产最受欢迎。而且像EB-5的移民项目中也有很多是房地产项目,例如我们此次推介的曼哈顿酒店项目。”黄涛说。

在这些项目中,开发商的主要宣传卖点有永久产权、自然风光、人文环境、地段优势、教育医疗配套、投资回报率、居住密度、建筑品质、物业服务等。

根据塞浦路斯房地产开发公司IMPERIO介绍,其2004年成立以来开发了18个项目,价值3700万欧,而目前正在开发的还有9个项目,价值4000万欧。“我们保证买房一年后拿到房产证,而且房子没有抵押记录,保证良好的售后服务,甚至包括非常住的业主想要前往下榻时,我们能提前为您打扫好房间,并给您家的冰箱备满食物。”现场的一位外方项目负责人介绍道。

18个已开发项目价值3700万欧、9个在开发项目价值4000万欧,这样的项目平均体量对于中国的开发商而言或许根本不屑一顾,而这样的项目总估价,在中国恐怕只有在西部三四线城市才能找到了。不过,对于把业主的冰箱装满食物这样的服务,大多数中国业主来说可能还闻所未闻。而这些独特的魅力,也许正是值得中国开发商思考和借鉴的所在。

出海中国房企回航

虽然海外地产项目琳琅满目,但由于中介公司良莠不齐,一些移民骗局也屡被曝光,所以部分消费者更关注国内品牌房企在海外开发的项目。9月19日在北京秋展现场举办项目说明会的绿地韩国济州岛汉拿山小镇项目,就获得了不少参展者的关注。这个楼盘是国内“千亿俱乐部”成员之一上海绿地集团的首个海外投资项目,位于韩国济州岛南部,北靠济州岛最高峰汉拿山,南距海岸线6公里,一期推出的叠拼别墅总价约400万。而在中国海南三亚,类似条件的房产市价已卖到1500万左右。

根据韩国2010年颁布的投资移民政策,在济州岛内购买50万美元以上的度假村、酒店等“休养停留设施”的外国人,只需2-3个月便可获准前往居住,5年后即可获得韩国永久居住权。而汉拿山小镇就是这样一个面向国内有移民需求的客户的养生项目,一期的中国客户占60%以上,其中最多的是来自北方及长三角、特别是上海、江苏区域的客户。

绿地韩国投资开发有限公司董事长黄敏康此前表示,绿地早几年就一直酝酿出海,最初是参与了一个俄罗斯项目的财务投资进行试水,但没有过多参与具体的管理,之后,管理层决定要独立去做一个海外项目。在选择首个出海项目时,赴济州岛考察了几次,发现韩国政府对外国投资者特别重视,且济州岛是一个自治岛,除国防和外交政策外几乎完全自主,各项开发政策也很优惠,在规定的振兴区内开发,可建面积大于10万平米且可出租住房达到一定数量可减免税收,而且地价也较低廉;同时济州岛的开发量和海南比还有不少差距,很多价值点还没被挖掘出来,潜力很大,于是最终选择了落脚汉拿山为其出海航行首站目的地。

而该项目的一级开发公司--韩国国有企业济州国际自由城市开发中心的土地处处长夫元均亦表示,“我们不但不排斥外国人来买房,相反我们还特别欢迎外国投资者。外国移民除了没有选举权之外,其他的医疗、教育等方面都享受国民待遇,还不用服兵役。”

绿地进入济州岛之前,当地已有三四个卖给中国人为主的住宅项目,300万起,主要是两类产品:面宽较宽的多层公寓及3.5万元/平方米起的独栋别墅。绿地韩国投资开发有限公司营销总监董坚峰称,“这些项目都是韩国国内开发商开发的,一开始是面向韩国国内客户,后来韩国受金融危机影响,转而面向海外客户。”

在韩国济州岛之后,绿地又宣布进军澳大利亚,将在悉尼市中心投资建设该市未来最高公寓楼--逾240米的“悉尼?绿地中心”及配套商业和高星级酒店。

小试牛刀

由于国内一二线城市房地产市场普遍限购,房价高企,泡沫隐现,以及人民币升值的态势,房企自身的出海需求驱使,加上外国政府--尤其是一些受到金融危机影响,需要重振经济的国家政府--推出针对外国投资者和移民的优惠政策,吸引了许多中国房地产企业赴海外开拓项目。

根据中国海外投资联合会公布的数据,2012年以来,中国内地开发商在海外的房地产项目(含已确定投资计划的项目),总规模超过百亿美元。

不过,这些项目虽然在海外开发,但大多数客户还是以国内客户,尤其是有移民需求的客户为主,其次是有房产投资需求的客户。

绿地以外,内地房企中较早出海的万通就曾在国内为其在美国纽约和台湾的房地产项目举办推介会,甚至在北京开设了类似售楼处的展厅。同样,万科与铁狮门在旧金山的合作住宅项目,据称目标客户群是中国大陆买家,而郁亮此前也曾表示,万科优先考虑海外华人集中的地区开展业务。此外,碧桂园的马来西亚项目更是向国内客户打出了“30万,全家可获马来西亚居留权”的广告。

此前,世邦魏理仕发布的《中国资本进军海外房地产投资报告》称,根据中国当前可投资资产超过1000万元人民币的高净值人群的资产规模估算,未来或有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场,约占个人投资者人群可投资资产的5%。而其投资理由已从传统移民、子女教育延伸至资产保值增值。

报告还称,中国个人投资者、房地产企业及机构投资者最近几年不约而同地将目光投向海外房地产市场,是由于国内个人投资者及机构投资者近几年资金相对充裕,但国内可供选择的投资渠道有限,加之面临国内外信贷环境差异、人民币升值及金融危机后海外资产估值处于相对低谷等因素的影响。

一位广州分析师还表示,在国外的房产投资回报率要远高于中国,以马来西亚为例,那里的房产租金回报大概是6.2%,在中国平均只有2.6%,而广州房价也比较高,回报率不到4%。

大批国内购房者将买房目标移至海外,甚至有的卖掉国内一线城市的房产,举家移往欧美国家生活,也反向印证了国内购房者对内地房地产市场的前景信心不足。不过,对于海外房地产项目的拓展,内地开发商的态度并不像当年的日本人投资纽约房产那样激进,由于对国外投资环境以及经济状况等多方面的顾虑,大多数房企的出海仅仅是以试水为主要目的,在进行投资决策时相对比较谨慎。里昂证券日前发布的一份报告就认为,中国地产商投资海外是反周期的需要,以便抵消国内市场波动的负面影响,但目前看来海外项目对其而言只是小试牛刀,而非关乎生计。

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