以房养老面临 四大困局

来源:黑龙江日报 2013-09-17 10:41:00

 

日前国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。然而此前上海、北京、南京等地的试点并不顺利。推行“以房养老”还需迈过几道坎?
  观念之困
  九成老人选择留房给子女,“靠儿不靠房”仍是主流观念
  “以房养老”是指老人通过抵押房屋产权,定期取得一定数额养老金,老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权。
  这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。但记者采访发现,不少人对这一新型养老方式心存疑虑。有房族的广州市民钟女士还有几年就要退休,她以“儿女有出息,不会让父母卖房养老;儿女没出息,不会准父母卖房养老”表明对以房养老不看好。
  “以房养老”作为舶来品,在英法等国家之所以流行,与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。但在我国现行税制下,人们没有动力。上海民政部门调查则显示,高达90%的老人拟将房产留给子孙,愿意倒按揭的不到10%。
  社保专家表示,观念的转变需要加大对“以房养老”这一新的养老方式的正确宣传引导,特别是厘清认识误区。即以房养老只是让渡房产获得改善型养老待遇,并非拿房子换基本养老待遇。
  保障之困
  养老机构“一床难求”,即便有钱会否无处养老?
  “养老产品缺乏是以房养老推行的最大障碍。”全国养老服务体系建设专家委员会委员傅旻说。民政部的数据显示,我国城乡养老机构养老床位365万张,平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万,“养老前景不明朗,没有老人愿意拿着养老钱冒险。”
  傅旻认为,在美国“以房养老”是老人为了寻求高品质的养老服务,往往将自有产权住房卖掉住进拥有完善养老设施和服务的养老社区。中国目前当务之急是加大养老机构建设,补充资源短板。
  操作之困
  金融保险业务割裂,老人“担心”机构“畏难”
  “以房养老”实则是一款商业养老保险产品,牵涉到保险、银行等金融机构。然而记者调查发现,无规可依、风险顾虑,及业务各自为营为最大障碍。中信银行于去年推出“以房养老”按揭贷款业务,是国内较早试点“养老按揭”的银行。但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。
  “比如,住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权,而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决,银行没有这个处置能力。如果实行住房反向抵押保险,本质上也是个反向抵押贷款,而目前保险公司并不具备办理抵押贷款的资质。”中信银行合肥分行消费金融部经理邱林坦言。
  专家表示,政府应当搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制,并在住房反向抵押贷款或保险初期,对申请人和经营机构给予一定税收优惠;对于出现房价波动,引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。
  政策之困
  70年有限房屋产权,房屋权属变更怎么办?
  
  据上海市民政局老龄工作处处长袁俊良介绍,上海从2007年就酝酿“以房养老”,但推行多年仅成功6例,重要原因就是“居民普遍预计房价将上涨,老人会吃亏”。而对金融机构而言,当老人年迈将房产抵押时,商品房的使用年限大都已经不多,一旦房价波动下行,保险公司或银行的给付能力有限,风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回,根据“房随地走”的原则,建造在土地上的房屋不属于个人,那么双方当事人都会受到很大损失。
  中央财经大学保险学院院长郝演苏介绍,房价的高度波动性是影响以房养老交易双方博弈的重要因素。在发达国家,按揭养老有成熟的运作方式。特别是对房产评估环节,有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估,既能照顾到老人的利益,也能保证金融机构的合理收益。因此,借鉴国外经验,完善相关的风险应对机制也是关键。
  有意愿推出以房养老产品的金融机构和保险机构还普遍希望,国家早日明确70年产权到期后的处置办法。一旦铺开试点,那么参与的金融和保险机构就存在按揭到期后大量不被赎回的房产的处置问题。从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角度出发,70年产权到期后的确权十分必要。据新华社北京9月16日电

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以房养老面临 四大困局
来源:黑龙江日报2013-09-17 10:41:00
日前国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。然而此前上海、北京、南京等地的试点并不顺利。推行“以房养老”还需迈过几道坎?
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