“子承父房”传统观念阻碍抵押养老保险发展

不仅金融机构不愿意，福州一般市民对住房反向抵押养老保险也很抵触。最关键的一点，是持有房屋的老年人并不认可这些模式。一旦签订协议，老人即失去了房产的所有权，这成了他们心理上最难跨越的门槛。

“传统观念是这项业务开展的最大障碍。这与老年人再婚难的性质相似，许多年轻人反对父母再婚，是怕继父母将来分财产。同样，小一辈为自己的利益考虑，同样也会反对老人‘以房养老’。”刘福泉表示，按照传统观念，老人身故后应该把房子留给子女，现在却要提前卖给保险公司。即便是出于经济上的压力，但因为家庭的束缚，也会令很多老人对这种养老方式望而却步。

省老龄委此前也曾对此进行调研，结果显示，能够接受“以房养老”的多是高学历老年人，一般老年人都无法接受，理由就是“房产要给子女继承”。实际上，愿意接受“以房养老”模式的人，恰恰是有多处住房，收入不菲，预售给银行一套无所谓的人群。相反，一些退休金仅够吃饭、子女收入一般的老人并不接受，表示省吃俭用也要将房产留给儿孙。

因此，通过“倒按揭”或者其他方式来“以房养老”可不可行，一定要看到社会价值取向的问题。记者了解到，“以房养老”在欧美的流行，与其高额的遗产税有很大关系。在美国，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60%～80%的遗产税。因此，即因此，通过“倒按揭”或者其他方式来“以房养老”可不可行，一定要看到社会价值取向的问题。记者了解到，“以房养老”在欧美的流行，与其高额的遗产税有很大关系。在美国，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60%～80%的遗产税。因此，即使是从经济角度考虑，老人愿意将房产抵押，子女也少有异议。并且，“以房养老”所获得的“倒按揭”金额部分是可以免税的，因此个人在买卖房产时采用这一计划，可以达到避税的目的。而在国内，这一最重要的政策土壤，其实并不具备。

与其相比，靠出租房费用养老的模式倒是容易被老人接受。拿租金来付养老院的钱，过世后房子还是子女的。“租房养老”由于产权不发生变化，更容易被接受。

养老房产前景引得各方资本跃跃欲试

除了以房养老，养老房产这次也再度跃上舞台，引起各方资本关注。

国务院此次发布的《关于加快养老服务业的若干意见》明确提出，凡新建城区和新建居住（小）区，要按照人均用地不少于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、建设、验收和交付使用。凡老城区和已建成居住（小）区，要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施。

那么，开发养老房产，有前景吗？

据了解，目前，福州60周岁以上老年人口已近100万人，约占人口总数的14%。预计到2015年，福州60周岁及以上老年人口将达到108万人，约占全市总人口的15.8%，且人口高龄化继续上升。

在逐渐老龄化的社会中，市民对于养老问题的重视，显然为养老地产提供可广阔的前景。

据福建省住宅产业商会常务副会长陈烙透露，在他所接触的养老地产项目中，楼盘的售价可以比周边楼盘高出30%。养老地产较为丰富的利润回报，因此让资本垂涎。据悉，去年开始，福州就有多家投资企业看中这一市场，将进军养老房产业作为公司今后发展的主要战略。这些企业有的是在闽侯物色地块，有的是在市区周边物色合适的地块，还有的企业甚至直接向福州市政府有关部门递交报告，希望通过协议转让的方式获得地块进军养老地产。

在政府方面，也对发展养老房产表示支持。如福州市在老龄事业发展“十二五”规划中，提出将积极开发老年人宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励老人与家庭成员共同生活或就近居住，减少老年人空巢现象，并将社区养老服务设施纳入社会公建配套设施建设规划、统筹规划设计、同步建设、同步交付使用。

不过，从目前的情况看，养老房产，在目前还没有成气候。“作为一个新兴的概念，开发养老地产项目在福州目前没有成熟的模式可以借鉴，更主要的还是理念和观念问题，养老地产并不是有资金就可操作，必须做好后期的配套服务。”陈烙表示。

记者接触的几家房产企业也表示，虽然众多民间资本看好养老地产，但是要真正落地还需要时间，毕竟养老地产的投资较大，回报期也较长。此外，在政策层面，虽然对民营资本介入养老地产表示支持，但在开发商看来，更关键的是要有相应的政策鼓励民营资本进入养老地产。“养老地产有市场，但市场的培育需要时间。公司在福州做完市场调查后发现，在福州，多数市民对养老地产的概念并不熟悉。”福州景升投资公司的负责人表示。

因此，陈烙认为，在目前的情况下，养老地产的关键在于养老，地产只是一个载体，政策要同时设置准入门槛，对后期服务要有一个规范，避免社会资本利用养老的概念去套取投资房地产的机会。