住宅产权仅70年让金融机构怕风险

有需求，有实践，那么，福州的以房养老，发展到今天又有何变化呢？

对此问题，业内人士的回答是，“好像和当时也差不多”。就是人数多了一些，也就是量的提升，不算质变。比如，这次被国务院发文重点提及的老年人住房反向抵押养老保险业务，在本地几乎没有听说，金融机构并没有进入这个市场。

实际上，在政策层面上，老年人住房反向抵押养老保险业务很早就在本地提出。

“2011年，观察到社会上出现了以房养老的萌芽与趋势，政府部门马上在养老产业规划中予以了体现。”省老龄委人士告诉记者，2011年，《福建省老龄事业发展“十二五”规划》正式出台。它的一大亮点是，福建将积极开展“以房养老”（住房反向抵押贷款）试点业务。

随后，福州市出台的《福州市老龄事业发展“十二五”规划》也提出，要积极探索开发适合老年人的金融、理财、保险和“以房养老”、“土地养老”、“信托养老”及异地“候鸟式”养老等新型养老服务方式和项目。

然而，本地的金融机构，对开展老年人住房反向抵押养老保险业务，并不热心。

省老龄委的调研显示，金融机构对这项业务的兴趣并不大，因为在他们看来，这一业务的风险较难控制。

“住宅产权70年大限”就是保险公司的一大担忧。记者采访的多家寿险公司均表示，一般住宅产权年限是70年，在这种情况下，保险公司对于抵押房屋使用权剩余年限的估值就很难。“估高了，我们吃亏；估低了，房主不愿意”。

而从银行的角度看，因老人的预期寿命难以预测，按揭利率难以确定，风险无法控制，该业务风险很大。

福州银行业人士表示，剔除产权的变更，以房养老，其实质是一种“倒按揭”的设计。从银行的角度来看，通常的按揭贷款，其风险是随着时间的推移不断减小的。“倒按揭”却恰恰相反，随着时间的推移，风险会不断增大。所以，“倒按揭”利率的确定是一个大难题，如果按揭利率的确定偏向消费者，银行的风险就会加大，而如果按揭利率偏向银行，消费者就会觉得不合算。因此，“倒按揭”牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，从估算房屋现有价值，以及预测未来房价走势，包括将房产的价值平均分配到老人每月的养老金中，都需要大量的保险精算方面的人才，这些是金融机构必须面对的难题。

因此，本地金融业人士认为，要想真正推进住房反向抵押养老保险，需要政府承担更多责任，最好的方式是由政府作为担保人，成立政策性银行，降低商业金融机构在“倒按揭”过程中的风险。仅仅出台规划，在他们看来意义不大。

“需要有一套科学、合理的评估机制，能对房子的价值及投保人的预期寿命进行合理评价，才能确定养老金的额度，且要双方都能接受。”福建知名地产专家刘福泉说。