看起来,对于目前在杭州仍以控股、参股、代建等方式同时运作着20多个项目的绿城来说,杭州市中心地块的招拍挂似乎不再是其工作重点。不过,除了华家池地块以外,最近杭州还有一块绝版地块等待出阁,即杭师大地块,杭师大6宗地块中有两宗住宅及商住地块,由于其地理位置位于市中心核心地段,颇受关注。此前,杭师大地块的上市预告显示,两宗住宅及商住地块与华家池地块一样需配建10%保障房用地,并受70/90政策限制,其中一宗还配套了30%的商业。但9月16日挂出的上市公告则修改了出让条件,总起价提高至近23亿,但取消了10%保障房配建的要求,77号翠苑纯宅地起价18402元/平米,78号翠苑商住地起价15783元/平米。该地块的出让将于9月30日开始接受报名,10月17日正式出让。据业内人士猜测,修改出让条款后,绿城积极参与拿地的可能性有所提高。
“国内最好的”养老地产开发商
不过,宋卫平对于拿地,尤其是高端住宅地块的强烈兴趣,已经有所转移。“如果单纯住宅项目,我们少做一个也没关系。”宋卫平说,“但养老地产不一样。”
看起来, 宋卫平已经给自己找好了新的方向。“今后绿城的产品门类里面,养老地产不是第一就是第二。”宋卫平说,“这也是所有产品门类目前我们最感兴趣的,甚至比我们把绿城从一个十几人的小公司带到现在规模更有开创性。这是一个很生活化的产品,可以给人带来很大的愉悦性,不仅仅是盖漂亮的房子那么简单,它的核心价值是服务。”
宋卫平称,他看不懂现在的地价,现在只想在二三四线城市慢慢做,“每平米卖6000块,能挣个600-800块,但是风险没有那么大,门槛也低,两三亿就能撬动一个项目,不像地王项目,动辄要筹集几十亿元地价款。以其乌镇养老地产项目而言,其每平米楼面地价六七百元,总成本8000元左右,卖1.1万元,利润中补贴一部分到老年人服务中,仍有利可图,对目前的绿城而言,是比较有可操作性的新增土地储备的方式。
在宋卫平眼里,绿城对养老地产的产品定位是介于舒适型和尊贵型之间,而这种顶级以下大众以上产品的目标客户群,正是绿城希望开拓的新目标市场。对此,绿城中国投资副总裁寿柏年解释说,顶级产品的市场,受经济波动较大,若经济表现不好,企业主购置房产时便会观望,会优先把钱投入到自己的主业当中,因此,绿城若要支撑起每年300-500亿元的销售额,就需要挖掘新的目标客户群,找准比现有顶级定位略有下探的产品,就可以赢得一大批新的客户群,这正是绿城的一个努力方向。
在杭州蓝庭和嘉兴桐乡乌镇的两大试水养老地产项目中,绿城不仅在建筑和装修上努力为老年人的生活提供尽可能多的便利,并且附加了一系列针对老年人健康和精神需求的服务,例如一年学费3000元的老年大学,以及随时可通过手机蓝牙上传老年人多项健康数据的工具。
在土地市场,宋卫平已极尽收敛。“我们已经放弃做大,目前的目标是每年300-500亿规模,给股东稳健的回报。”但对养老地产,他终于忍不住再放豪言。“在国内目前的这些做养老地产的开发商中间,可以说没有人能超越绿城的。”
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