【地产中国网·独家报道】 “现在的地价真是让我觉得困惑，我也看不懂。绿城在北京的第一个项目房山绿城百合公寓，2002年拿地时楼面价两百多，房价从2780块开始卖到1.5万，现在那边楼面地价都1.5万了。”

9月14日，在绿城玫瑰园酒店，宋卫平面对记者为何不拿华家池地块的疑问直言。抽了一口烟后，他又接着说，“我们之前拿的地王，也就是杭汽发地块和温州地块比较划算，地王不是那么好拿的，如果拿了不好消化，一个地王就能噎着。今后绿城拿地会考虑再三。”

宋卫平透露，绿城之所以没有拿华家池地块，一方面是觉得配建商业比例较大，另一方面，这块地要求建70/90小户型为主的产品并配建保障房，但如果住宅部分楼面地价3万以上，最终做的产品要卖五六万才能算好账，然而这样的产品以这样的价格销售，去化率会面临问题。

华家池地块做看客

9月5日，杭州华家池三块底价共计97亿的“准地王”地块出让现场，绿城作为前期交纳过勾地保证金的企业之一参与了该地块的招拍挂。由于华家池地块是继数年前杭汽发地块之后市区绝无仅有的绝版地块，因此赴现场观战的许多杭州房产业内人士及媒体人都对杭州房地产市场老大绿城寄予厚望，甚或许多人认为，这次拍卖将会和几年前一样，将是绿城、滨江等杭州本土背景房企pk外地开发商的防守阵地战。而且，由于绿城在杭州已经有两年多未有拿地动作，因此此次早早交纳了4亿多元勾地保证金的绿城更是备受瞩目。 然而，出人意料的是，绿城在第一块（57号地）和第三块（59号地）竞拍阶段并未出价，仅在第二块即58号地拍卖的最初阶段举了两轮牌，分别为第一轮和第四轮报价，其中第四轮报价31.5亿元，楼面地价2万元。在这之后，绿城便成了看客。以至于现场看客议论纷纷，一些杭州媒体人更是干着急，“绿城怎么还不出手啊？”“绿城怎么了，看着滨江独立战斗吗？”

不过其实，绿城的态度在竞拍前并非毫无征兆。绿城执行副总傅林江曾表示，“外来大鳄不了解杭州市场，以为没有风险 。这样的地块，有90方小户型的话做不好高端产品，并且总价高的小户型也不好卖。”

少了绿城，滨江不得不以杭州本土房企的身份独自面对绿地和世茂两家外来大鳄的厮杀。现场观众及媒体对这家本土房企给予了极大的鼓励，每次滨江加价完，现场都响起热烈掌声。 而滨江房产集团副总经理朱立东在拿地之后也表示，拿地关于杭州本地房企的尊严，并坦承“这个地价有点高，滨下一步会考虑和其他开发商合作。”

一位接近绿城的人士透露，绿城对这三块地溢价率的心理价位是30%，超过这个价格难以运作，且由于这几块地配建商业面积达45%，而华家池又并非杭州传统的商业中心，目前钱江新城cbd的商业尚有大量空置，绿城对于华家池地块商业能否做好没有充足信心。

此外，他认为，“拿到地的公司，也不排除是为了争口气，奔着零利润去做的。”

看起来，对于目前在杭州仍以控股、参股、代建等方式同时运作着20多个项目的绿城来说，杭州市中心地块的招拍挂似乎不再是其工作重点。不过，除了华家池地块以外，最近杭州还有一块绝版地块等待出阁，即杭师大地块，杭师大6宗地块中有两宗住宅及商住地块，由于其地理位置位于市中心核心地段，颇受关注。此前，杭师大地块的上市预告显示，两宗住宅及商住地块与华家池地块一样需配建10%保障房用地，并受70/90政策限制，其中一宗还配套了30%的商业。但9月16日挂出的上市公告则修改了出让条件，总起价提高至近23亿，但取消了10%保障房配建的要求，77号翠苑纯宅地起价18402元/平米，78号翠苑商住地起价15783元/平米。该地块的出让将于9月30日开始接受报名，10月17日正式出让。据业内人士猜测，修改出让条款后，绿城积极参与拿地的可能性有所提高。

“国内最好的”养老地产开发商

不过，宋卫平对于拿地，尤其是高端住宅地块的强烈兴趣，已经有所转移。“如果单纯住宅项目，我们少做一个也没关系。”宋卫平说，“但养老地产不一样。”

看起来，   宋卫平已经给自己找好了新的方向。“今后绿城的产品门类里面，养老地产不是第一就是第二。”宋卫平说，“这也是所有产品门类目前我们最感兴趣的，甚至比我们把绿城从一个十几人的小公司带到现在规模更有开创性。这是一个很生活化的产品，可以给人带来很大的愉悦性，不仅仅是盖漂亮的房子那么简单，它的核心价值是服务。”

宋卫平称，他看不懂现在的地价，现在只想在二三四线城市慢慢做，“每平米卖6000块，能挣个600-800块，但是风险没有那么大，门槛也低，两三亿就能撬动一个项目，不像地王项目，动辄要筹集几十亿元地价款。以其乌镇养老地产项目而言，其每平米楼面地价六七百元，总成本8000元左右，卖1.1万元，利润中补贴一部分到老年人服务中，仍有利可图，对目前的绿城而言，是比较有可操作性的新增土地储备的方式。

在宋卫平眼里，绿城对养老地产的产品定位是介于舒适型和尊贵型之间，而这种顶级以下大众以上产品的目标客户群，正是绿城希望开拓的新目标市场。对此，绿城中国投资副总裁寿柏年解释说，顶级产品的市场，受经济波动较大，若经济表现不好，企业主购置房产时便会观望，会优先把钱投入到自己的主业当中，因此，绿城若要支撑起每年300-500亿元的销售额，就需要挖掘新的目标客户群，找准比现有顶级定位略有下探的产品，就可以赢得一大批新的客户群，这正是绿城的一个努力方向。

在杭州蓝庭和嘉兴桐乡乌镇的两大试水养老地产项目中，绿城不仅在建筑和装修上努力为老年人的生活提供尽可能多的便利，并且附加了一系列针对老年人健康和精神需求的服务，例如一年学费3000元的老年大学，以及随时可通过手机蓝牙上传老年人多项健康数据的工具。

在土地市场，宋卫平已极尽收敛。“我们已经放弃做大，目前的目标是每年300-500亿规模，给股东稳健的回报。”但对养老地产，他终于忍不住再放豪言。“在国内目前的这些做养老地产的开发商中间，可以说没有人能超越绿城的。”