原标题：路劲基建：6年之慢

据《中国房地产报》报道，看到孙宏斌的融创一掷千金，以7.3万元/平方米的代价抢得新的全国单价地王，单伟豹心中或许五味杂陈。

收购顺驰之后，港企路劲基建（1098.HK，以下简称“路劲”）并未呈现爆发式的增长，反而一度“消化不良”，其内地房地产业务的增长也相对缓慢。

梳理路劲年度销售数据可以发现，从2007年的25.98亿港元到2012年的113.88亿港元，路劲花了整整5年时间。对比时下风头正劲的泰禾集团，其销售额从2011年的25.17亿元到2012年突破100亿元关口，仅仅用了一年时间；至于融创，其今年销售额甚至已经瞄准了500亿元。

路劲董事局主席单伟豹曾把销售目标设定为每年增长20%,“4年翻一番，显得比较稳妥。”但在近几年的市场环境下，这一增长节奏显然过于保守，远远落后于其他业内同行。

土地策略方面也是如此。2013年中报显示，路劲的合约销售额为人民币74.35亿元，同比增长47%。今年上半年，在各路房企纷纷出手抢地的形势下，路劲在长三角及河南洛阳仅获得5宗土地。

克而瑞研究中心分析师洪圣奇指出，路劲上半年的购地费用只占同期合约销售额的24.8%，与标杆企业一般等额甚至1.5倍销售额的土地储备量相比，仍显得过于谨慎。

在单伟豹的约束下，整个路劲在土地策略上极为保守，这与很多内地房企动辄迅猛略地的激进形成鲜明对比。

这种谨小慎微的态度，土地储备执行的不力，高端产品受到限购等调控政策的冲击，加上经营方面周转速度的缓慢，被分析者认为是导致路劲在内地进展缓慢的重要掣肘。

6年之慢，让路劲错失了内地房地产市场第二轮黄金期。不过随着自身战略的调整，路劲似乎正努力作出改变。

增长缓慢背后

回顾收购顺驰之后的几年，单伟豹感觉像是坐了一次过山车：“2006年伤心得要死，亏了十几个亿；2007年很高兴，赚了二十几亿；2008年金融危机，再亏十几个亿；2009年又赚了回来”。

2009年，基本从顺驰资产的纠结中解脱出来的路劲，其销售状况终于开始进入稳步上升阶段，当年实现销售额56亿港元，2010年、2011年分别为74.75亿港元和68.17亿港元。直到2012年年底，实现销售额同比增长67%，达到113.88亿港元。

尽管对比自身有所提速，但在整个行业当中，路劲不温不火的表现并不显眼。尤其是在盈利方面，路径6年来净利润基本属于原地踏步的状态，2007年净利润8.71亿港元，此后基本徘徊在6亿~7亿港元这一范围，直到2012年才重新达到8.18亿港元。

分析人士指出，在收购顺驰的教训之后，单伟豹比以前更谨慎了，在拿地方面尤甚，这直接导致了路劲整体土地储备上不进反退。

监测数据显示，截至2012年年底，路劲的土地储备建筑面积约为441.6万平方米，分布在内地8个省市。其中，长三角和环渤海区域分别占到六成和近三成，珠三角和中西部比重较小。

截至今年6月底，路劲在珠三角仅有两个项目。对此，单伟豹解释说，广州对开发商限制很厉害，销售款基本上是不清盘不让动。“比如卖了三个亿就一直放在银行里，这对我们的现金流影响太大了。”在2007年，公司土地储备还高达610万平方米，而2010年底，路劲的土地储备却减少到520万平方米。6年来，路劲的土地储备规模不增反减，其发展态势和后劲令人担忧。

2012年，路劲仅在上海及江苏常州获取了两宗土地，可售面积合计80万平方米。今年上半年，路劲继续增加在长三角等地的投入，以17.12亿港元获取了5宗住宅用地。其中上海2宗，常州、镇江、洛阳各1宗，合计建筑面积88.4万平方米。

“与标杆企业相比，路劲的土地布局相对集中，且未涉足重庆、成都、武汉等新兴热点城市，这是其区域布局的弱点，不利于风险控制和长远稳定发展。”克而瑞最新公布的一份研究报告提到。

路劲行政总裁高毓炳对此的回应是，“集团将继续获取符合发展策略的新土地。”而在“面粉贵过面包”的北京，单伟豹则表示，“未来半年，地价如果与现在一样，即使不上涨我也不要”。

不过，一位长期关注港企的证券分析师表示，内地房企大多追求财务杠杆最大化，快速扩张，先做大，再做强，成功者如恒大、龙湖，时下风头正劲者如泰禾，而像顺驰一样的失败者也不乏先例。

“这两种模式差异也代表了港企与内地房企的普遍差异。”该分析师表示，与恒隆地产、和记黄埔、新世界中国等香港房企一样，路劲为应对市场周期性风险留有余地，在财务方面长期维持正现金流，十分保守。

“当然，这也拖累了路劲的业绩表现，谨慎的财务策略不需要高周转来配合，加上本身高端产品定位在调控压力下去化情况不理想，导致其近年来一直增长乏力。”分析人士指出。

利润与债务平衡

去年8月，由于盈利疲弱，偿债隐忧增加，各路评级机构纷纷下调路劲的评级，如穆迪就将路劲的公司家族评级和高级无抵押债券评级从Ba3下调至B1。穆迪助理副总裁兼分析师梁镇邦表示，其对路劲未来两年维持EBITDA利润率在25%~30%区间的能力表示关注。“若未能维持该EBITDA利润率，就会大大削弱路劲的财务灵活性。”

而标准普尔信用分析师陈芃余则表示，路劲基建的财务实力可能无法在未来12个月内复苏，因为疲弱的盈利能力将抵消房地产销售的改善势头。

不过，随着路劲今年表现相对较为稳定，加上市场形势的进一步向好，市场对路劲的评价已经有所改观。

截至2012年年底，路劲公司拥有人应占溢利为8.18亿港元。“虽然较上年同期的增长幅度不大，仅为11%，但在调控形势之下，路劲的产品类型调整为‘首置首改型’，迎合了购房者的需求，在增强了销售执行力的同时，也保证了利润率的增长。”前述证券分析师表示。

数据显示，2011年年底，路劲的毛利率仅为28%，2012年底为30%。今年上半年，这一数据已达到35%。

据高毓炳介绍，在房地产市场宏观调控政策持续的形势下，公司瞄准刚性需求，在2012年采取了高周转率和利润平衡经营策略，使存货周转率从2011年的0.3倍上升至2012年的0.32倍，销售额及回款额分别大幅上升69%和67%，平均售价则保持在11600港元/平方米。“2013年，公司将注重区域聚焦，继续采取高周转及平衡利润经营策略。”“受益于业绩回暖，路劲今年上半年持有的现金较去年同期大幅上升50%至62.68亿港元，这使得公司的净负债率继续同比下降5个百分点至42%，处于行业较低水平。”洪圣奇表示。

但不容忽视的是，路劲今年到期的债务高达53.36亿港元。“虽然现金增加，不存在偿付风险，但由于现金短债比仅为1.2，使得企业不能大展拳脚在土地市场上进一步扩张。”克而瑞的研究报告建议，路劲下半年可适当发债，将长短债进行优化，以便有足够的资金增加土地储备，助推高周转发展策略。

兰德咨询总裁宋延庆表示，百亿级房企大多处于躁动期，应当留心资金链的安全。“年销售额100亿元左右的房企就像成绩中上游的高中生，既有力争上游的冲劲，也有青春期的躁动。这一梯级的企业，如果不能‘禁欲’和尽快突破资金、产品、人员等‘天花板’，极有可能轰然倒下。”对于今后的战略发展方向，单伟豹表示，路劲未来的投资主要是围绕一二线城市。“毕竟自身资金有限，将选择一个一线城市做老大，或者是二线城市。”

这种投资策略已经开始紧锣密鼓地落地。8月26日，市场消息称，路劲与石家庄正定新区签署了合作框架协议，将投资55.3亿元建设正定新区，其中涉及正定新区的香港南大街、河北西大道、回迁安置房、低密度住宅开发和临济村古村落保护开发等5个项目。