印象城、广百佛山分店、鹏瑞利季华广场、万达广场、佛山王府井，从去年到今年再到明年，佛山中心城区已经开业的、刚刚开业的、即将开业的大型购物中心，会不会让你逛街时有种挑花了眼的感觉，你还会去家旁边的小区商店消费吗?

今年年初，南都记者曾做一项统计，2013年佛山中心城区保守估计将有30万平方米体量的大型商业迎来开业期，而在20 14年，佛山万达广场、南海万科广场、南海怡丰城、佛山王府井等商业面积超10多万平方米的项目，也将迎来开业期，规模更甚今年。

这对社区商铺的经营，并不算是一个好消息。南都记者本周对禅桂中心城区一些新交付的社区商铺经营情况进行实地走访时就发现，小区商家经营情况不理想，人气不够，频频转手，空置更是寻常事，甚至有早已成熟的小区，社区商铺“独守空房”四五年。

在业界看来，大型商业密集开业，相互竞争的同时，很大程度上也挤压了社区商铺的经营空间。但另一方面，社区商铺不限购不限贷，门槛也比大型商场的商铺低，去年1月迄今，仅仅禅城楼盘网签成交的社区商铺合计就有四五百间，投资者更愿意放长线钓大鱼，不看租金看差价。

社区铺的痛苦想挨过创业期不容易　空置是家常便饭

佛山社区商铺，经营不易。不少家住各个小区的业主和市民都有所耳闻，而南都记者本周对禅桂中心城区近2年新交付的商铺经营情况进行了一次摸底，商家反映挨过创业期不容易，而在一些稍老的小区内，商铺空置最长可达4年。

在季华东毗邻佛山一环的南海一个在售楼盘，位于小区售楼部附近有一条百米左右的商业街，此前对外发售的商铺，多数已经入住。但位于商业街西侧一连好几个商铺，都贴着“招租”的纸条，其中一个面积粗略估计有200-300平方米，由多个商铺连成一片，里面空空如也，也没有装修迹象。

记者已经是今年第二次来到这个小区的商业街，探访社区商铺的经营状况。在今年2月，记者在这一小区探访时，也曾留意到西侧的几个大商铺一直处于招商状态，以消费者身份联系业主时，对方开出“150元/平方米”的月租金，时隔半年却无商家问津。

在魁奇路和桂澜路交界处的禅城一小区，小区售楼部停车场外打着“桂澜路一线街铺”对外发售的广告牌。而这一小区此前交付业主的商铺，沿魁奇路和桂澜路分布，分为一层和二层两种，均为约6米层高，但除了部分银行网点外，已开门迎客的商家只有少数。

位于这一小区一家小超市老板告诉记者，“小区一期业主入住了，有一点人气，觉得这里前景还不错，就租下了这个铺面，100平方米左右，租金要6000元。”但这位老板坦承，小区入住率比预计的要低，人气不旺，生意也不好做。

在禅城、桂城近2年新交付的社区商铺中，经营艰难、普遍空置，几乎在每个小区内都会发生。即使是部分已经入住四五年的小区，社区商铺经营情况依然不乐观，在桂城东的金色家园小区，沿着简平路的一线街铺就有9间处于招商状态，其中一间400平方米由8间铺组成的大商铺，小区业主反映已经空置了三四年之久。

“这间商铺很大，好像从来就没开业过，我住进来都有5年。”金色家园的业主朱先生告诉记者，在这个已经入住五六年的小区，社区铺走马观花一样地换商家，有一个铺一年换了两三次商家，“开便利店、水果店，几乎每几个月就要　换一次。”

社区铺的矛盾业主宁愿空置也不愿降价出租

社区商铺经营艰难，一边是希望成本越低越好的业主，另一方面则是希望租金收益更高的业主、发展商，这一低一高之间，让佛山城区很多社区铺的经营持续性下降。

“这个铺有400平方米，但不可以拆开租，月租是6万元。”在以消费者身份咨询商铺信息时，金色家园这个闲置已久的社区商铺业主简单地介绍了情况。而记者随后计算发现，这一商铺的租金高达150元/平方米，比市面常见的80-100元/平方米高很多。

今年2月，南都记者对以上一些小区的商铺租金水平进行调查时，一些空置的社区商铺业主，报价普遍都在100元/平方米之间。“以我们的经验来看，商家一开始能接受60元/平方米左右的水平，租了两三年后，现在可以提高到100元/平方米。”在佛山雅居乐花园购置有2间商铺的投资客王先生介绍道。

2009年，王先生以近2万元单价在佛山雅居乐花园买下这2间商铺。如今，禅城、南海目前在售的一二手社区商铺，报价普遍超过3万元/平方米。而价位上的变化，也在很大程度上推高了业主的期望值，而这种期望值往往和希望租金便宜的商家背道而驰。

在季华东的这个小区，位于商业街东侧的03号商铺，面积约80多平方米，却被一分为三，便利店、棋牌室和建材公司三种业态的商家“同一个屋檐下”。记者此前探访时就发现，一个“美宜佳”便利店只租赁这个商铺一半的范围。

不少商家也表示，社区商铺租金承受力有限，特别在小区入住率不高的情况下，消费力主要还是面向本小区。在金色家园小区，记者就发现一些经营已经有数年的士多、便利店，还兼做儿童兴趣培养、家政等多种生意，希望可以多赚一些钱，降低一些成本。

同时，发展商也对社区商铺的价值看涨。8月23日，全新的鹏瑞利季华广场开业，吸引了不少消费力，在这个大型商场对面，季华金品楼盘的销售人员就告诉记者，位于小区毗邻季华路一线的商铺，并不对外发售，而位于小区东侧非临街的商铺，才能对外发售，均价约30000元/平方米。

租售比堪忧最低至1：662，回报还不如银行利率

在合富置业房王网和满堂红地产网上，分布于禅城季华路、湖景路和南海千灯湖一带的社区商铺，对外放租的并不少，但租金水平却参差不齐，普遍在60-150元/平方米之间，只有季华五路个别楼盘的街铺，租金逼近200元/平方米。

在房地产投资领域，租售比是衡量不动产投资价值的一个标准，在很多城市，商铺的租售比临界值在1：200左右。而南都记者在这两大中介选取的近10个近期放盘的铺源中，所有的商铺租售比都低于这一“标准值”，部分售价高达40000-50000元/平方米的社区商铺，租售比更是低至1：662。

“这种回报率比银行定期利息还要低。”针对这一情况，不少业界人士都拿目前佛山社区商铺的回报率和银行定期利息进行对比，不少业界人士也指出，近2年来佛山社区商铺市场可以承受的租金水平都维持在100元/平方米水平线上，并没有多少增长。

合富置业高级营业经理黄伟强就给记者算了一笔账，“打个比方，100平方米的商铺，如果是3万元单价买进，你再去卖可能需要4万一平方米，总价要400万，如果1万元的租金水平，一年空置2个月，年回报率也只有2.5%左右，的确是比银行利息要低。”

但黄伟强话锋一转，说了客户跟他算账的个案。他告诉记者，他一位购买商铺的客户，打算空置3年左右，合计租金约损失36万，但如果这个商铺增值超过30%，其获益就可以达到100万左右，转手收益远远超过租金的损失。

“租金其实也是慢慢涨的，我们当时的投入不大，现在二手起码卖3万多一平方米，但我们没打算卖铺，反正是肯定赚的。”投资客王先生是乐从一位钢材企业主。

在业界人士看来，佛山不少购买商铺的买家，都是经济实力雄厚的企业主阶层，他们买社区商铺，主要还是“着眼未来”。黄伟强介绍说，一些社区在一手铺发售过程中，有些企业主一买就是十间八间，几乎垄断了这个小区某一个面的街铺，在持有一段时间，二手报价涨上来了之后，其收益会更有保障。

投资者算大钱，不算小钱，而商家却算小钱，不算大钱，也形成了目前佛山社区商铺经营淡、销售热问题的本质。在禅城区房地产交易所网站，记者粗略统计，仅仅在禅城区2012年一年，碧桂园城市花园

探因

综合体、步行街压阵

小区铺单打独斗难成大器

今年内佛山3个“王府井”开业

今年销售出去的社区类商铺，也会在今明两年交付使用，招商开业。而与此同时，在佛山中心城区，今明两年还将至少新增5个全新的大型商业中心，“以大欺小”，意味着经营更为不易。

据南都记者统计，预计今年入市的大型商业，在佛山中心城区或相当于3个“王府井”商场。这些项目合计总建筑(经营)面积超过了30万平方米，相当于佛山王府井商业部分约11万平方米的三倍之多。

8月23日，佛山中心城区今年最受瞩目的商业中心鹏瑞利季华广场开业，这一项目商业体量为6.8万平方米，引入了西班牙的快时尚巨头“ZA R A”携旗下4大姐妹品牌M assim o D utti、B ershka、Stradivarius、O ysho进驻;瑞典的快时尚“H & M”也在这个项目引入了旗下姐妹品牌“M onki”。

鹏瑞利季华广场开业后，3天大酬宾期间吸引了为数不少的市民在这一项目消费。而同在季华路上，将开业的大型商场还包括王府井购物中心，这一项目商业物业建筑面积约11万平方米，2014年下半年开业，而佛山万科广场、禅城绿地中心也都计划在2015年左右开业。

在南海桂城，大型商业也迎来了密集的开业期。南海万达广场就计划2014年满铺开业，总建筑面积70万平方米，其中购物中心面积达到20万平方米左右，地铁金融城内天河城百货为主力店的商业面积为6.6万平方米，南海万科广场商业中心超12万平方米，也都计划在2014年左右投入使用。

在桂城，购物中心约7万平方米的创鸿城目前已经招商，在平洲，商业面积超过11万平方米的南海怡丰城也计划在2014年初开业，在整个禅桂中心城区，天量商业不断进入开业期，市民购物场所多了很多，社区商家揾钱更难。

在业界看来，目前佛山大型商场的租金水平实际上也并不高，有业界人士透露，不少新开大商场的租金水平都只有200元/平方米左右的月租金水平，随着大商场之间的竞争更为激烈，其租金水平上行难度加大，在很大程度上也挤压了社区类商铺的租金水平。

社区纯街铺难敌综合体

综合大商场和社区小街铺，这种不对称的竞争似乎并不直接，但在佛山商业过剩的背景下，小区纯街铺目前“单打独斗”时的竞争力堪忧。

佛山一家著名商业企业企划负责人叶先生就指出，“社区商铺也是商业，虽然比较零散，但也在增加这个城市的商业饱和度”。他认为，从经营角度，社区小街铺商业氛围培育时间很长，和小区及周边人口基数等条件挂钩。

家住季华六路某新建小区的业主尹先生告诉记者，自己去年搬进了新家，由于季华路上的大型购物中心这两年新开了不少，如鹏瑞利、印象城等，自己有空都去逛，但家门口的商铺“一年都难得去逛，除了买少量生活必需品”。

“大商场可以一站式消费，而以湖景路附近的社区铺来说，需要10年左右的时间培育。”在叶先生看来，很多小区围合式的社区铺，本身定位不清晰，业态没有特色，在商业上没有运营，商家走马观花，聚集人气的能力比大商场差不少。

他建议，现在对投资者销售的社区商铺，往往是临街的商铺或者小区内街二线商铺，从未来的趋势来看，必须要走向社区商业，让社区生活更加方便，就近消费，留住小区和周边居住人口的消费力，定制一些商业形态，这样社区商铺才能持续经营下去。

而从现在来看，佛山一些知名品牌发展商，更乐意将楼盘本身打造成综合体，商业比例加大，把对外发售的商铺，统一“打包”进商业中心内。在禅桂，南海万达广场、禅城绿地中心、南海创鸿城、南海万科广场和佛山万科广场，都在发展商自持的商业中心之外，推出一些商业步行街的商铺。

社区在售一手铺调查

成交旺过去年普遍单价集中在3万元

尽管在禅桂中心城区，不少小区的商铺经营环境都不乐观，遭遇回报低、空置多等种种经营困境，但今年以来，禅桂中心城区的小区商铺销售，却没有丝毫降温的趋势。

在禅城，今年以来各大楼盘的商铺推售比去年还要旺盛。在禅城区房地产交易所网站上，南都记者查询了今年1到9月各大楼盘商铺产品的成交情况后发现，禅城城南、禅西等片区的在售楼盘所推商铺，成交十分活跃。

今年1月以来，住宅早已收官的城南海景蓝湾就推出不少街铺，并通过满堂红、合富置业等二手门店代理销售，根据禅城网签数据统计，这一项目从今年1月迄今，已经卖出了近100间商铺，平均成交价位在30000元/平方米上下。

同处于城南港口路板块的，还有碧桂园城市花园、沿海馨庭、东江商住中心等楼盘，这些项目都和海景蓝湾一样，今年均推出商铺发售，这一区域的住宅部分均已收尾，商铺产品都吸引不少投资者入场。

记者采访中发现，在季华路沿线，新旧楼盘街铺产品也是推售两旺。如位于季华路湖景板块的鸿业城市花园，在今年三四月，商铺网签成交50多间，而佛山万科广场最高网签成交价达到了5万多元/平方米。

在禅西片区的张槎、南庄，在售楼盘的商铺产品成交也不错。其中位于张槎的保利香槟花园，借助轻工路开通等利好，所推商铺在今年几乎保持月月有成交的状态，万科城、港宏世家等南庄在售项目，也推出商铺面市。

一些项目，为了在激烈的商铺争夺战中脱颖而出，还推出了一些介于商铺和商务办公之间的“混搭”产品。如今年6月下旬凯德·城脉主推的商业部分，在售就包括40- 120平方米临街铺和花园式SO H O，一层等同于两层使用，2万-4万的售价，类似的产品在招商·依云上城也能看到。

在桂城，小区推出的纯社区类商铺不多。南海万达广场、南海万科广场、创鸿城等项目，所推的商铺，都是整合在发展商自持的大型购物中心或商业步行街中，和禅城楼盘热衷推出的纯社区类商铺有较大差异，最高单价更是突破10万元/平方米大关。

而对禅城的纯社区类商铺来说，投资者的选择余地并不狭窄，因此价位上保持在一定的范围内，除了佛山万科广场等个别项目，街铺价位可达5万-6万元/平方米外，多数禅城的小区商铺，定价都在3万元/平方米左右。

投资者前赴后继买铺，似乎并不在意这些铺位的经营情况。“主要还是门槛比较低，有闲余资金，增值空间还有一定保障。”较早在佛山雅居乐花园买社区铺的王先生，观点得到很多投资客、业界人士认同。

（南方都市报记者周晓南）