截至9月10日,沪深两市共有21家房企公布了定增方案,涉及募集资金高达515.59亿元,其中金科股份、荣盛发展、中茵股份、新湖中宝、宋都股份、华联股份、北京城建等9家公司的方案已经获得股东大会批准通过。

由于传言房地产开发受限,多数房企增发投资选择涉及新型城镇开发的题材,其中商业地产、养老地产、旅游地产是重头戏。

不过,目前无论是商业地产、养老地产,还是旅游地产都缺乏成熟的运营、服务机构,协助房企实现投资收益最大化,项目本身的瑕疵、涉及业态的开发难度,以及企业自身投资的运营能力,也都可能影响房企增发投资的盈利前景。

记者对部分上市房企的再融资项目进行盈利测试,发现除了新湖中宝、宋都股份等增发资金投入的是公司旗下的成熟产品和项目,有确定的盈利模式和可观的收益外,部分增发融资项目的盈利前景存在着不确定的风险。从本期起,《每日经济新闻》房产周刊将陆续推出上市房企再融资盈利调查报道,解析上市房企再融资项目盈利前景。

广宇集团募资半数投“改善型”住宅:项目毛利率低于半年报均值

继新湖中宝(600208,SH)、宋都股份(600077,SH)相续试图打开房企再融资大门后,又一家浙江资本的房地产企业紧跟其后。

9月6日广宇集团(002133,SZ)公布再融资计划,公司拟向不超过10名特定对象,发行不超过26738万股股票,发行价格不低于3.74元/股,募集资金不超过10亿元,投向浙江舟山及杭州项目,并补充流动资金。

近日,记者经实地探访获悉,与新湖中宝的棚户区改造,以及宋都股份中小套型普通刚性商品房的募集资金目标不同,广宇集团本次再融资主要投向改善型项目。而在楼市限购政策仍未明确放松以及杭州开征房产税越传越烈等背景下,改善型需求的市场认可度或有待观察。

值得注意的是,本周三 (9月11日),广宇集团对公司定增案的不确定性进行了补充公告,成为首家补充提示不确定性的房企。公告称,本次非公开发行股票可能需要通过其他相关部门的审批,是否能够获得核准或批准存在重大不确定性风险。

募集资金主要投向改善型项目

按照广宇集团本次再融资计划,所募集资金总额不超过10亿元,拟用于杭州鼎悦府和舟山临城LKa-3-25b地块两个项目建设及补充流动资金,其中8亿元拟投入杭州和舟山这两个房地产项目。近日,记者前往上述两项目进行了实地探访。

杭州鼎悦府位于杭州近郊的余杭区临平新城,周边包括已成形的海澜半岛住宅区,已经正在兴建的富邦商业综合体及华鼎君临天峯,周边配套包括市民之家、杭州地铁一号线临平站以及余杭汽车南站。据售楼处相关负责人介绍,该项目定位为改善型需求,主力户型为130平方米的跃层和170平方米的平层。

虽然该项目的土地早在2010年底和2011年初就已经拿到,项目现场7幢高层已有2幢结顶,其他几幢已经完成主体的2/3,但该项目直到今年5月份才首次开盘。

舟山临城LKa-3-25b地块位于舟山市临城新区,东至临长路、南至翁山路,西至中湾路、北至桃湾路,东南侧为舟山残联,该项目离主城区还有一定距离。对于该项目,广宇集团向记者表示,市场定位为主打“刚需”的项目,产品均在90平方米以下,适应当地及国家政策需求。

以此看来,广宇集团本次再融资与同为浙江资本的新湖中宝和宋都股份两家房企的融资目的存在差异,募资10亿元就有5.5亿元计划投向杭州鼎悦府,而广宇集团一贯的战略思路为定位二、三线城市,以开发“产品精致、功能齐全、性价比高”的中小户型普通住宅为主导产品。

根据新湖中宝公布的再融资预案,拟定增募资约55亿元,用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目。而宋都股份则拟募集资金不超过15亿元,主要投向南京南郡国际花园项目与杭州东郡国际三期项目,两个项目均为中小套型普通商品房,适应刚性需求。

对于本次再融资,广宇集团表示将进一步提高公司资本实力,增强公司未来发展潜力;同时,非公开发行可以加快公司项目开发和资金回笼。海通证券研报也认为,该发行一旦成行有望成为公司新增长动力,助力公司进一步发展。

广宇集团财报显示,截至2013年6月30日,其资产负债率为67.06%,资产负债率较高,货币资金由年初的10.57亿元减少至6.99亿元,且众多在建项目对工程资金需求较大。为了应付资金压力,2012年12月18日,广宇集团曾与当地的资本大佬浙江天堂硅谷股权投资管理集团有限公司签署 《战略合作框架协议》,在房地产基金领域进行战略性合作。

值得注意的是,广宇集团本周三发补充公告提示,公开发行股票可能需要通过其他相关部门的审批,是否能够获得核准或批准存在重大不确定性风险,这也是首家补充提示不确定性的房企。

定增项目毛利率低于公司中报均值

杭州透明售房网统计数据显示,鼎悦府项目分别在今年5月及7月两次开盘,截至9月12日10时,共516套房源已售128套,销售去化率为25%。

对此,该项目售楼处有关负责人向记者解释称,截至目前,已经开盘的房源有80%,因为改善型购房者在购房资格认定、资金筹集方面需要时间,网络成交系统未完全体现,“目前平均在售价格为13000元/平方米,客户主要为余杭当地改善型购房者”。

相较于刚需项目,杭州鼎悦府项目的成交逊色不少。广宇集团在杭州开发了一个锦润公寓的刚需楼盘,9月8日首次开盘推出9、10号楼116套房源,户型面积为90～128平方米,主力户型90平方米分中间套和边套,折后均价21000元/平方米。市场信息显示,项目开盘2小时热销九成。

改善型需求较为关心房产税的征收,而房产税的试点扩容,或许为时不远。房地产业资深人士中原地产市场研究部总监张大伟向媒体透露,结合得到的消息以及市场判断,房产税今年10月底到11月初实质性扩围的可能性非常大。

自2011年上海、重庆进行对个人住房征收房产税改革试点以来,在数次房产税试点扩围传闻中,杭州都被推到风口浪尖,市场分析,杭州入围的可能性比较大。

按照目前市场上最普遍的说法,杭州房产税税率将提高至5%～10%,而非原方案中的4%～8%。杭州版房产税征收方案将针对增量征收房产税,通过划定免征面积的方式保护居民自住需求。同时,对居民首套住房实施免征政策,但在新购房屋计算免征面积时,计算存量住房面积,采用累进税率。

杭州当地房地产业内人士向记者指出,提高房产税税率会增加房屋持有者的成本,将对改善型和投资性需求产生不小的影响,房产投资者会考虑将该投资渠道转移到其他的投资方式。

杭州鼎悦府项目定位改善型,针对杭州在本轮房产税扩围内的传闻,公司如何评估及应对潜在的风险?广宇集团对此表示,房产税出台对投资需求的确有影响,但项目购房者主要是杭州外溢刚需(项目相对于同品质杭州项目具有明显价格优势),其次是首次改善需求,而这两类购房者受房产税影响十分有限,所以房产税不会对项目未来销售带来风险。

然而值得关注的是,根据广宇集团的再融资预案,舟山临城LKa-3-25b地块项目的销售毛利率为32.4%,销售净利率为15.4%;杭州鼎悦府项目销售毛利率为26.7%,销售净利率12.1%。这样的回报水平远低于广宇集团房地产业的平均水平,其2013年半年报显示,按行业分,房地产毛利率为36.4%,按地区分,浙江区域达到38.22%。