【地产中国网·独家报道】在新一轮地产“旺市”期，富力地产（02777.HK）迫不及待的再度亢奋了起来。

9月12日，富力地产交出的上半年业绩报告显示，期内，实现协议销售额185.8亿元，同比增长27.3%，且仅完成全年420亿元目标的44%；实现净利润14.5亿元，较去年同期增长11%。

各项指标增长率好于去年，受此鼓舞，富力地产董事长李思廉随即在业绩会上声称明年全年销售目标要达到550亿元。但销售额的“野蛮增长”并不意味着盈利能力的提升，相反富力地产的毛利率逐年降低，由去年上半年的44.2%降至今年同期的38.2%。

富力地产的瓶颈远不止此，负债率再度破百，重回行业“第一高”；融资成本亦居高不下，吞噬着其净利润；大举跑马圈地，致使资金链紧绷；融资渠道狭窄，暗藏资金隐忧。就此，地产中国网致电富力地产总裁张力询问解决之道时，其以正在开会的理由予以婉拒。

负债大户

负债率急剧攀升，随之而来的便是风险系数上扬。时隔三年多后，富力地产负债率再次破百，位居行业第一高。

据富力地产历年年报披露，2005年年底其负债率仅为20.5%，随后却一路上扬。2006年末上升至71.5%；2007年底则飙升至139%，在未来的三年中，这一数据一直在100%左右徘徊。2011年年底，其负债率下降至94.4%；而截至今年6月末，其负债率再度攀升至109%，远远高于其他内房股的40%左右，是名副其实的负债大户。

富力地产披露，截止今年6月底，其未偿还借款由309亿元增至424亿元，与今年全年的销售额旗鼓相当。

“虽然销售向好，但上半年这家公司拿地较为激进。”虎杰投资首席分析师张寅告诉地产中国网：“因此，造成了负债率大幅攀升，这个风险也应该引起注意。”一语中的。今年上半年，富力地产在热点城市的土地市场频频开疆拓土，新增土地面积780万平方米，并将势力范围由15个城市拓展至近20个。

如此激进与去年的保守形成了巨大的反差。去年全年，富力地产新增四宗地，总建筑面积仅为153.2万平方米。

北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹则指出，去年地价偏低的时候，偏于保守；而今年土地价格大涨之际，反而在土地市场越战越猛，这显然与地产波动周期不合拍。

资金隐忧

在高负债下激进跑马圈地，让富力地产的资金链更加紧绷。实际上，在银行开发贷有紧无松之际，富力地产使尽浑身解数四处筹钱，并将融资触角伸向了成本高昂的信托、海外票据领域及国内票据市场。

今年年初，富力地产就迫不及待的发行了6亿美元7年期年息为8.75%的优先票据。然而，在其他内房股依然借助海外票据融资之际，富力地产却因居高不下的负债率被拒之门外。

“这些融资主要还是借新还旧。”一位开发商老总告诉地产中国网：“虽然海外资金成本较低，但也有其他条件的限制，比如负债率等等。”张寅则指出，尽管上市房企融资有条件开闸了，但开发贷有收紧的迹象，这是为了降低金融机构的风险，所以开发商的融资环境并没有明显的改善，加之美国即将退出量化宽松货币政策，海外市场融资也对内房股有收紧的迹象。

据接近富力地产的人士透露，为了偿还近期到期的一笔信托借款，在海外融资无门的情况下，又将其融资触角伸向了国内票据市场。

因此近日富力地产抛出了一项融资计划，拟在国内发行总额不超过60亿元的境内公司债券，但该项融资需要中国银监会批准，到目前为止，尚悬而未决。

“公司债条件比在海外发债的条件更苛刻，也很少有公司去尝试，除非资金非常紧张的时候，才不惜一切代价去拿这个钱，比如，2008年的时候，龙湖就发行过。”上述开发商老总称：“尽管目前A股上市房企融资已经有条件的开闸了，但并不意味着内房股在内地公司债的融资也放开了。”上述接近富力地产的人士亦透露，该公司也在尝试其他高成本的融资方式，比如信托、还有基金等等，但目前尚未落地。

实际上，2011年，富力地产就涉足高成本的信托融资，是年7月为其南京项目公司融资10亿元，这项借款在今年1月份到期；去年1月，又通过平安信托为其融资32.42亿元；短短三个月后，又委托一家信托公司，为其提供了约8.5亿元贷款，上述两笔贷款分别于2014年7月和9月到期。

如此激进融资，亦令富力地产的融资成本大幅攀升。半年报披露，其今年融资成本增加了28%至9.28亿元，与纯利润相差无几；不仅如此，期内，富力地产利息开支增加4.79亿元至18亿元，几乎是净利润的两倍。富力地产表示，实际利率和借款总额的上升，均对利息开支造成了影响。张寅指出，从目前趋势来看，银根也在不断收紧，比如，最近住房按揭贷款取消了优惠利率，甚至停止贷款了，这也是一个信号。“这种现象如果继续，对激进拓展，尤其是负债率很高的的房企来说，风险也在不断增加。”