217亿鲸吞上海地王 新鸿基内地重整旗鼓

来源:地产中国网综合 2013-09-12 08:08:00

巨量开发资金成大考?

按照新鸿基的计划,徐家汇项目占地超过9.9万平方米,地上总建筑面积约58.4万平方米,集写字楼、商场及酒店于一身,初步用途比例分别为写字楼约占70%,商场及酒店约占30%,“这也将是新鸿基在内地打造的最大的商业综合体项目。”

“由于该地块总价超200亿元,不含住宅用途,且要求60%以上面积持有10年以上,这意味着项目回报期长,且前期投入巨大,对开发商的财力和项目运营能力要求非常高。”世邦魏理仕上海研究部董事谢晨如此认为。

加上地下面积,新鸿基徐家汇项目总体量已接近80万平方米。中房信研究总监薛建雄预计,“配合地下的工程,可能需要投入超过400亿元,单是收回成本可能就需要20年。”

“对于企业来讲,如果后续没有充裕的现金流或融资渠道支持这个项目的发展,有可能会导致这个项目的开发周期拉长,项目开发、建设进度受阻。” 同策咨询研究部总监张宏伟说。

更为值得注意的是,由于该地块此前有长期被闲置的经历,为了防止再次“囤地”,本次出让对其土地金缴纳,开工和竣工之日等都有详细规定。其中,中标企业第一期需交纳的土地出让款为地块成交总价的30%,其余则一年内付清。也就是说,新鸿基在签订土地出让合同后,10日之内需要交纳65.31亿元第一期土地出让金。

此外,该合同要求开发企业交地后12个月内开工,动工后60个月内完成总建筑面积的70%,动工后84个月内全部竣工。也就是说,新鸿基方面最迟需要在2014年9月初时就开工。

这也要求新鸿基的开发资金要能够迅速到位,会否引进合作伙伴?“拍地是总部的行为,都是老板亲自过来谈的。”时代周报记者从新鸿基公司内部获悉,此次重金夺地为新鸿基香港总部公司直接操作。而新鸿基的新闻发言人也第一时间对外表示,未来将独立开发徐家汇中心项目。

新鸿基方面在随后的公告中称,35.5亿元的土地保证金已经支付。拍地款会以内部资源及外部资源,包括如适当银行借款缴付。

其2012-2013年中期报告数据显示,集团财政状况保持稳健,维持低借贷水平并拥有充裕的流动资金,利息覆盖率继续处于理想水平。截至2012年12月31日,集团的净债项与股东权益比率为16.5%,持有银行存款及现金115.51亿港元。今年3月份,新鸿基还宣布,与 21家国际主要金融机构签订一项为期五年的 152 亿港元银团贷款协议,主要用作日常营运资金,配合香港与内地的业务发展需要。

“此外,因为我们刚刚拿到这一地块,先入市什么业态的产品和项目具体规划还没有定下来。”新鸿基人士在接受时代周报记者采访时表示,目前还没有确定徐家汇项目未来持有和出售比例。

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217亿鲸吞上海地王 新鸿基内地重整旗鼓
来源:地产中国网综合2013-09-12 08:08:00
因位于上海徐家汇区核心地带,“徐家汇中心项目”地块一直被称为是“上海市中心面积最大的一块黄金宝地”。但就是这样一块炙手可热的焦点地块,却在首次面市至今的18年时间里深陷“地王魔咒”,数度易主却迄今仍是空地一块。如今,地王命运出现逆转。
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