福州首套房贷利率上调 刚需族和开发商面临压力

来源:地产中国网综合 2013-09-12 10:22:00

据东南快报报道,银行个人房贷吃紧,放款时间一拖再拖,特别是到了年末,信贷额度收紧,导致不少银行纷纷调整房贷利率。近日,记者了解到,针对首套房贷款利率,福州部分银行开始在基准利率基础上上浮5%-20%。据了解,今年初以来,在榕银行针对首套房贷款利率都是执行首付三成以及基准利率;二套房则是首付六成以及在基准利率基础上上浮10%-20%。

虽然房贷放款时间一直拖延,然而购房者买房的脚步并没有停止。据悉,受到刚性需求支撑,近期楼市供求失衡明显,房价出现下跌后实现反弹,以致环比涨幅过快,或将被住建部约谈。为此,在完成全年调控目标背景下,开发商将面临巨大的资金压力。他们将如何解决资金链问题?部分银行上调首套房贷利率还会引发更多银行跟进吗?从短期和中长期看,对楼市成交量会带来什么影响?

本期嘉宾

首开中庚副总经理发现营销总经理福州房地产专家

彭红进林旭江映辉

A

部分银行上调首套房贷利率

记者:上调首套房贷利率对首次购房者来说,增加了他们的成本,这也引起市场广泛关注,银行缘何在此时提高首套房贷利率?

江映辉:银行资金短缺是主因,进入下半年,银行流动资金骤减,为了提高资金成本,银行会适当上浮贷款利率。

彭红进:进入第四季度,在银行信贷额度本来就紧张的情况下,信贷资源的配置需要再调整。

林旭:在利率市场化和需求旺盛的情况下,银行在其系统内也有需求上调利率水平,这样可增加银行的利润。同时,银行从控制风险的角度考虑,为了保证资金的流动性,会控制短期贷款和中长期贷款的比例。

记者:今年出现几波购房热,相应也增加了个人住房按揭贷款的需求,这是一个影响因素吗?

江映辉:不少银行会盯着收益相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源,因此还维持在基准利率的个人住房贷款成了调整对象。

彭红进:有一些影响。在原本流动资金短缺的情况下,再增加个人住房贷款,显然信贷额度更加紧张。其实,利率在正常浮动比例内,也是符合市场规律的。

林旭:目前,个人按揭贷款的市场需求依然较大,而个人贷款业务中,房屋按揭贷款又占很大一部分。而今年自3月份市场开始回暖后,出现了一批批的购房热,相应也增加了个人住房按揭贷款的需求。银行接受了大量的房贷申请,也是提前透支了额度。

B

会不会继续上涨还得看银行

记者:目前据了解,福州仅部分银行上调了首套房贷利率,随着货币政策紧缩的影响,会不会引发更多银行跟进?

江映辉:对于那些股份制银行来说,他们的资金规模比较大,受市场波动影响较小,可能不会轻易上调首套房贷利率。而一些中小银行,他们的资金压力比较大,受货币政策紧缩影响,有可能会选择削减甚至停发个人房贷。

彭红进:因为目前资金紧张是各家银行面临的普遍状况,加之现在市场基本执行基准利率,所以银行在其系统内也有上调利率水平的需求,以增加自身利润。

林旭:特别是现在个贷需求旺盛的局面不会更改,对大银行来说,业务重心调整,不想过多做个人住房按揭贷款了,也是情理之中的事情。而一些商业银行则会处于观望状态,当然也不排除跟进调整的可能。

记者:存在继续上调的可能性吗?

江映辉:不好说,这主要还是要看银行后面是不是要考虑重组各类贷款的比重。就临近年底来说,上调5%-20%是正常的,也不会再过多上调。

林旭:不排除一些银行出于自身定位考虑,信贷资源继续向收益较高项目倾斜,通过房贷利率上调缩减个人房贷信贷份额。

C

开发商和购房者都喊冤

记者:首套房贷利率的上浮,明显影响了首套购房者的心态,他们是否是“最受伤”的一员?

江映辉:虽然说增加了购房者的买房成本,但是这当中还应该细分几种:一种是勉强买得起,但和心里预期差太大,如果是看好未来楼市前景,还是会继续买,不受影响;如果是不想增加生活压力,会持观望态度。另一种是增加负担后根本就买不起,那么他们会直接放弃成为“房奴”。而最后一种是完全有能力支付的,那对他们根本就不存在影响。

彭红进:其实对多数购房者来说,他们当前考虑的重点,还是楼盘给出的实际优惠与成交价格是否能够承受,至于利率的略为调整则显得并不重要。在正常上浮范围内,依然不会阻碍购房计划。

林旭:这对购房者来说,意味着贷款成本的增加,可能会阻挡一部分购房者入市的步伐。但是,对真正的首套购房者来说,他们很多人买房都有着“不得不买”的理由,比如婚房。因此,即使是购房成本增加,也不会消除他们买房的念头。

记者:对开发商有什么影响?

江映辉:首套房贷利率上调,房贷办不下来,对开发商来说,有很大影响,这关系到他们的资金回拢问题。一拖再拖,导致他们有可能只能收回首付款,甚至在双方买卖过程中出现纠纷。

林旭:首套房贷利率上涨,对开发商来说并不是什么好事。但是由于此前不少开发商业绩完成情况普遍好于预期,因此资金情况其实已经得到了很大改善。不过,对中小房企来说,按揭贷款延期发放,他们的推货压力就更大,面临的市场考验也更严峻。

D

涨幅过快是否也要执行“限价令”

记者:郑州由于房价上涨过快,出台了升级版限购令和限价令,采取的这些措施,对抑制房价上涨有直接作用吗?

江映辉:短期来说,这样是能直接抑制房价暴涨,但是长期来说,行政调控手段只能解地方一时之难,并不能从根本上解决问题,不会有多大的抑制作用。

彭红进:这些措施最主要是为了落实国家宏观调控,确保完成年度房价调控目标。对开发商来说,应该是配合这些调控。

林旭:政府出台这一举措的目的是为了给市场降温,而压制开发商的涨价行为,最主要是要增加购房者对后市的预期。当然,除了出台这些政策,还应该增加住宅供应量,多管齐下,才能促进房价稳定。

记者:上个月福州由于涨幅速度过快,受到约谈,如果福州也采取“限价令”,对于市场来说,将会出现什么样的情况?

江映辉:其实一些城市匆忙出台限价政策,只是为了实现所谓的“房价合理回归”,只是应急和应景之作,是否会真心和真正进行房地产调控,还要看到最终的结果才算。但是至少对购房者来说,这是一个购房置业的时机。

林旭:政府的最终目的是为了稳定房价,并非是减少交易量,而且这个政策也将只是阶段性的措施。短期内是会对行业基本面产生负面冲击,但是否会执行下去,还要看楼市的调控效果。

记者:对于拿地较多的开发商来说,资金压力会不会更明显?

江映辉:主要看开发商自己对资金回拢目标的预期。一般现在开发商的融资渠道都有很多,如果严格执行调控政策,开发商更应该定好接下来的发展思路和想法。

林旭:随着四季度推盘高峰到来,市场供应量将继续上升,一旦销售压力加大,将会直接导致库存量增加,开发商资金周转压力可想而知。

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