一级土地开发续约成谜

2008年5月份，云南城投与昆明市政府授权的昆明市土地矿产储备管理办公室签订了《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，这个合同涉及到滇池北岸4.18万亩土地的一级开发权。具体的分配方式或从之前的5%保底收益加上土地出让净收益五五分成，合同为期五年，目前已经过期3个多月。由于该项目规模庞大以及区域核心，云南城投也曾被资本市场寄予厚望，但由于地方政策及环境不断变化，环湖东路土地一级开发并不顺畅。云南城投开发整理并被昆明市政府收储的首批土地在2011年6月底才进入“招拍挂”出让环节，结果却遭遇大比例流拍，一度陷入尴尬。2012年6月，云南城投信托融资15亿元重启环湖东路沿线土地一级开发。

云南城投方面也向时代周报坦言：“接手该项目后，发现包括进度、模式等，都和预想的有区别。会不会续约还说不定，目前正在洽谈，但主导权应该在政府。”

而业内人士也表示，这个片区的开发由于滨湖的特殊性质，也受到了一定的限制。“这片土地是有一定市场，但谈不上多冷淡和多火爆。该片区距离市中心有一定距离，且由于环湖土地的一个特殊性，发展类型、项目选择等都会受到一定的限制，都得考虑生态环境问题。” 云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪对时代周报记者表示。

国信证券分析师区瑞明和黄道立就指出过该一级开发的风险：“规划调整导致可出让土地减少；工程进展低于预期；政府拍地时间不确定；政府违约：包括调低收益分成比例、终止未启动的三、四期(约2万多亩)合作、在拍卖后故意拖延或不兑现‘收益分成’等；地价比2009年预计值低。”不过，上述分析师亦表示，若不续约，政府不得不偿还欠公司的60亿元；若政府续约且规定公司于2018年必须开发完毕，但土地则在2023年才出让完毕,净收益也超过109亿元。

不过，徐光远则对时代周报记者表示，这个一级开发项目是云南城投和昆明市政府的契约，如果续约的话，一旦土地能够出让成功,云南城投是可以获得暴利的，但目前昆明的土地市场并不景气。“去年底今年初，房地产商云集云南，拿地热情很高，相关数据显示，昆明市今年1月份的卖地收入就高达220亿元，为上海同期4倍。无疑，昆明后续楼市竞争会非常激烈且存风险，这也影响了开发商后续拿地的热情。再加上整体的大环境的影响，（1月）之后昆明的土地出让市场并不景气。”而实际上，云南城投在自身营业收入规模不足10亿元的情况下，却在该一级开发上砸入了超过70亿元，但目前却仅收获5%的保底收益。“前期投入70多亿元，已拿到的是5%的保底收益。但当时约定的后续收益五五分是指土地出让金减去开发成本后的净收益，但目前成本认定还没完成，所以无法测算收益。包括收益在内的都是我们目前谈判的内容。”（来源：时代周报）