专家建议土地出让金能否”分期付款”

来源:地产中国网综合 2013-09-12 08:21:00

改革支付方式并非完全不可行

在李旺荣看来,改革土地出让金的支付方式并非完全不可行。从目前的实际情况看,可以借鉴香港的成功做法,实行土地批租与年租的混合体制,并配套建立一系列政策,改革并完善我国现行的土地有偿使用制度。

李介绍,在香港,土地使用人需缴纳的费用由两部分组成:地价和年租。首次拍卖时,地价中包括征地费、土地前期开发费和出让期限内各个年度“租金差值”的贴现值总和。

该地价是一笔总付的费用,须在30日之内付清。除地价外,承租人须由批出日期起,每年缴付相当于当时房地产租金市值评估值乘以固定租率(实际为3%)的年租金。

“这对于调节土地所有者与土地使用者之间的利益关系,为地方政府建立合理的激励机制都具有积极的作用。”他认为,无论采用批租出让或者年租使用方式,其实质都是获得国有土地的使用权,是国有土地有偿使用的具体实现形式,在我国法学理论上并无障碍。

据了解,1999年起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定,国有土地有偿使用方式除出让方式外,还包括国有土地租赁及国有土地使用权作价出资或者入股的方式。1999年,国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》对租赁制作出了较为具体的规定,为年租制的施行提供了指导意见。

李介绍,据不完全统计,至2003年年底,在我国,实行年租制的地方已有近1000个,如广东省、杭州市、哈尔滨市等。“在一些地方立法中,对租期、租金缴纳方式和标准、土地使用权的权利内容等方面均有明确的规定。”

如在杭州,颁布了《杭州市区土地年租金征收暂行办法》、《杭州市区土地年租金征收实施细则》等相关规定,其对征收范围、征收对象、年租金的确定标准等方面进行了明确规定。

德国的地上物权制度是世界范围内采用年租制最为典型的土地制度。其规定,如果建造的是一栋家庭住宅,那么地租由家庭承担;如果建造的是一幢居住大楼,地租则借助所有权制度,由大楼内所有住户,按照所占建筑面积比例分担,这样普通家庭也有能力承担这样的地租。

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专家建议土地出让金能否”分期付款”
来源:地产中国网综合2013-09-12 08:21:00
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