北京再次推出 “限房价竞地价”地块，归根到底也只是个别地区的特殊政策。

8月底，北京市土地储备中心挂出两块“限房价竞地价”地块，对地块上建成的商品房价格进行限定，再由开发商在底价基础上竞价。

此前，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌就曾表示，该委目前正在研究“限价房序列管理”细则，意欲通过增加“限房价、竞地价”地块供应，解决属于“夹心层”的中等收入家庭的自住、改善型需求，此次“限房价”地块的推出也被视为进一步加快落实调控目标之举。

这一模式能起到的作用有多大？适合全国范围推广吗？业内专家对此自有看法。

印堃华 ：上海房地产经济学会副会长

陈宝存：知名地产评论人 亚太城市研究会房地产分会会长

张宏伟：同策咨询研究部总监

“限房价竞地价”能起到抑制房价上涨的作用吗？

印堃华：不会起到抑制房价的作用，因为这个做法我几年前就提出过了，当时是想着为了解决小户型、紧凑型的刚需一族的需求，房价上涨是由好的地块价格决定的，而这种“限价房”是针对没条件购买商品房的购房者而推出的。用这种方法去抑制房价是错误的，抑制房价归根到底还要用我之前提倡的“扩大有效空间、降低成本费用、压缩利润空间”等方法。在社会主义初级阶段，又是发展中国家，政府把住房问题全部包下来是不可能的。

陈宝存：绝对不可能，连去讨论的必要都没有。“限价房”一直都存在，2005年就出现了，前段时间恒大在北京昌平拿了一块地，其中26万平米被用来建设公租房，也是一块“限房价竞地价”的地，所以“限价房”并不是现在才有的。今年以来北京的土地出让金已经超过了千亿，现在推出“限价房”有条件了。真正对房价产生影响的是天价地的价格，不是低价地，“限房价竞地价”对房价上涨起不到丝毫的抑制作用。而房企会不会拿这种类型的地还不确定，但是可以确定的是即使他们拿了地也不会影响房价。

张宏伟：短期内来讲，“限房价竞地价”确实可以起到遏制地价过快上涨的作用，由于政策条件的限制，确实对于这个项目及周边市场来讲，在这个项目入市阶段，确实会影响到周边项目的价格。但是，限房价是有一定时间的，比如限房价时间周期一般来讲5年左右，5年后这些限价房入市价格就会和周边商品住宅看齐，“限房价竞地价”并不会有中长期的影响周边板块价格的作用。此外，供求关系决定价格是否上涨以及上涨的幅度，如果单纯靠“限房价竞地价”抑制房价上涨是不可靠的，还必须通过加大土地市场供应，加大商品住宅市场供应，尤其是中小套型的商品住宅的市场供应才能够起到抑制房价过快上涨的目的。

由于利润被限制，这种模式下推出的地块是不是会受到开发商的冷落？

陈宝存：房企竞相拿下天下地块，可以看出房企对于未来两年的房地产市场的预期有多高，这种预期是改变不了的。现在政府拿出来几块“限价”地块，利润太小了，跟商品房所得相比利润太低了，房企会不会拿还未知。其实房企拿地与否与地价高低关系不大，关键要看市场情况，2012年9月份的时候，北京房山地区拿出多幅低价地，但是几乎没有房企去拍，房企资金充足不如去竞买高价地，干嘛要买这种利润低的地呢？

印堃华：比如我们上海在郊区推出几幅“限价”地块，但是限制房价绝对不是乱限制，不能过分压缩房企的利润空间，因为现在各项建设成本非常高，限价的前提是保证开发商拿下这块地以后可以开发出来。而且不仅要考虑当前的价格，还要考虑到三年以后的平均房价水平。

张宏伟：对于成本控制能力弱的开发商，周转速度慢的开发商，由于利润空间被限制，这些开发商有可能就不会再关注这样的地块，由此市场温度短期降温。而对于成本控制能力强的开发商，周转速度快的开发商，则在这个时候具有拿地的优势，在获得土地资源同时，还有可能通过自身的优势获得一定的利润。

在实际操作中会不会带来一些问题？如何去避免？

陈宝存：将房价限制的太厉害，那房企就有可能去找机会在成本上赚点钱，去争取利润的最大化。避免措施是有的，但是很难落实下去，这样就没有意义。目前还没有能真正地落实真正起到效果的避免措施。

张宏伟：有可能会。这和开发企业的品牌和品质有关。如果品牌开发企业一般不会。因为，这些企业的成本控制能力相对较强，这些开发商可以通过集团内部大规模采购、标准化的操作降低成本。而对于成本控制能力较弱的企业，如果采取偷工减料，除了处罚并责其改正之外，对于该企业在这个市场的拿地资格、开发资质可以做出限制性规定，防止其做出出格的实情。

这种模式适合在全国范围内推广吗？

陈宝存：凭什么去推广？国土部说推广，地方政府能推广吗？目前根本不具备去推广的可能性，因为土地财政的支出太高了，成本那么高，怎么可能去推广限价房？

印堃华：全国推广到后来肯定会有问题的。所有的地都去“竞地价限房价”不切实际，毕竟这种模式是在特定条件下为了解决中低端商品房供应不足的问题而出现的。

张宏伟：不适合。首先，“限房价竞地价”只适合房价上涨比较快的城市，比如在一线城市进行推广，通过“限房价竞地价”短期内抑制房价过快上涨。而不适合土地、住宅供应相对充裕的三四线城市。其次，“限房价竞地价”只适合重点城市个别地块，由于土地资源的稀缺性、市场阶段性的特征，不可能所有的地块都适合“限房价竞地价”。“限房价竞地价”只适合重点城市容易比较产生比较高溢价的项目上。通过这样的方式调节地价，控制房价过快上涨。（北青网 东地产 谢敏敏）