靓丽报表难掩中粮经营窘境

来源:地产中国网 2013-09-12 07:36:00

【地产中国网·独家报道】 近日,中粮地产发布2013年半年报,报表提到,2013年1~6月,该公司实现营业收入29.23亿元,较上年同期增长139.12%;实现净利润1.08亿元,较上年同期增长78.05%。

商品房开发业务来看,中粮地产2013年上半年住宅类项目(包含权益类项目)实现签约面积31.21万平米,较上年同期增长38.87%;签约金额49.91亿元,较上年同期增长54.57%;结算面积19.35万平米,较上年同期增长179.51%;结算收入27.43亿元,较上年同期增长148.46%;已售待结转面积68.48万平米。

看起来,这是一份非常漂亮的报表。不过,研究其上半年营业收入来源,却不难发现,其1.08亿元的净利并非依靠房地产开发销售获得,而是靠变卖投资性房产和金融资产换来的。瑞银证券分析师李宗彬针对中粮地产2013年半年报分析称,该公司上半年的核心净利润为负1.1亿元,同比少亏损13%,“尽管公司营业收入同比增长139%至29.2亿元,但毛利率同比下降8个百分点至30%,销售、管理及财务费用高企,使得公司扣除非经常性损益后的核心净利润仍然亏损1.1亿元。公司通过处置投资性房地产和金融资产分别取得1.7亿元和1.1亿元投资收益,并藉此实现整体盈利1.1亿元。”

高昂的成本

中粮地产中报中“非募集资金投资的重大项目情况”表单显示,18个项目中有8个净利润为负数,其中虽然有个别刚启动不久的项目,但大部分项目投资额已完成过半甚至已接近尾声,例如杭州云涛名苑项目为竣工在售项目,净利润仍亏损近4000万元;北京祥云国际项目投资额已过半,也已部分竣工,净利润亦亏损3660万元;甚至连2005年即已获得土地、2006年动工的深圳中粮一品澜山项目,目前仍处于在建在售阶段,净利润亏损1110万元。尽管项目净利润水平主要取决于其竣工结算面积,但七八年前启动的项目至今仍然处于在建在售和净利亏损状态,这种情况在近几年的房地产上市公司当中似乎并不常见。

李宗彬认为,中粮地产今年上半年核心净利亏损是由于其销售、管理及财务等费用大幅增加所导致的。该公司半年报披露,期内销售费用从去年同期0.74亿元增加到1.53亿元,增加105.83%,变动原因主要是“本期加快销售回款,北京祥云国际、上海翡翠等项目广告宣传费、销售代理费等支出较上期增加”。管理费用则为1.2亿元,两项费用均高于行业平均水平。

据李宗彬分析,中粮地产的销售和管理费用一直偏高,2009-2012年销售和管理费用占营业收入的比重均超过10%。

而今年上半年许多地产上市公司所面临的毛利率下降的问题,中粮地产自然也未能幸免。该公司上半年商品房销售毛利率25%,同比下降11.59%,其中成都分公司毛利下降22.87%,南京分公司毛利下降30.68%,北京和上海分公司也出现了毛利下降的情况。

从半年报数据来看,中粮地产今年上半年毛利同比下降与其营业成本的大幅增加有直接关系。从商品房销售业务来说,其2013年上半年营业收入比上年同期增长142.71%,但营业成本却比上年同期增加187%。以毛利下降30.68%的南京公司为例,营业收入比上年同期增加310.4%,但营业成本却比上年同期增加687.39%。

撑肚之险

虽然中粮地产近年的经营业绩并不理想,且今年上半年营收不到30亿元,但这并不妨碍其近来在土地市场上豪掷千金。其拿地的魄力不但超越内地房地产业头把交椅万科,甚至连许多同样财大气粗的央企亦望尘莫及。

2013年6月27日、7月23日、7月31日,在短短的一个月时间里,中粮地产接连出击,分别在南京、北京、成都拿下三幅高价地块。其中,南京上坊地块楼面价7337.5元/平方米,溢价率67.14%;北京孙河地块楼面价4.84万元/平方米,溢价率42.1%;成都崔家店路地块7920元/平方米,溢价率58%。其中,北京孙河地块刷新了当时的北京单价地王记录。

这三幅高价地块的成交正值国内一二线城市土地价格狂飚、地王频出的高峰期,总计花费近61.39亿元。

对于中粮地产7月23日竞得的北京孙河地块,李宗彬分析称,“购地成本远超合理水平,盈利前景欠佳”。他认为,2012年以来,龙湖地产、泰禾集团和首开股份,曾先后在上述区域竞得土地,成交地块的楼面价,龙湖地产为20,158元/平米,泰禾集团为28,559元/平米,首开股份两个地块分别为25,930/26,358元/平方米。而目前该区域可比项目的售价约在45,000-60,000元/平米,据此分析这一项目难以实现盈利。

而在地价相对较低的2012年,中粮地产在土地市场却全年颗粒无收,未新增任何土地储备。

然而,即使在地价低的年份买到地,中粮地产的拿地价格也未必低廉。此前,中粮地产曾于2008年土地市场低迷时期以高于底价三倍的价格购入北京顺义区吉祥庄三块住宅及商业用地,总计花费25.94亿元,其中一幅地块楼面地价约6500元/平方米,高于底价4倍,与当时北京土地市场的冷清局面形成强烈反差。但在之后,该公司在该地块上建设的中粮祥云国际社区项目竣工时间,却从土地出让合同中所规定的2011年6月30日推迟到了2015年6月,整整延后4年。

李宗彬分析,该公司在2012年土地市场低迷时未能购入新项目,而2013年土地市场高涨时购入高价地块,凸显出公司土地储备不足的困境,也反映出公司把握市场节奏的能力较差。

中粮地产的半年报也提到公司低价拿地的能力需要提高。此外由于在深圳宝安区拥有大面积工业地产,并将更新为居住和商业用地,因此深圳“前海开发”给该公司带来了一定的利好,但由于目前该项目专项规划的审批及实施主体确认尚有不确定性,还需假以时日。

李宗彬还表示,上半年中粮地产的财务状况有小幅改善,净负债率下降至74%,但“公司短期有息负债仅略低于货币资金余额,占总借款的比重上升6个百分点至54%。”因此,其资金状况仍较紧张,难以支持公司持续扩大土地储备。

虎杰咨询首席分析师张寅认为,中粮地产所拿孙河地块楼面地价之高略有点匪夷所思,而且其拿地不慎也不是首次,这说明其公司拿地的决策流程存在一定问题,其管理水平还无法让投资者完全放心。且目前中粮地产太过依赖大股东中粮集团,与中粮置业的资产整合思路亦尚未清晰。“大悦城中粮地产业务中唯一的比较好的资产,因此个人认为将大悦城单独上市,而非整合到其它平台整体上市为好。”张寅说。

李宗彬认为,中粮地产的主要风险包括:中国商品住宅销售价格如果出现快速上升,中央政府可能推出更为严厉的调控政策;公司目前在建拟建项目全部位于限购城市,可能面临需求不足和销售增速放缓甚至是负增长的风险;公司住宅项目定位中高端,可能在取得预售证、实现签约销售等方面遇到一些困难;公司发展至今受中粮集团公司的支持较大,因而存在增长过于依赖集团的风险。

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