上市房企业绩颓势乍现 毛利下滑凸显行业隐忧

来源:地产中国网 2013-09-12 07:28:00

【地产中国网•独家报道】在量价齐升、地王频现的地产上升通道期,大部分房企纷纷交出“靓丽”的半年报。

9月9日,莱蒙国际(03688.HK)发布的半年报显示,期内,实现销售额约为31.6亿元,同比增长11.5%,达到全年销售目标的50.5%。但销售与营业额并不同步。期内,莱蒙国际实现营业额17.3亿元,同比大幅缩水44.5%。这昭示着莱蒙国际上市后,业绩飙升的劲头戛然而止,接踵而来的便是销售业绩飘红下的盈利能力逐渐衰退。

窥一斑可知全貌。正如莱蒙国际一样,尽管不少房企上半年销售额再创新高,但其正在经历着增速大幅放缓、营业额下滑、毛利率下跌的“阵痛”。无论是有“盈利之王”之誉的中海外(0688.HK)、还是近年来狂飙突进的恒大地产(03333.HK)等内房股大鳄,业绩增速均开始走下坡路;无论是领头羊万科(000002.SZ),还是迅猛开疆拓土的保利地产(600048.SH),其毛利率均出现了前所未有的下滑。

颓势乍现

尽管今年上半年房价一路上扬,各大城市“日光盘”此起彼伏,但从已发布的半年报来看,房企似乎并未揩到行业上行的“红利”,无论是房企大鳄,还是吴下阿蒙的中小企业,业绩增速颓势乍现。

将时间镜头拉得更长一点,莱蒙国际业绩增长的轨迹就更加清晰。2011年,其亮出上市后的首份成绩单,其中显示,营业额(约58.6亿港元)及股东应占盈利(10.2亿港元)均较2010年增长1.1倍。去年上半年,其营业额及股东应占利润双双缩水,幅度最大者超过了50%。而今年上半年,上述两大指标则延续了下滑态势。

“其实,上半年结转的业绩,大部分都是去年或者更早时候的销售额。”北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹告诉地产中国网:“而去年,受调控影响,大部分公司或者‘以量换价’,或者推出更多的低附加值的刚需产品,如此以来,尽管销售额有所增长,但营业额和利润并不一定跟着上涨,相反是下滑的趋势。”

兰德咨询总裁宋延庆则告诉地产中国网:“表面上看,各个企业的销售额都比较风光,但实际上,整个行业并没有想象的那么乐观,因为在房价上涨的同时,地价、建筑成本等都在随之上升。”

一语中的。老牌央企中海外亦不敌此等因素影响,业绩增速明显放缓。上半年,经营溢利同比增幅仅为7.8%;而去年同期,经营溢利同比增长超过了12.2%;2011年上半年,这一指标同比增长高达37.1%。
近年来,激进攻城略地的恒大地产亦难独善其身。今年上半年,其营业额同比增长仅为为13.3%;而去年同期的半年报显示,营业额同比增加15.5%。此外,富力地产、合生创展等房企的各项指标增速都出现了不同程度的下滑。

行业标杆万科亦不例外。上半年,实现营业收入413.9 亿元,同比增长34.7%;实现净利润45.6 亿元,同比增长22.3%;而去年上半年,万科实现营业额为307.2亿元,同比增长53.7%;获得的净利润为37.3亿元,同比增长25%。

“业绩增速没有放缓的上市公司没有几家。”虎杰投资首席分析师张寅告诉地产中国网:“其实,企业的规模越大,增长速度就越缓慢,因为不可能再有前几年那种野蛮增长了;另外,现在大部分企业都在转型期,很多投资还在报表上没显示出来,比如持有型的物业。”

毛利下滑隐忧

伴随各项指标增速的放缓,房企上半年的毛利率也随之大幅缩水。

莱蒙国际的毛利率由上市之初的60%下滑至41.8%,尽管高于行业平均水平的30%左右,但莱蒙国际董事长黄俊康称,今后整个行业的毛利率趋势都可能不会太高,“我们今后的毛利率会保持在30%到40%的水平。”

万科亦在经受着毛利率下降的阵痛。上半年其房地产业务的结算均价为10461元/平方米,较2012 年同期下降8.7%;房地产业务毛利率为23.8%,较2012 年同期下降2.7个百分点。

“现在主要发展商利润率都在下降,我相信这是市场乐于见到的,这也是发展商竞争的结果。”万科总裁郁亮在业绩说明会上给出的答案是,应该说房地产行业终于到了一个精细化的阶段,标志就是利润水平长期来看是一个下降或者趋稳的趋势,不再像过去那样的暴利时代。

华润置地的毛利率更是大幅缩水。上半年,华润置地的毛利率为31.4%,较去年同期的47.6%跌16.2个百分点,较去年底则跌6.2个百分点;融创中国的毛利率也一直在下降,2010年年底,其毛利率高达43.3%,2011年则下降至33.6%,去年继续降至25.8%,而今年上半年,其毛利率再度跌至20.8%,低于行业平均水平的30%左右。

但值得注意的是,在毛利率普遍下降之际,中海外的毛利率可谓是一枝独秀,始终保持在40%左右。

“首先是精细化管理的问题,其实,这几年大家通过各种方式在追求规模,比如,销售几年几年要达到千亿,但很少有房企能够静下来做管理。”宋延庆称:“另外,各种成本的上升也是导致毛利率下降的重要原因。”

“毛利率回落,有很多原因。”张寅认为:“但一个明显的特点是,大部分房企都将注意力集中在刚需市场上,因此,相比之前,总体价格有所回落。”

杜丽虹则认为,虽然上半年结转销售额与当前的销售并不匹配,但毛利率下降的趋势并未改变。

激进抢地暗藏风险

业绩颓势凸显并未阻碍房企上半年大举高价拿地的热情。

莱蒙国际披露,今年上半年,其新增土地建筑面积仅为11.5万平方米,但每平方米均价高达1.35万元。截止6月底,该企业总土地储备建筑面积为476.5万平方米,平均价格仅2643元;而去年上半年,其扩充的土地均价仅为4686元/平方米。

显然,莱蒙国际今年上半年拿地均价是前几年的几倍。“大家都在回归热点城市,导致这些城市的地价大幅攀升。”张寅指出:“去年这个时候,地价还比较平稳,只有少数企业去拿了。”

“淡市拿地,旺市出货”是房地产最理想的操作模式,但目前情况恰恰相反。“除了几个大的龙头房企是在正常的补仓之外,有些企业参与高价拿地,很大程度上是跟风。”一位不愿具名的分析师告诉地产中国网:“比如制造了不少地王的企业,很可能在未来难以解套,虽然市场处于短暂的上升期,但调控的各项政策还在继续,这就意味着风险是存在的。”

尽管被业界誉为“标杆”,但万科对地市形势的判断并不尽人意。去年上半年,万科新增开发项目13个,新增土地权益面积仅69万平米,对应的规划建筑面积为174万平米,平均楼面地价誉为2230元/平米;而今年上半年,其新增项目42个,权益面积为342万平米,对应的规划建筑面积高达925万平米,平均地价高于去年,为2735元/平米。

实际上,除了万科之外,融创中国、中粮地产及招商地产等一大批上市公司均陷入了“跟涨不跟跌”的买地“怪圈”。

“国内的企业对市场反应的敏锐度还是大不如香港那些经历了金融跌宕起伏洗礼的企业,对市场形势的判断也缺乏战略性眼光。”上述分析师称:“在前几轮土地起伏当中,大多数企业还是跟风,甚至猜错了市场起伏的节拍,希望更多的企业能够独立判断市场走势,而不是一哄而上去抢地。”

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