据《中国房地产报》报道，由长江实业持股约32%的置富产业信托（0778．HK），近日宣布向大股东长江实业作出10年来最大一宗收购，以58.49亿港元收购长实旗下天水围嘉湖银座商场及嘉湖山庄部分资产。而为支付此笔巨款，置富产业信托公告，将通过银行贷款及发行新基金单位集资。其中银行贷款50.85亿港元，配售基金单位集资约7.64亿港元。

“置富产业信托其实就是李嘉诚的套现工具，将已开发持有物业卖给旗下REITs（房地产信托投资基金），让他们持有，这是李嘉诚筹措资金的一种做法。”盛富资本及协纵国际总裁黄立冲在接受中国房地产报记者采访时如此表示。

“这其实也是李嘉诚在变相出售在港资产。”一位私募界人士对记者表示。

“左手倒右手”变相融资

2003年，由长江实业分拆旗下5家购物中心在新加坡上市的房地产信托基金置富产业，10年来5度向大股东长江实业购入旗下资产，本次是历来金额最大的一宗。

未计入嘉湖银座商场，置富产业现时持有16个商场，包括面积约245万平方英尺零售楼面及1984个车位，全部来自大股东长实系内商场。

而历数以往置富产业信托向大股东长江实业购入旗下资产时，与收购相伴随的均是融资，方式均为从银行或银团贷款，概因REITs收益主要来源于租金收入和房地产升值，而收益的大部分用于发放分红，因而REITs本身所持现金很少。

为保证此次收购款的顺利支付，置富产业信托亦做出银团贷计划，拟向星展及渣打银行融资约52.27亿港元，息率为HIBOR加1.48个百分点，当中约50.85亿港元用于收购。此次收购使得置富信托的负债率由6月底的20.9%上升到34.5%。在本次收购中，置富产业信托购入资产可出租总面积约66.5万平方英尺(约6.2万平方米)，另加车位622个，出租率95.5%，今年上半年净收入1.1亿港元。按此推算，全年租金收入约2.2亿港元，以收购价计算回报率仅3.78%，低于置富信托目前分派比率5.06%的收益率水平。

对于此次盛富信托与大股东长江实业之间的大手笔收购，接受记者采访的业内人士多认为，置富产业信托自上市以来就一直充当长江实业旗下房地产项目分拆上市平台。“将已开发成熟，盈利增长不高，但是拥有稳定现金流（租金）的项目拆分上市获取融资，将资金投入回报更高的项目，是长江实业的一种财务技巧。”黄立冲表示。

一位私募界人士则认为，长江实业此举或意在减少香港资产，以套现赴欧洲投资。他分析称，置富产业信托向李嘉诚控制的长江实业收购天水围发展有限公司全部已发行股本，并向置富产业信托转让股东贷款，以实现对天水围嘉湖银座物业的整体收购。而长江实业持有置富产业信托近32%的股权，通过此次资本运作，长江实业变相减持嘉湖银座70%的股权。

而近期，长江实业做出的一系列出售在港资产、赶赴欧洲投资的举动，确实不能不让人引发此种猜想。如和黄正寻找买家出售香港第二大超市百佳，而今年上半年长江实业在欧洲已完成三项收购，涉资逾200亿港元。

投资回报率低于基金收益率

由长江实业分拆上市的盛富信托，尽管为此次收购背负了约50亿港元的银行债务，但业内人士对其资金及盈利状况并不甚担心。“香港作为国际性金融中心，对外贸易发达，背靠内地，地处东部沿海发达经济圈，区域内经济繁荣，商业物业虽然也遭受电子商务等冲击，面临人工、租金成本上涨，但是总体收益率依然能够保障，物业出租率高。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对本报记者分析道。

不过，作为一家REITs，除了要考虑所购项目的租金回报率外，还须考虑基金本身的收益率。

“目前香港商业地产投资回报率在4%左右，而香港REITs的收益率通常在6%至8%。商业地产投资回报率低于基金收益率，导致很多REITs只能通过收益承诺或业绩造假来吸引投资者。”前述私募界人士对记者表示。

据了解，睿富基金的清盘退市就是开发商业绩造假的典型悲剧。2010年4月1日，睿富基金宣布股东会通过出售唯一资产北京佳程广场及撤销在港上市地位，成为香港首个自动清盘的房地产投资信托基金。睿富基金发行前称旗下的佳程广场租金为273元/平方米/月，但实际平均租金收入只有176元。

“由于商业物业收益率长期稳定，但偏低，置富产业也面临类似问题。”韩长吉告诉本报记者。

置富产业半年报显示，年度化后的股息回报率达5.1厘。而业绩大增长源于旗下置富第一城及银禧荟翻新后出租率回升，以及出售物业所得。当中置富第一城及银禧荟的资产增值措施均已完成，投资回报率均高于25%。而目前嘉湖银座商场物业项目的回报率仅3.78%，远低于基金现有水平。

“为解决该问题，置富产业将通过加租和资产改善来提升回报率。”韩长吉进一步分析道，REITs是以收益凭证方式来募集资金，可以通过从事多样化投资，通过不同的房地产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险，同时可以从事债券和股票等有价证券投资来分散风险。“为保证基金收益率，置富产业或通过调整投资结构等方式来提高收益率。”而置富信托副行政总裁赵宇也对外表示，透过资产改善及加租后，嘉湖银座回报率可得到提升。资产改善工程包括翻新、大铺拆细等。